Hollandiyada kirayəçi olaraq, sizin iki əsas hüququnuz var: əmlakdan sakitcə istifadə etmək və ev sahibinin icarə müqavilənizi öz istəyi ilə ləğv etməsindən qorunmaq. Bu hüquqlar ev sahibi əmlakı satdıqdan sonra belə davam edir və sizə evinizi və ya iş sahənizi başqası ilə bölüşmək üçün məhdudiyyətlər daxilində yer verir.
Those core rights are explained in our articles on ev sahibinin öhdəlikləri və kirayə qorunması. This article covers two further situations: the sale of the property (Article 7:226 of the Dutch Civil Code) and subletting (Articles 7:221 and 7:244 of the Dutch Civil Code).
Mündəricat
Ev sahibi əmlakı satdıqda kirayə müqavilənizlə nə baş verir?
Əgər ev sahibi icarəyə götürdüyünüz əmlakı satarsa, icarə müddətiniz bitmir. Yeni sahib qanunla icarə müqaviləsi üzrə ev sahibinin hüquq və vəzifələrini öz üzərinə götürür.
Əmlakın satışı icarə müddətinizə son qoyurmu?
Həm yaşayış, həm də kommersiya kirayələrinə tətbiq edilən Hollandiya Mülki Məcəlləsinin (Burgerlijk Wetboek, BW) 7:226-cı maddəsində "satış kirayə müqaviləsini pozmur" (koop breekt geen huur) kimi tanınan qayda müəyyən edilmişdir:
“ İcarə müqaviləsinin aid olduğu əmlakın (…) ev sahibi tərəfindən təhvil verilməsi ev sahibinin hüquq və vəzifələrini icarə müqaviləsindən əldə edənə ötürür .”
Bu o deməkdir ki, əmlakın satışı icarə müddətinizə son qoymur. Həmçinin, ev sahibinin hüquqi varisinə qarşı iddialar irəli sürə bilərsiniz, varis isə köçürmə anından etibarən ev sahibinin hüquq və vəzifələrini öz üzərinə götürür. Hansı iddiaların olması, hansı hüquq və vəzifələrin yeni sahibə keçməsindən asılıdır.
BW-nin 7:226-cı maddəsinin 3-cü bəndinə əsasən, yeni sahib yalnız icarə haqqının ödənilməsi müqabilində əmlakdan istifadənizlə birbaşa əlaqəli hüquq və öhdəlikləri - bir sözlə, iki əsas hüququnuzu - öz üzərinə götürür: sakit zövq və icarədən qorunma.
Ev sahibləri və kirayəçilər tez-tez icarə müqaviləsində digər şərtlər barədə də razılığa gəlirlər. Ümumi nümunə əvvəlcədən hüquqdur (voorkeursrecht): ev sahibinin əmlakı başqasına satmazdan əvvəl sizə almaq şansı təklif etməli olduğu bənd. Bu, sizə əmlakı əldə etmək hüququ vermir, sadəcə əvvəlcə təklif olunmaq hüququ verir.
Does this clause also bind a new owner? In view of Dutch case law, generally not: a pre-emptive right is not considered directly linked to the rent, so the clause does not automatically pass to the new owner. This may be different if the clause amounts to a purchase option, where part of your periodic payments also serves as compensation for the eventual transfer.
An example to illustrate: Suppose your lease gives you a pre-emptive right to buy the building you rent your shop in. The landlord then sells the building to an investor without offering it to you first. Because that pre-emptive right is not directly linked to the rent, the new owner is, in principle, not bound by it. You would have to pursue any claim for breach of the pre-emptive right against your original landlord, not against the new owner.
Evinizi və ya iş sahənizi kirayəyə verməyə icazəniz varmı?
Alt icarə BW-nin 7:221-ci maddəsi ilə tənzimlənir, burada deyilir:
"Kirayəçi icarəyə götürülmüş əmlakı tamamilə və ya qismən başqasına vermək səlahiyyətinə malikdir, əgər ev sahibinin həmin şəxsin istifadəsinə qarşı ağlabatan etirazlarının olacağını güman etməməli olsa."
Bir sözlə, əmlakın hamısını və ya bir hissəsini başqasına icarəyə verə bilərsiniz. Lakin, ev sahibinin ağlabatan şəkildə etiraz edəcəyini gözləmək üçün səbəbiniz varsa, bunu edə bilməzsiniz. Bəzi hallarda bu, əvvəldən aydındır, məsələn, icarə müqaviləsinin özündə icarəyə icazə verilmir; bu halda icarəyə icazə verilmir.
Razılaşdırılmış qadağaya baxmayaraq, ikinci icarə müqaviləsində cərimə nəzərdə tutula bilər. Bu cərimə ikinci icarə qadağası ilə əlaqələndirilməli və maksimum məbləğə tabe olmalıdır. Airbnb kimi platforma vasitəsilə otağın icarəyə verilməsi də bu şəkildə məhdudlaşdırıla bilər və praktikada çox vaxt belədir.
BW-nin 7:244-cü maddəsi yaşayış sahəsi üçün xüsusi bir qayda əlavə edir: bir qayda olaraq, yaşayış sahəsinin kirayəçisi əmlakı tamamilə və ya qismən kirayəyə verə bilməz. İstisna, əsas yaşayış yeri kimi orada yaşayan müstəqil evin (zelfstandige woonruimte) kirayəçisidir — həmin kirayəçi evin bir hissəsini, məsələn, tək otağı kirayəyə verə bilər, lakin bütün əmlakı kirayəyə verə bilməz.
Kirayəçinin icarə müddətiniz bitdikdən sonra qalmaq hüququ varmı? Prinsipcə, bəli. BW-nin 7:269-cu maddəsində əsas kirayəçi kimi icarə müddətiniz bitdikdən sonra ev sahibinin qanunla kirayə müqaviləsini davam etdirdiyi və kirayəçiyə qarşı sizin yerinizi ev sahibi kimi tutduğu qeyd olunur. Bu, yalnız aşağıdakı şərtlər yerinə yetirildikdə tətbiq olunur:
- Özəl evÖz girişi və mətbəxi və vanna otağı kimi vacib imkanları olan bir ev. Tək bir otaqlı ev uyğun deyil.
- Qüvvədə olan sub-icarə müqaviləsi7:201 BW maddəsinə əsasən icarə müqaviləsinin tələblərinə cavab verən sizinlə subicarəçi arasında bağlanmış müqavilə.
- Əsas icarə yaşayış sahəsi ilə bağlıdırSizinlə ev sahibi arasında əsas icarə müqaviləsi, bu qanuni qorunmaların tətbiq olunduğu yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsi olmalıdır.
Əgər bu şərtlər yerinə yetirilməzsə, subkirayəçinin icarə müddəti bitdikdən sonra qalmaq hüququ yoxdur və ümumiyyətlə, evdən çıxarılma baş verir. Şərtlər yerinə yetirilərsə, ev sahibi yenə də məhkəmədən davam edən subkirayəyə son qoymağı və boş mülkiyyətə qərar verməyi tələb edə bilər, lakin bu, yalnız BW-nin 7:269-cu maddəsinə əsasən subkirayəyə davam edildikdən sonra altı ay ərzində baş verə bilər.
Biznes sahəsi üçün də eyni alt icarə imkanı mövcuddur, lakin icazəsiz alt icarəyə götürsəniz və ya əmlakı özünüz boşaltmalı olsanız, alt icarəçinin mövqeyi fərqlidir. Mövcud icarə qanunu 2003-cü ildə qüvvəyə minməzdən əvvəl, biznes sahəsinin alt icarəçisinin ev sahibi ilə birbaşa hüquqi əlaqəsi yox idi və buna görə də ev sahibinə qarşı heç bir iddiası yox idi.
O vaxtdan bəri, qanun əsas kirayəçi kimi sizdən icarə müddətiniz bitdikdə subkirayəçinin maraqlarını qorumağı tələb edir - məsələn, subkirayəçini ev sahibi ilə məhkəmə prosesinə cəlb etməklə. Əsas icarə müqaviləsi bu məhkəmə proseslərindən sonra da ləğv edilərsə, subkirayəçinin hüquqları da ləğv olunur.
Daha ətraflı məlumat üçün Hollandiyada kirayəçi hüquqları haqqında məqaləmizə baxın.
Kirayəçi olaraq nəyi yoxlamalısınız?
Check your lease before you sublet and as soon as you hear the property is sold. Under Article 7:226 BW the lease continues, but not every clause passes to the buyer.
- Does your lease contain a ban on subletting, a consent requirement or a penalty clause?
- For a home: is it self-contained and your main residence? Only then may you sublet part of it under Article 7:244 BW.
- Does your lease contain a pre-emptive right or a purchase option, and against whom would you enforce it?
- Has the new owner confirmed the rent, the service charges and your deposit in writing?
Ev sahibi olaraq nəyi yoxlamalısınız?
Check what the buyer takes over and what a sublease can cost you. A continued sublease under Article 7:269 BW can only be challenged in court within six months.
- Which clauses in the lease pass to the buyer under Article 7:226(3) BW, and which remain your own obligation?
- Have you transferred the deposit and the rental administration to the buyer?
- Does the lease clearly ban subletting, with a penalty capped at a maximum amount?
- If a main tenancy ends, is there a subtenant of a self-contained home who may continue the sublease?
What can we do for you with tenancy rights?
Bizim icarə vəkilləri advise tenants and landlords of homes and business space.
- We review your lease for subletting bans, penalty clauses and pre-emptive rights.
- We assess which obligations pass to a buyer under Article 7:226 BW.
- We claim damages from the original landlord for breach of a pre-emptive right.
- We ask the subdistrict court (kantonrechter) to rule on a refusal to consent to subletting.
- We bring or defend a claim to end a continued sublease within the six-month period of Article 7:269 BW.
xülasə
- Kirayəyə götürülmüş əmlakın satışı sizin icarə müddətinizə son qoymur: yeni sahib ev sahibinin BW-nin 7:226-cı maddəsinə əsasən hüquq və vəzifələrini öz üzərinə götürür.
- İcarə müqavilənizdəki üstünlük hüququ, alış seçimi olmadığı təqdirdə, adətən yeni sahibi məcbur etmir.
- Ev sahibinin etiraz etməsini gözləmədiyiniz təqdirdə, BW-nin 7:221-ci maddəsinə əsasən əmlakın hamısını və ya bir hissəsini subicarəyə verə bilərsiniz.
- Yaşayış sahəsinin kirayəçisi olaraq, yalnız özünüz yaşadığınız müstəqil evin bir hissəsini kirayəyə verə bilərsiniz (Maddə 7:244 BW).
- Özəl yaşayış sahəsinin sub-kirayəçisi kirayə müqaviləniz bitdikdə sub-kirayə müqaviləsini davam etdirə bilər, lakin ev sahibi məhkəmədən altı ay ərzində ona xitam verməsini tələb edə bilər (Maddə 7:269 BW).
Tez-tez soruşulan suallar
Yeni ev sahibi əmlakı aldıqdan dərhal sonra kirayə haqqını artıra bilərmi?
No. Under Article 7:226 BW the new owner takes over the rights and obligations directly linked to your use of the property against rent, so the existing rent and the agreed rules for changing it continue to apply. A sale is not, on its own, a ground to set a different rent or new conditions.
Kirayəyə verməzdən əvvəl ev sahibinin yazılı icazəsinə ehtiyacınız varmı?
Not necessarily, but it is worth asking for it in writing. Under Article 7:221 BW you may not sublet if you should expect the landlord to object reasonably. If the lease requires prior written consent or bans subletting, that applies, and subletting without it can lead to a penalty or termination of your own tenancy.
Ev sahibi sizin sub-kirayə tələbinizi rədd edərsə, nə edə bilərsiniz?
You can ask the subdistrict court (kantonrechter) to rule on the matter. The court weighs your interest in subletting against the landlord’s interest in the objection. For a home, remember that Article 7:244 BW only allows subletting part of a self-contained home that is your main residence.
