VvE və Hollandiyanın mənzil hüquqları qanunu: mənzil sahibləri üçün bələdçi Eindhoven və Amsterdam

Əgər Hollandiyada mənzil almısınızsa, deməli, bina almayıbsınız. Siz apartmentsrecht və bununla yanaşı , məhəllənin sahibləri birliyi olan Vereniging van Eigenaars (VvE) üzvlüyü almısınız. Üzvlük məcburidir, eviniz haqqında çox şey qərar verir və siz oradan çıxa bilməzsiniz.

Əslində mənzil hüququ nədir

Hollandiya qanunvericiliyi mənzili ayrıca mülkiyyət sahəsi kimi qəbul etmir. Hər bir mənzil hüququ bölünməyə daxil olan əmlakda paydır və binanın ayrıca bir bütöv kimi istifadə üçün nəzərdə tutulmuş müəyyən hissələrindən istifadə etmək üçün müstəsna hüquq daşıyır (maddə 5:106 BW). Pay həmçinin bağ və ya dayanacaq kimi torpaqdan müstəsna istifadəni də əhatə edə bilər.

Beləliklə, hüququn iki yarısı var. Biri mülkiyyət hüququdur: siz bütün kompleksə — dam, təməllər, fasad, pilləkən, lift — sənəddə müəyyən edilmiş nisbətdə birgə sahiblik edirsiniz. Digəri isə istifadə hüququdur: siz yalnız giriş qapınızın arxasındakı mənzildən istifadə edə bilərsiniz. Bu, aşağıdakıların əksəriyyətini izah edir: bina ilə bağlı qərarlar kollektiv şəkildə qəbul edilir, icmanın bölünməsini tələb edə bilməzsiniz və mənzili saxlayarkən istefa verə bilməzsiniz.

Bölünmə aktı və bölünmə rəsmiyyəti

Bölünmə, Torpaq Qeydiyyatı tərəfindən aparılan dövlət reyestrlərində qeydiyyata alınmış notariat aktı olan akte van splitsing ilə həyata keçirilir. Bölünmə rəsmləri, splitsingstekening (maddə 5:109 BW) ilə müşayiət olunmalı və hər bir şəxsi hissənin təsviri və birliyin qaydaları daxil olmaqla elementlərin sabit siyahısını ehtiva etməlidir (maddə 5:111 BW).

Bu sənədlər birlikdə özəl və ümumi hissələr arasında sərhəd çəkir — VvE mübahisələrinin ən çox yayılmış mənbəyi, çünki kimin ödəməsini müəyyən edir. Sızan pəncərə çərçivəsi geniş yayılmışdırsa, assosiasiya ödəyir; özəldirsə, ödəyir.

Onlar obyektiv şəkildə şərh olunur: alıcılar və kreditorlar reyestrlərə etibar etməli olduqları üçün, əsas olan sənədlərin xarici oxucuya nə çatdırmasıdır, orijinal tərəflərin nəyi nəzərdə tutduğu deyil. Əmlak sənədi və rəsm bir-birinə zidd olduqda, heç biri avtomatik olaraq üstünlük təşkil etmir; məhkəmə hansının daha çox əhəmiyyət kəsb etdiyinə qərar verir, detalların səviyyəsinə və nəticənin nə qədər ağlabatan olduğuna baxır (Hoge Raad 1 Noyabr 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Sərhədin adətən keçdiyi yer (öz əməliniz həmişə hökm sürür)

Model qaydalar və onların nəsilləri

Sənəddə hansı borcların və xərclərin birgə mülkiyyətçilərə düşdüyü, illik hesablar və ianələr, ümumi hissələrin istifadəsi, idarə olunması və saxlanılması, sığorta və assosiasiyanın təsis edilməsi ilə bağlı qaydalar olmalıdır (maddə 5:112 BW). Bunu yazmaq əvəzinə, sənəddə standart dəstin — model tənzimləməsinin — tətbiq olunduğu və sapmaların sadalandığı bildirilir.

Bir neçə nəsil dövr edir: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 və kiçik birliklər üçün 2021-ci il modeli, üstəgəl xidməti mənzillər və alt bölmələr üçün modellər. Hansı modelin tətbiq olunduğuna dair qərarı sənədinizi oxumaqla cavablandırmaq olar və bu vacibdir: köhnə modellər kvorum tətbiq edir, 2006 və 2017-ci il modelləri adi çoxluq qərarları üçün kvorumu ləğv edir və 2017-ci il modeli artıq ödəniş nöqtələri ilə məşğul olur.

Qaydaların altında iclas tərəfindən qəbul edilmiş huishoudelijk reqlamenti olan ev qaydaları yerləşir . Bunlar gündəlik təfərrüatları əhatə edir, lakin aktla və ya qanunla ziddiyyət təşkil edə bilməz; belə bir bənd etibarsızdır.

VvE hüquqi şəxs kimi və niyə istefa verə bilməzsiniz

Assosiasiya bölünmə ilə birlikdə yaranır. O, Ticarət Palatasında qeydiyyatdan keçmiş öz aktivləri, bank hesabı və öhdəlikləri olan hüquqi şəxsdir. Onun vəzifəsi ayrıca istifadə üçün nəzərdə tutulmuş hissələrdən başqa icmanı idarə etmək və ehtiyat fondunu saxlamaqdır (maddə 5:126 BW). O, məhkəmədə və məhkəmədənkənar məhkəmələrdə mülkiyyətçiləri təmsil edə və mülkiyyətçilərin bir-birinə borclu olduqları məbləği ödəyə bilər.

Üzvlük mənzilə avtomatik olaraq qoşulur: siz qoşulmursunuz, bildiriş verə bilməzsiniz və satış zamanı bu, alıcınıza keçir. Korporasiyanın və ya investorun blokun bir hissəsinə sahib olduğu qarışıq birliklərdə üzvlərdən biri səslərin həlledici payına sahib ola bilər.

Ümumi yığıncaq, səsvermə və kvorum

Sahibkarların ümumi yığıncağı ən yüksək orqandır. Yığıncaq və onun qərar qəbuletmə prosesi BW-nin 5:124-5:135 maddələri ilə tənzimlənir. O, ildə ən azı bir dəfə hesabatlar, büdcə və ianələr üçün toplanmalıdır və idarə heyəti və ya sədr tərəfindən, yaxud sahiblərin tələbi ilə çağırılır (BW-nin 5:127 maddəsi).

Səsvermə, sənəddə göstərilmədiyi təqdirdə, bir səs, bir vahid deyil. Səhmlər, sənəddə fərqli nisbət müəyyən edilmədiyi təqdirdə bərabərdir və əgər varsa, sənəddə bunun əsası göstərilməlidir (maddə 5:113 BW). Bu kəsr, yəni " breukdeel" , həm səslərinizi, həm də xərclərdəki payınızı müəyyən edir.

Əksər qərarlar səslərin sadə əksəriyyətini tələb edir. Köhnə qaydalar kvorum şərtləndirir: səslərin yarısından az hissəsi təmsil olunursa, heç bir qərar qəbul edilə bilməz və eyni təklifin az sayda sahibin iştirakı ilə qəbul edilə biləcəyi, bəzən daha yüksək səs çoxluğu ilə ikinci iclas çağırılmalıdır. İclasdan kənar qərarlar yekdillik tələb edir; sənəddə dəyişiklik etmək üçün adətən ümumi səslərin beşdə dörd səs çoxluğu, notariat sənədi və ipoteka sahiblərinin əməkdaşlığı tələb olunur (maddə 5:139 BW).

Özəl hüquqi şəxslərin rəqəmsal ümumi yığıncağı haqqında Qanun Nümayəndələr Palatası tərəfindən 16 dekabr 2025-ci ildə qəbul edilmiş və 2 iyun 2026-cı ildə müzakirəsiz Senat tərəfindən qəbul edilmiş və Staatsblad 2026, 161 kimi dərc edilmişdir. Qanun hələ qüvvəyə minməyib; tarix 2026-cı il ərzində kral fərmanı ilə təyin olunacaq. Bu andan etibarən bölünmə aktında əvvəlcədən icazə alınmadan tam rəqəmsal və ya hibrid ümumi yığıncaq mümkündür.

İdarə heyəti və administrator

Assosiasiyanın ümumi yığıncaq tərəfindən təyin və vəzifədən azad edilən idarə heyəti var (maddə 5:131 BW). Kiçik bir məhəllədə adətən boş vaxtlarında bir və ya iki sahib xidmət göstərir. İdarə heyəti qərarları icra edir; siyasət müəyyən etmir.

Daha böyük birliklər həmçinin peşəkar bir administrator, VvE-beheerder işə götürürlər . Administrator orqan deyil, podratçıdır: o, mühasibat uçotunu aparır, ianələr toplayır, sığorta və texniki xidmət təşkil edir və iclaslar hazırlayır, yalnız iclasın və idarəetmə müqaviləsinin verdiyi səlahiyyətlər qalır. Xidmət zəifdirsə, həll yolu müqavilədədir - administrator sizə deyil, birliyə cavabdehdir.

Ehtiyat fondu, texniki xidmət planı və xidmət haqları

Hər bir assosiasiya adi illik xərclərdən başqa xərclər üçün ehtiyat fondu saxlamalıdır (maddə 5:126 BW). Qanun mülkiyyətçi assosiasiyalarının - Wet verbetering functioneren VvE - fəaliyyətini təkmilləşdirdiyindən, bu vəzifənin öz əhəmiyyəti var. Tamamilə və ya qismən yaşayış məqsədli istifadədə olan binalar üçün ehtiyata illik töhfə ən azı düzgün çoxillik təmir planından irəli gələn məbləğ və ya bu mümkün olmadıqda, bina sığortasından götürülən yenidənqurma dəyərinin 0.5 faizi olmalıdır. Yığıncaq böyük səs çoxluğu ilə başqa qərar vermədiyi və ya bank zəmanəti verilmədiyi təqdirdə, bu, assosiasiyanın adına ayrıca hesabda saxlanılmalıdır. Qanun 1 yanvar 2018-ci ildə qüvvəyə minib və üç illik keçid 1 yanvar 2021-ci ildə başa çatıb.

Çoxillik texniki xidmət planı, meerjarenonderhoudsplan və ya MJOP, ən azı on ili əhatə etməli, beş ildən çox olmamalı və nəzərdə tutulan texniki xidmət, təmir və yeniləmə işlərini və onların dəyərini müəyyən etməlidir. Bu, sağlam birliyin ən yaxşı tək göstəricisidir. Qanun həmçinin birliklərə qaydalarla istisna edilmədiyi təqdirdə borc götürmək üçün açıq səlahiyyət vermişdir (maddə 5:126 BW) və hər bir sahibin riski breukdeeldən sonra ödənilir.

İanələr hər il iclas tərəfindən büdcə əsasında müəyyən edilir. Bunlar assosiasiyaya ödənilməli olan borcdur, ixtiyari ödəniş deyil: razılaşmayan sahib qərara etiraz etməli, pulu saxlamamalıdır və əvəzləşdirmə ümumiyyətlə mümkün deyil. Ödənişin olmaması faiz, yığım xərcləri və məhkəmə proseslərinə səbəb olur.

Köçürmə zamanı yeni sahib satıcı ilə birlikdə cari və əvvəlki maliyyə ili üçün ödənilməli olan ianələrə görə məsuliyyət daşıyır (maddə 5:122 BW). Notarius adətən idarə heyətindən borclar və ehtiyat fondu haqqında arayış tələb edir və borcları alış qiymətindən ödəyir; bu edilmədikdə, hesab alıcının üzərinə düşür. Assosiasiyanın borcu yarandıqda sahib olanlar da bunun üçün birgə məsuliyyət daşıyırlar, hər biri öz borcunun nisbətində (maddə 5:113 BW).

Dəyişikliklər: mənziliniz, ümumi hissələr, döşəmələr və eyvanlar

Mənzilinizin içərisində azadlığınız genişdir, lakin məhdudiyyətsiz deyil: qaydalarda şəxsi hissələrin istifadəsi, idarə olunması və saxlanılması ilə bağlı qaydalar ola bilər (maddə 5:112 BW) və adətən belə olur. Tikili, fasad, dam və ya ortaq qurğuya toxunan hər hansı bir şey iclasın qərarını tələb edir.

• Sərt döşəmə. Struktur döşəmə ümumidir; örtük şəxsidir, lakin səs-küy qonşunuza çatır. Əksər qaydalar və ya ev qaydaları ya icazəsiz sərt döşəmə örtüklərini qadağan edir, ya da minimum zərbə-səs izolyasiyası standartını müəyyən edir, çox vaxt isə Ico dəyər. Yoxlamadan parket və ya kafel döşəmək məhkəməyə aparan etibarlı bir yoldur və adi nəticə onu götürmək əmridir.
• Balkonlar, dam terrasları və fasadlar. Balkon şüşələri, tentlər, kondisionerlər, məhəccərlər və ağır döşəmələr, hətta müstəsna istifadə hüququna sahib olduğunuz halda belə, ümumi hissəyə təsir göstərir. Onlar, çox vaxt görünüş və ya gələcək təmir şərtləri ilə, iclasın razılığını almalıdırlar.

Razılıq tələb olunduğu və əsassız olaraq verilmədiyi hallarda, rayon məhkəməsindən ( kantonrechter ) əvəzedici icazə istəyə bilərsiniz (maddə 5:121 BW, iclasın qərarlarına 5:129 BW ilə tətbiq edilir). Məhkəmə assosiasiyanın imtina etmək üçün ağlabatan səbəblərinin olub-olmadığını soruşur; sahibinin mühakimə etmək üçün çox az şey verdiyi birliyin tərəfini tutmağa meyllidir, buna görə də rəsmlər və struktur rəyi olan bir sənəd mövqeyinizi yaxşılaşdırır.

Kirayə, qısamüddətli qalma və tətil kirayəsi

Adi yaşayış evi icarəyə götürməyə adətən icazə verilir. Qaydalar adətən sizdən icarəçinin birliyinə məlumat verməyinizi və icarəçinin sənədi, qaydaları və ev qaydalarını qəbul etdiyini bildirən bəyannamə imzalamasını tələb edəcək ki, bunlar icarəçini birbaşa bağlayır.

Qısamüddətli və tətil kirayəsi fərqlidir. Sənədlər və qaydalar ümumiyyətlə mənzili yaşayış məqsədləri üçün məhdudlaşdırır və qonaq evi, pansionat və ya otaq kirayəsi kimi istifadəni qadağan edir. Təkrarlanan ödənişli qısamüddətli qalmalar ümumiyyətlə orada yaşamaq əvəzinə kommersiya istismarı kimi qəbul edilir və buna görə də tətillər qeyd olunmadığı hallarda belə yaşayış məqsədləri üçün istifadə bəndindən kənara çıxır. Bələdiyyə qaydaları üstəlik tətbiq olunur və onlar sərtləşdirilir. Amsterdam Tətil üçün icazə və qeydiyyat nömrəsi tələb olunur, hər bir icazə bələdiyyəyə bildirilməlidir və maksimum limit ildə otuz gecədir; 1 aprel 2026-cı ildən etibarən bu müddət Centrum rayonunda və Pijpdə on bir təyin olunmuş məhəllədə on beş gecəyə endirilir, bu qaydaya əsasən, on beş gecə kifayət etmədikdə müvəqqəti qadağaya qədər bir addım daha aşağı düşə bilər. Eindhoven, otaq kirayəsi və yaşayış yerinin bölünməsi üçün planlama icazəsi tələb olunur; 1 yanvar 2026-cı ildən qüvvədə olan siyasət qaydaları mərkəzdən kənarda mövcud qanuni kirayə verilən otaqdan otuz metr məsafədə icazəni rədd edir, vahid və otaq başına minimum mərtəbə sahələrini müəyyən edir və altı adlı məhəlləni tamamilə yeni müraciətlər üçün bağlayır. Hər iki rejim tez-tez dəyişir, buna görə də rəqəmə əsaslanmaq əvəzinə, ünvan üçün mövcud tənzimləmə və ya siyasət qaydasını yoxlayın. Bələdiyyə icazəsi sənədi ləğv etmir.

Günəş panelləri, istilik nasosları, izolyasiya və şarj nöqtələri

Demək olar ki, hər bir dayanıqlılıq tədbiri ortaq bir hissəyə toxunur. Panellər ümumi damda, istilik nasosu ortaq fasadda və ya bitki otağında, izolyasiya ortaq divarda yerləşir və doldurma nöqtəsi binanın ortaq elektrik tutumundan istifadə edir. Buna görə də qərar ümumi yığıncağa aiddir və tələb olunan səs çoxluğu bu cür xərclər üçün aktda və tətbiq olunan model qaydalarda nəzərdə tutulan səsdir. Köhnə qaydalar tez-tez müəyyən edilmiş həddən yuxarı xərclər və ya təmir əvəzinə yeniləmə hesab edilən işlər üçün bəzən kvorumla ixtisaslı səs çoxluğu tələb edir. Qanun dəyişməyincə, yol, xərc təklifi və maliyyələşdirmə planı ilə maddəni gündəmə düzgün şəkildə daxil etmək və 5:126 BW maddəsinə əsasən borclanmanın və mövcud subsidiyaların nəyə səbəb ola biləcəyini yoxlamaqdır.

İki inkişaf vacibdir. Sahibkarlar birliklərində dayanıqlılığı və texniki xidməti sürətləndirmək üçün qanun layihəsi 1 iyul 2026-cı il tarixində ictimai müzakirəyə çıxarılıb və 20 sentyabr 2026-cı ilə qədər davam edib; müzakirələr aparıldığı kimi, bu cür qərarların səslərin sadə səs çoxluğu ilə qəbul edilməsinə, texniki xidmət planının müddətinin on ildən otuz ilə qədər uzadılmasına və günəş panelləri kimi qurğular üçün istifadə hüquqlarının sənədə dəyişiklik etmədən verilməsinə icazə verilməsinə imkan verəcək. Ayrı olaraq, şarj nöqtəsi istəyən sahibin icazə almaq əvəzinə birliyə məlumat verəcəyi bir sxem hazırlanır. Qanun layihəsi hələ də müzakirə və parlament hazırlıq mərhələsindədir, ona görə də onlardan heç biri hələ qanun deyil.

Qərara etiraz etmək və məhkəmədən müdaxilə etməsini istəmək

Hollandiya qanunvericiliyi iki qüsuru ayırır. Qanuna və ya bölgü aktına zidd olan qərar etibarsızdır: o, heç vaxt mövcud olmayıb və heç bir müddət məhdudiyyəti tətbiq edilmir. Prosedur qaydasını pozaraq qəbul edilmiş və ya ağlabatanlıq və ədalət standartlarına uyğun olmayan qərar ləğv edilə bilər: məhkəmə onu ləğv edənə qədər qüvvədədir.

Qərarın ləğv edilməsi üçün qərarı öyrəndiyiniz və ya öyrənə biləcəyiniz gündən bir ay ərzində rayon məhkəməsinə müraciət etməlisiniz (maddə 5:130 BW, BW-nin 2:15-ci maddəsindəki hüquqi şəxsin qərarları haqqında ümumi qayda ilə birlikdə oxuyun). Həmin ay qısadır və ölümcüldür: protokolu gözləyən və ya əvvəlcə idarə heyəti ilə danışıqlar aparan sahiblər müntəzəm olaraq şikayət etmək hüququnu itirirlər. Ləğv qəbul edilmiş qərara qarşı çıxır; əvəzedici səlahiyyət rədd edilmiş qərarı təmin edir.

Yuxuda olan VvE və onu necə oyatmaq olar

Xüsusilə müharibədən əvvəlki kiçik məhəllələrdə iki və ya üç mənzilə bölünmüş bir çox assosiasiya kağız üzərində mövcuddur, lakin heç bir iş görmür: idarə heyəti, iclaslar, hesablar, ehtiyat fondu, bəzən kollektiv bina sığortası yoxdur. Bu, VvE-nin iflasıdır . Bu, qanunsuzdur və getdikcə satışları və yenidən ipotekaları əngəlləyir. Yenidən aktivləşdirmə, qaydada:

• Torpaq Reyestrindən bölgü və çıxarış sənədini əldə edin və hansı nümunəvi qaydaların tətbiq olunduğunu müəyyən edin.
• Qaydalarda göstərildiyi kimi ümumi yığıncağı çağırın və düzgün şəkildə protokollaşdırın; əgər idarə heyəti tədbir görməzsə, sahiblər adətən onu özləri çağıra bilərlər.
• İdarə heyəti və lazım gələrsə, administrator təyin edin, hər ikisini Ticarət Palatasında qeydiyyatdan keçirin və assosiasiyanın adına bank hesabı, üstəgəl ayrıca ehtiyat hesabı açın.
• Bina sığortasını təşkil edin və ya yoxlayın, sığorta məbləğini yenidənqurma dəyəri ilə müqayisə edin, təmir planı sifariş edin və onun əsasında ödənişləri təyin edin.
• Birgə mülkiyyətçi əməkdaşlıqdan imtina edərsə, bu öhdəliklər məhkəmə yolu ilə tətbiq edilə bilər.

Alıcı imza atmazdan əvvəl nələrə diqqət yetirməlidir

• Bölmə və rəsm aktı, eləcə də hansı model qaydaların tətbiq olunduğu — təklif verməzdən əvvəl şəxsi/ümumi sərhədi oxuyun.
• İstifadə məhdudiyyətləri: yalnız yaşayış məqsədləri üçün istifadə, otaq kirayəsi və ya qısa müddətli qalma qadağaları, ev heyvanları, döşəmə və dəyişikliklərlə bağlı qaydalar.
• Palata qaydaları və son üç iclasın protokolları — assosiasiyanın işləyib-işləmədiyinin ən sürətli sınağıdır.
• Hesablar, büdcə və ehtiyat fondunun qalığı və ehtiyatın ayrı hesabda olub-olmaması.
• MJOP: tarixi, əhatə etdiyi dövr və töhfələrin uyğun gəlib-gəlməməsi — az ehtiyata malik aşağı töhfə təxirə salınmış vekseldir.
• Əsas işlər və ya xüsusi rüsumla bağlı hər hansı bir qərar — tamamlandıqdan sonra sizi məcbur edir — və hər hansı borclanma.
• Borclar barədə idarə heyətinin bəyanatı və notariusun onları başa çatdıqdan sonra həll edəcəyinə dair təsdiq (maddə 5:122 BW).
• Binaların sığortası və yenidənqurma dəyəri, Ticarət Palatasında qeydiyyat və bölünmüş bina üçün bölünmə sənədi də.

Sənədlər vaxtında çatdırılmazsa, alqı-satqı müqaviləsinə qətnamə şərti əlavə edin ki, sənəd təqdim ediləndən daha pis olarsa, geri götürə biləsiniz.