Hollandiyada əmlak alarkən köçürmə vergisi və alıcı xərcləri

Hollandiyada demək olar ki, hər evin reklamı "kosten koper" adlanır : qiymət evin qiymətidir və onun köçürülməsi xərcləri sizindir. Bu xərclərin ən böyüyü, nə aldığınızdan və ondan nə edəcəyinizdən asılı olaraq 2, 8 və ya 10.4 faiz məbləğində tutulan transfer vergisidir. Bu səhifədə üç dərəcə və onların haradan gəldiyi, başlanğıc güzəşti, praktikada əhəmiyyətli olan güzəştlər və büdcəyə daxil ediləcək digər xərclər göstərilir. Bu, öz alışınızla bağlı vergi və ya maliyyə məsləhəti deyil, ümumi hüquqi məlumatdır; müəyyən bir əməliyyatın vergi rejimi üçün vergi məsləhətçisi ilə məsləhətləşin.

“Kosten koper” nə deməkdir və “vrij op naam”dan nə ilə fərqlənir

Kk ( kosten koper , "alıcı üçün xərclər") o deməkdir ki, elan edilmiş qiymətə köçürmə xərcləri daxil deyil; siz bunları üstündən ödəyirsiniz. Von ( vrij op naam , "adında pulsuz") o deməkdir ki, qiymətə əmlakın sizin adınıza keçirilməsi xərcləri artıq daxildir. Fərq əsasən ikinci əl evlərlə yeni tikililər arasında fərq yaradır: mövcud evlər adətən tikinti şirkətindən yeni evlər satılır , çünki köçürmə vergisi əvəzinə ƏDV tətbiq olunur və tikinti şirkəti onu qiymətə daxil edir.

Kosten koper altında alıcı adətən aşağıdakıları daşıyır:

• köçürmə vergisi (overdrachtsbelasting);
• köçürmə aktı üçün notariusun haqqı (levingsakte);
• Torpaq Qeydiyyatı (Kadastr) həmin sənədin qeydiyyatı üçün ödəniş;
• və ipoteka ilə, ipoteka sənədi üçün notarius və Kadaster haqları.

Bu, satıcının ödədiyi satış agentinin komissiyasını, öz alıcı agentinizi, araşdırmanı, qiymətləndirməni və ya ipoteka məsləhətini əhatə etmir. Həmçinin "vrij op naam" heç bir xərc tələb etmir : yeni tikilmiş ipoteka kreditində sənəd və onun qeydiyyatı sizindir.

Transfer vergisi (overdrachtsbelasting): üç dərəcə

Transfer vergisi Niderlandda daşınmaz əmlakın və onun üzərində uzunmüddətli icarə ( erfpacht ) və tikinti hüquqları ( opstal ) kimi hüquqların əldə edilməsinə tətbiq olunur. Dərəcələr 14-cü maddədə göstərilib.

Struktur 1 yanvar 2026-cı ildə dəyişdi. 2025-ci ilin sonuna qədər alıcının yaşamayacağı yaşayış yerləri üçün ayrıca bir tarif yox idi: onlar ümumi 10.4%-lik dərəcənin altında idilər. Həmin tarixdən etibarən 14-cü maddədə yaşayış yeri əldə etmək üçün 8% ayrıca bir dərəcə nəzərdə tutulur, 2% əsas yaşayış yeri kimi orada yaşayacaq alıcı üçün saxlanılır və 10.4% digər hər şey üçün ümumi tarif kimi qalır. Tariflər qanunda öz əksini tapır və illik Belastingplan vasitəsilə dəyişdirilir, ona görə də Parlament onlara düzəliş edənə qədər qüvvədə qalır; Belastingdienst istənilən tarixdə tətbiq olunan tarifləri dərc edir.

Hələ də 10.4%-i sitat gətirən köhnə xülasələr

Üç dərəcə müəyyən edilib: alıcının əsas yaşayış yeri kimi istifadə edəcəyi mənzil üçün 2%, alıcının istifadə etməyəcəyi mənzil üçün 8% və qeyri-yaşayış əmlakı üçün ümumi dərəcə kimi 10.4%. 8% dərəcəsi nisbətən yeni olduğundan, köhnə xülasələr və məsləhətçi səhifələrində bəzən kirayəyə götürülmüş, ikinci ev və ya tətil evi üçün 10.4% verilir — bu dərəcə 2025-ci ilin sonuna qədər tətbiq olunurdu, lakin ondan sonrakı alışa tətbiq edilmirdi.

Belastingdienst-in tarif səhifələri tənzimləyir. Sənədinizin tarixindəki mövqeyi yoxlayın və imzalamadan əvvəl notariusunuzdan tarifin təsdiqlənməsini xahiş edin.

Starter's exception (startersvrijstelling)

Bütün şərtlərə cavab verən alıcı heç bir köçürmə vergisi ödəmir. İstisna 15a maddəsindəki bəyannamə tələbi olan Wet op belastingen van rechtsverkeer maddəsindədir. Aşağıdakıların hamısı yerinə yetirilməlidir:

• Yaş. Alıcı sənəd imzalanarkən 18 və ya daha yuxarı yaşda olmalı və hələ 35 yaşında olmamalıdır. Test hər bir alıcı üçün tətbiq olunur: əgər iki birgə alıcıdan biri 35 və ya daha yuxarı yaşdadırsa, yalnız uyğun alıcının payı vergidən azaddır.
• Yalnız bir dəfə. Alıcı əvvəllər bu istisnanı tətbiq etməməlidir. Əvvəllər ev sahibi olmaq sizi diskvalifikasiya etmir; bu istisnadan istifadə etmək sizi diskvalifikasiya edir.
• Sahibkarlıq. Alıcı müvəqqəti olaraq deyil, əsas yaşayış yeri kimi istifadə etməlidir. Kirayəyə götürmək, təmir etmək və yenidən satmaq və ya ikinci ev kimi almaq uyğun deyil.
• Dəyər həddi. Yaşayış binasının və onun ləvazimatlarının dəyəri aşağıdakı məbləğdən çox olmamalıdır: woningwaardegrensBu hədd hər il yanvarın 1-də indeksləşdirilir və Belastingdienst tərəfindən dərc olunur, ona görə də sənədinizin ili üçün onu axtarın. Bu, uçurumun kənarıdır, bir zolaq deyil: bir avro yuxarıda olduqda istisna tamamilə aradan qalxır, artıq məbləğ əvəzinə 2% bütün dəyərə ödənilir.

Hədd indeksləşdirilir və hər 1 yanvarda dəyişir, buna görə də limitə yaxın bir alış-verişdə tamamlanma tarixinin özü nəticəni dəyişdirə bilər.

Yazılı bəyannamə və səhv olarsa nə baş verir

Nə 2% dərəcəsi, nə də başlanğıc güzəşti avtomatik olaraq tətbiq olunmur. 15a-cı maddə alıcıdan yazılı bəyannamədə yaşayış yerini müvəqqəti olaraq deyil, əsas yaşayış yeri kimi istifadə edəcəyini və başlanğıc güzəşti üçün əvvəllər istifadə etmədiyini aydın, qəti və qeyd-şərtsiz bildirməsini tələb edir. Belastingdienst standart formalar dərc edir və imzalanmış bəyannamə köçürmədən əvvəl notariusa çatdırılmalıdır.

Bəyannamə, heç bir şeyin dəyişməyəcəyinə dair bir vəd deyil, əldə etmə anında niyyətinizə aiddir: əgər həqiqətən orada yaşamaq niyyətindəsinizsə və sonradan şərtlər sizi köçməyə və ya icazə verməyə məcbur edərsə, güzəşt geriyə doğru itirilmir. İcazə verilməyən şey, sahib olmadığınız bir niyyəti bəyan etməkdir. Bəyannamənin səhv olduğu sübut olunarsa, Vergi Administrasiyası fərq və faiz üçün əlavə qiymətləndirmə ( naheffingsaanslag ) tətbiq edə və vergi ödəyicisinin günahı olduqda cərimə tətbiq edə bilər. Yanlış və ya natamam bəyannamə üçün cərimələr AWR-in 67d və 67e maddələrində nəzərdə tutulan cəzalardır; iki il ərzində edilən könüllü düzəliş prinsipcə belə bir cərimənin qarşısını alır.

Kim məsuliyyət daşıyır və vergi necə ödənilir

Köçürmə vergisi alıcıdan - alıcıdan tutulur ; satıcı məsuliyyət daşımır. Bu, özünüqiymətləndirir, lakin normal alış-verişdə siz özünüz heç nə təqdim etmirsiniz: köçürmə notariat aktı ilə həyata keçirildikdə, qeydiyyatdan keçmiş əmlak üçün olduğu kimi, mülki hüquq notariusu rəqəmsal şəkildə sənədləşdirir və sizin adınızdan ödəniş edir. Buna görə də vergi notariusun tamamlama bəyannaməsində görünür: tamamlanmadan əvvəl tam məbləği notariusun üçüncü tərəf hesabına köçürürsünüz və notarius vergini, Kadaster haqlarını və öz haqqını ondan ödəyir. Yalnız notariat aktı olmadığı təqdirdə, alıcı mülkiyyətçi olduqdan sonra bir ay ərzində şəxsən sənəd təqdim etməli və ödəməlidir; etiraz ödənişdən sonra altı həftə ərzində verilə bilər.

Praktikada əhəmiyyətli olan istisnalar və güzəştlər

Əvvəlki satınalmadan qısa müddət sonra satınalma

13-cü maddə eyni əmlakın əvvəlki əldəetmədən sonrakı altı ay ərzində yenidən əldə edilməsi halında güzəştlər nəzərdə tutur . İkinci əldəetmə üçün baza birinci əldəetmə üçün köçürmə vergisinin və ya çıxılmayan ƏDV-nin hesablandığı məbləğlə azaldılır, buna görə də ikinci alıcı yalnız dəyər artımına görə vergiyə cəlb olunur.

Bu, çox yaxınlarda almış birindən alış-veriş edən alıcıya fayda verir və bu, treyder və ya inşaatçı tərəfindən qısamüddətli təkrar satışı mümkün edir. Güzəşt, satıcının şəxsiyyətinə deyil, əmlaka və altı aylıq müddətə aiddir, ona görə də satıcının nə vaxt aldığını soruşun.

Ailə köçürmələri, boşanma və miras

Miras yolu ilə və ya nikah qanunvericiliyinə əsasən əldə etmə vergiyə cəlb edilən əldə etmə deyil, buna görə də ev miras aldığınız zaman və ya əmlak nikah icması vasitəsilə sizə keçdikdə heç bir köçürmə vergisi yaranmır; bunun əvəzinə miras vergisi yarana bilər. Boşanma zamanı nikah icmasının və ya birgə mülkiyyətdə olan əmlakın keçmiş partnyorlar arasında bölünməsi 15-ci maddədəki istisnalarla əhatə olunur, buna görə də ailə evi həyat yoldaşlarından birinə verildikdə, köçürmə vergisi ödənilmir. Nikahda olmayan birgə yaşayanlar üçün vəziyyət daha dardır və birgə mülkiyyətin necə yaranmasından asılıdır.

Geniş yayılmış inancın əksinə olaraq, ailə üzvləri arasında köçürmələr ümumiyyətlə azad edilmir . Valideyn uşağa əmlak satarkən adi rejimə düşür: uşaq orada yaşayacaqsa 2%, əgər onlar başlanğıc sahibi kimi uyğun gəlirsə, heç nə. 15-ci maddədəki ailə azadolması ailə evinə deyil, biznes varisliyinə yönəlib. Ev qohumuna bazar dəyərindən aşağı satıldıqda, hədiyyə vergisi də yarana bilər və köçürmə vergisi bazası razılaşdırılmış qiymət deyil, bazar dəyəridir.

Yeni tikilmiş əmlak: köçürmə vergisi əvəzinə ƏDV

Yeni tikili iki dəfə vergiyə cəlb edilmir. Təchizat ƏDV-yə cəlb edildikdə — ümumilikdə, ilk istifadədən əvvəl və ya sonra iki il ərzində təchiz edilmiş yeni bina və tikinti sahəsi — 15-ci maddədə nəzərdə tutulan istisna köçürmə vergisini tətbiq etmir, buna görə də alıcı 21% ƏDV ödəyir, 2% və ya 8% ƏDV ödəmir. Bu, samenloopvrijstelling- dir.

Buna görə də yeni tikililər üçün 21% yuxarı qiymətə deyil, tikinti şirkətinin qiymətinə düşür. Alıcının ƏDV-ni geri ala biləcəyi hallarda istisna tətbiq edilmir, buna görə də investorlar və şirkətlər ayrıca məsləhət almalıdırlar. Tikinti sahəsi yaşayış yeri deyil: köçürmə vergisi evə deyil, sahəyə tətbiq edildikdə, dərəcə 10.4% təşkil edir.

Digər alıcının xərcləri

Notariat rüsumları qanunla müəyyən edilməyib və ofislər və şəhərlər arasında dəyişir, ona görə də iki və ya üç qiymət təklifi alın. Kadaster qeydiyyat rüsumu sabitdir və notarius onu öz hesabına keçirir.

Nə çıxılır və nə deyil

Bölünmə xətti sadədir: əmlakın alınması xərcləri çıxılmır, kreditin təşkili xərcləri çıxılır. 2001-ci il tarixli İpoteka Qanununun 3.120-ci maddəsinə əsasən, öz evinizin ipoteka krediti üçün birdəfəlik maliyyələşdirmə xərcləri yaranan ildə çıxılır — ipoteka sənədi, onun qeydiyyatı, məsləhətçi, kreditin qiymətləndirilməsi və NHG haqqı. Köçürmə vergisi, köçürmə sənədi, onun qeydiyyatı, alıcı agentiniz və yoxlama heç bir güzəşt tələb etmir.

Milli İpoteka Zəmanəti ( Nationale Hypotheek Garantie ) könüllüdür və yalnız maksimum kredit məbləğinə qədər mövcuddur. NHG həm kreditin kiçik bir faizini təşkil edən birdəfəlik zəmanət haqqını ( borgtochtprovisie ), həm də enerjiyə qənaət tədbirlərinin ipoteka ilə maliyyələşdirildiyi hallarda daha yüksək olan bu maksimumu müəyyən edir. Hər ikisi illik olaraq sabitdir və Voorwaarden en Normen-də dərc olunur və ipoteka təklifi verildikdə qüvvədə olan versiya tətbiq olunur, buna görə də tamamlanma ili əvəzinə təklifinizin ili üçün rəqəmlərə baxın. Kredit verənlər adətən qarşılığında daha aşağı faiz dərəcəsi təklif edirlər, buna görə də zəmanət çox vaxt özünü doğruldur.

Kadaster tərəfindən sənədin qeydiyyatı üçün rüsum Tarievenregeling Kadaster tərəfindən müəyyən edilir və köçürmə sənədi və ipoteka sənədi üçün eynidir. Tariflər hər il Kadaster tərəfindən müəyyən edilir və Staatscourant-da dərc olunur. Kadasterin avtomatik olaraq emal edə biləcəyi formada elektron təqdimat, sadə ev alışı üçün adi yoldur, kağız sənəddən daha ucuzdur. Qiymət təklifində mövcud məbləğləri soruşun; notarius onları dəyəri ilə verir.

Nə büdcəyə qoyulmalıdır: göstərici plan

Aşağıdakı rəqəmlər yalnız təxmini xarakter daşıyır : yuxarıdakı komponentlərdən qurulmuş bir plan, kotirovka deyil. Yalnız vergi elementi qanunla müəyyən edilir.

• İlk dəfə ev alan, limitdən aşağı ev sahibi: təxminən 1.5% 3.5%-ə — köçürmə vergisi yoxdur, buna görə də notariat və Kadaster xərcləri, maliyyələşdirmə xərcləri və seçdiyiniz istənilən agent və ya sorğu.
• 2% ödəyən ev sahibi: təxminən 4% 6%-ə"Üstdə təxminən 5%" qaydası bu işə və yalnız bu işə uyğundur.
• 8% ödəyərək yaşayış yeri seçməyən alıcı: təxminən 10% 12%-ə — 2026-cı ildən əvvəlki eyni alışdan, yəni 10.4% nisbətindən aşağı.
• Qeyri-yaşayış əmlakı 10.4% ilə: təxminən 12% 14%-ə, tez-tez daha çox, çünki lazımi araşdırma daha ağırdır.
• New-build, vrij op naam: 21% ƏDV artıq qiymətdədir, ona görə də yalnız ipoteka ilə bağlı xərclər büdcəyə daxil edilməlidir.

Əgər yalnız alış-verişin dəyərini deyil, həm də onun özünü araşdırırsınızsa, Hollandiyada ev almaq üçün təlimatımız müqaviləni, razılaşma müddətini və şərtləri müəyyən edir.

İki xəbərdarlıq. Hollandiyalı kreditorlar ümumiyyətlə alıcının xərclərini maliyyələşdirməyəcəklər, çünki kredit əmlakın dəyərinə əsasən məhdudlaşdırılır, buna görə də kosten koper adətən əmanətlərdən gəlir. Əgər başlanğıc kimi uyğun olmayan biri ilə birgə alsanız, hər bir səhm üzrə vergini ayrıca modelləşdirin.