giriş

Yaşayış sahəsi üçün kirayə müqaviləsi yalnız rayon məhkəməsi tərəfindən və yalnız kirayəçi tərəfindən müqavilənin pozulması və ya digər qanuni əsaslarla ləğv edilə bilər. Kirayə müqaviləsinin ləğvi hüquqi cəhətdən mürəkkəbdir və mübahisələrə səbəb ola bilər. Ev sahibi kirayə müqaviləsini birtərəfli qaydada ləğv edə bilməz - hüquq kirayəçilərə güclü qorunma təmin edir. Kirayə müqaviləsi ləğv edildikdə, kirayəçilər xidmət xərclərinin yekun hesabatını və depozitin geri qaytarılmasını tələb etmək hüququna malikdirlər.

Bu məqalədə həm ev sahibləri, həm də kirayəçilər tərəfindən kirayə müqavilələrinin ləğvi, ləğv üçün hüquqi əsaslar və riayət ediləcək prosedur müzakirə olunur. Əsas diqqət sosial mənzillər və özəl sektorda yaşayış yerləri də daxil olmaqla, adi yaşayış yerlərinə yönəlib. Kommersiya obyektlərinin və ya müstəqil olmayan yaşayış yerlərinin ləğvi kimi mövzular bu məqalənin əhatə dairəsinə daxil deyil.

Bu məlumat kirayə müqaviləsini ləğv etməyi düşünən ev sahibləri, hüquqlarını anlamağa çalışan kirayəçilər və praktikada xitam məsələləri ilə üzləşən əmlak menecerləri üçün nəzərdə tutulub. Kirayəçinin ev sahibinin xitam məktubuna altı həftə ərzində cavab vermək hüququ var.

Əsas cavab: Ev sahibi yaşayış kirayəsi müqaviləsini yalnız məhkəmə qərarı tələb etməklə və yalnız müqavilənin ciddi şəkildə pozulması, təcili şəxsi istifadə və ya qanunla müəyyən edilmiş digər səbəblər kimi qanuni əsas olduqda ləğv edə bilər. Qanun məhkəməyə kirayə müqaviləsinin ləğvinin və ya ləğvinin əsaslı olub-olmadığını qiymətləndirmək səlahiyyəti verir.

Əsas öyrənmə məqamları:

• Xitam ləğvdən əsaslı şəkildə fərqlənir və həmişə magistratın müdaxiləsini tələb edir; kirayə müqaviləsinin ləğvi ilə ləğvi arasında fərq qoymaq vacibdir.
• Kirayə borcları, kirayəçinin yaratdığı narahatlıq və qanunsuz ikinci icarə müqavilənin ləğvi üçün ən çox yayılmış səbəblərdir.
• Kirayəçi, xüsusən də qeyri-müəyyən müddətə müəyyən müddətli icarə müqaviləsi çərçivəsində güclü icarə müdafiəsindən istifadə edir.
• Məhkəmə həmişə nikahın ləğvi barədə qərar verməzdən əvvəl maraqları qiymətləndirir.
• Yaşayış yeri məsələsində məhkəmədənkənar xitam demək olar ki, heç vaxt mümkün deyil

Kirayə müqavilələrinin növləri

Kirayə müqaviləsi bağlayarkən, hansı kirayə növünü bağladığınızı anlamaq vacibdir, çünki bu, həm kirayəçinin, həm də ev sahibinin hüquq və vəzifələrinə birbaşa təsir göstərir. Hollandiyada biz üç əsas növ arasında geniş fərq qoyuruq: müddətsiz kirayə müqaviləsi, müvəqqəti kirayə müqaviləsi və müstəqil yaşayış yeri üçün kirayə müqaviləsi.

Qeyri-müəyyən müddətə icarə müqaviləsi - həmçinin müəyyən müddətə icarə müqaviləsi kimi də tanınır - kirayəçiyə ən çox kirayə haqqı müdafiəsini təmin edir. Belə hallarda, ev sahibi yalnız qanuni əsaslar olduqda, məsələn, müqavilənin ciddi şəkildə pozulması və ya təcili şəxsi istifadə halları olduqda icarə müqaviləsini ləğv edə və ya icarə müqaviləsini ləğv edə bilər. Xitam həmişə qanuni bildiriş müddətinə uyğun olaraq yazılı şəkildə olmalıdır. Kirayəçi razılaşmazsa, icarə müqaviləsini yalnız məhkəmə ləğv edə bilər.

Müvəqqəti kirayə müqaviləsində kirayə müddəti razılaşdırılır. Bu müddətin sonunda kirayə müqaviləsi avtomatik olaraq başa çatır, bu şərtlə ki, ev sahibi vaxtında yazılı bildiriş versin. Bununla belə, burada ciddi hüquqi qaydalar da tətbiq olunur: ev sahibi sadəcə kirayə müqaviləsini vaxtından əvvəl ləğv edə bilməz və mübahisə yarandıqda məhkəmədən kirayə müqaviləsinin ləğvi barədə qərar qəbul etməsi istənə bilər. Müddətli Kirayə Qanununun tətbiqindən bəri müvəqqəti müqavilələr üçün imkanlar daha da məhdudlaşdırılıb.

Qismən fərqli qaydalar tələbə evindəki otaqlar kimi müstəqil olmayan yaşayış yerlərinə tətbiq olunur. Belə hallarda, xüsusən də kirayəçi yaxşı kirayəçi kimi davranırsa, kirayə müqaviləsini ləğv etmək daha çətindir. Kirayəçinin yaratdığı narahatlıq və ya qanunsuz ikinci kirayə halında belə, ev sahibi qanuni prosedurlara əməl etməlidir və məhkəmənin müdaxiləsi olmadan məhkəmədənkənar xitam nadir hallarda mümkündür.

Bütün hallarda kirayə müqaviləsinin ləğvi və ya ləğvi diqqətlilik tələb edir. İstər müddətli kirayə müqaviləsi, istər müvəqqəti kirayə müqaviləsi, istərsə də müstəqil yaşayış yeri müqaviləsi olsun, ev sahibi qanuni qaydalara və bildiriş müddətlərinə riayət etməlidir. Narahatlıq yaradan və ya qanunsuz olaraq ikinci icarəyə verilməsi kimi ağır hallarda əmlakın tez bir zamanda boşaldılması üçün qısamüddətli icraat tələb oluna bilər.

Əgər razılığa gələ bilmirsinizsə və ya hüquq və öhdəliklərinizdən əmin deyilsinizsə, vaxtında hüquqi məsləhət mərkəzindən və ya kirayə hüququ üzrə ixtisaslaşmış bir vəkildən hüquqi məsləhət almaq məsləhətdir. Bu, lazımsız risklərdən qaçınmanıza və kirayə müqaviləsinin qaydalara uyğun olaraq ləğv edilməsini təmin etməyə kömək edəcək.

Kirayə müqaviləsinin ləğvi nədir?

Kirayə müqaviləsinin ləğvi məhkəmə qərarı ilə kirayə müqaviləsinə xitam verilməsini nəzərdə tutan hüquqi prosedurdur. Kirayə müqaviləsinin ləğvi ("kirayə müqaviləsinin ləğvi") işdən çıxmaq barədə bildiriş verməkdən fərqlidir: işdən çıxmaq barədə bildiriş verildikdə, müqavilə qanuni bildiriş müddətlərinə və şərtlərinə uyğun olaraq xitam verilir, işdən çıxma halında isə tərəflərdən birinin pozuntusu səbəbindən məhkəmə müdaxilə etməlidir. Qarşılıqlı razılıqla işdən çıxarılmadan fərqli olaraq, məcburi işdən çıxarılma magistratın qiymətləndirməli olduğu münaqişəni əhatə edir.

Xitam və ləğv

Xitam və ləğv arasındakı hüquqi fərq vacibdir. Ləğv halında, ev sahibi icarə müqaviləsini qeydiyyatlı məktubla ləğv edir və qanuni bildiriş müddətinə ( ) - icarə müddətinə uyğun olaraq artan minimum üç ay müddətinə əməl edir. Kirayəçi bununla razılaşmalıdır, əks halda məhkəmə prosesi başlayacaq.

Xitam fərqlidir: bu, müqavilənin pozulmasını və birbaşa məhkəmə müdaxiləsini tələb edir. Kirayə müqaviləsinə əməl edilməməsi, kiçik bir səhv olmadığı təqdirdə, xitam üçün əsas ola bilər. Müqavilənin pozulması sübut edildikdə, xitam ləğvdən daha sürətlidir, lakin bunun üçün dəlil tələb olunur.

Müvəqqəti icarə və ya kirayə müqavilələrinə fərqli qaydalar tətbiq olunur: bildiriş düzgün verildiyi təqdirdə, icarə müqaviləsi razılaşdırılmış icarə müddətinin sonunda qanunla qüvvəyə minir. Lakin, Sabit Müddətli Kirayə Müqavilələri Qanunu 1 iyul 2024-cü ildə qüvvəyə mindikdən sonra yeni müvəqqəti müqavilələr üçün imkanlar ciddi şəkildə məhdudlaşıb.

Yaşayış yerləri üçün kirayə hüquqlarının qorunması

Kirayəçilərin, xüsusən də müddətsiz müqavilələr çərçivəsində yaşayış yerləri ilə bağlı güclü hüquqi mövqeyi var. Qanun ev sahiblərinə kirayə müqaviləsinin birtərəfli qaydada nə vaxt başa çatacağını müəyyən etməyə icazə vermir. Bu, sosial mənzillərə və özəl sektor mənzillərinə eyni dərəcədə aiddir.

2018-ci ildə Ali Məhkəmə sosial mənzillərə heç bir xüsusi qaydanın tətbiq edilmədiyini təsdiqlədi; mövcud hüquqi qaydalar kirayəçinin evsiz qalma riski də daxil olmaqla, bütün halları nəzərə almaq üçün kifayət qədər imkan yaradır. Buna baxmayaraq, müqavilənin ləğvi üçün həddi yüksək olaraq qalır.

Müddətli Kirayə Qanununun tətbiqi ilə ev sahibləri üçün müvəqqəti kirayə müqavilələri təklif etmək daha da çətinləşib. Bu, kirayəçilərin mövqeyini gücləndirir və ev sahibləri üçün xitam qaydaları haqqında məlumatı daha da vacib edir.

Ev sahibi tərəfindən xitam verilməsinin hüquqi əsasları

Ev sahibi yalnız qanuni olaraq tanınmış əsaslar olduqda məhkəmədən icarə müqaviləsinin ləğvini tələb edə bilər. Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7:231-ci maddəsində yaşayış icarəsinin ləğvinin yalnız məhkəmələr vasitəsilə həyata keçirilə biləcəyi nəzərdə tutulur. Yaşayış icarələrində məhkəmədənkənar bəyannamə ilə məhkəmədənkənar ləğvə icazə verilmir.

Kirayəçi tərəfindən müqavilənin pozulması

Xitam üçün ən çox yayılmış səbəb müqavilənin pozulmasıdır: kirayəçi öz öhdəliklərini yerinə yetirmir. Konkret nümunələrə aşağıdakılar daxildir:

Kirayə borcları – Kirayəçi davamlı olaraq kirayə haqqını ödəməzsə, ev sahibi icarə müqaviləsini ləğv edə bilər. Təcrübədə məhkəmələr adətən iki-üç aylıq gecikmələri kifayət qədər əsas kimi qəbul edirlər, baxmayaraq ki, bəzən öhdəlikləri yerinə yetirmək üçün bir aylıq ağlabatan müddət verirlər.

Narahatlıq – Əgər kirayəçi yaxşı kirayəçi kimi davranmazsa və səs-küy çirklənməsi və ya təhdidlər kimi sistemli bir narahatlıq yaradırsa, müqavilənin ləğvi əsaslandırıla bilər. Bununla belə, narahatlıq ciddi və sübut oluna bilən olmalıdır. Qonşulara ciddi və sübut oluna bilən narahatlıq da kirayə müqaviləsinin ləğvinə səbəb ola bilər.

Razılaşdırılmış məqsədə zidd istifadə – Əgər kirayəçi əmlakı yaşayış məqsədlərindən başqa məqsədlər üçün, məsələn, kommersiya sahəsi və ya qanunsuz fəaliyyətlər üçün istifadə edirsə, bu, müqavilənin pozulması hesab olunur.

Qanunsuz subicarəyə verilməsi – Əgər kirayəçi əmlakı icazəsiz olaraq ikinci icarəyə götürürsə, bu, müqavilənin pozulması deməkdir və müqavilənin ləğvinə əsas verir.

Müqavilənin ləğvi tələb olunmazdan əvvəl, ev sahibi adətən icarəçiyə pozuntunu aradan qaldırmaq üçün ağlabatan müddət verən öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi barədə bildiriş göndərməlidir. Kirayəçiyə pozuntunu aradan qaldırmaq imkanı verilməlidir. Ciddi pozuntular halında məhkəmə başqa cür qərar verə bilər.

Ev sahibinin öz istifadəsi

Ev sahibi, əmlaka təcili olaraq öz istifadəsi üçün ehtiyac duyarsa, müqavilənin ləğvi və ya ləğvi üçün müraciət edə bilər. Bu, məsələn, ev sahibi əmlaka özü köçmək istədikdə və ya uşaq və ya qeydiyyatdan keçmiş həyat yoldaşı kimi yaxın ailə üzvü köçmək istədikdə tətbiq olunur.

Məhkəmə həmişə maraqları qiymətləndirəcək: ev sahibinin maraqları kirayəçinin maraqlarından üstündürmü? Faktorlara kirayəçi üçün uyğun yaşayış yerinin mövcudluğu və ev sahibinin ehtiyacının təcililiyi daxildir.

Digər hüquqi əsaslar

Müqavilənin pozulması və təcili şəxsi istifadə ilə yanaşı, qanunda digər əsaslar da qeyd olunur:

• Ağlabatan təklifdən imtina – Kirayəçi dəyişdirilmiş şərtlər və qaydalarla yeni icarə müqaviləsi üçün ağlabatan təklifdən imtina edir
• Tətbiq olunan rayonlaşdırma planı – Əmlak rayonlaşdırma planına uyğun olaraq sökülməli və ya təmir edilməlidir
• Müvəqqəti kirayə – Əmlaka yenidən ehtiyacı olan ilkin sakin üçün geri qaytarma hüququ olan müvəqqəti icarə halında
• Kirayə müqaviləsinin xüsusi xarakteri – Kirayə müqaviləsinin xitam verilməsini əsaslandıran xüsusi xarakter daşıdığı konkret hallar. Buna misal olaraq, tələbənin təhsil müddəti ərzində ona kirayə verilməsini göstərmək olar, bu halda kirayə müqaviləsinin təhsil başa çatdıqdan sonra başa çatması məntiqlidir.

Məhkəmə həmçinin müqavilənin ləğvinin bu əsaslarla əsaslandırılıb-haqlı olmadığını və kirayəçinin maraqlarının kifayət qədər nəzərə alınıb-alınmadığını qiymətləndirəcək.

Kirayə müqaviləsinin ləğvi qaydası

Yaşayış yeri üçün kirayə müqaviləsini yalnız rayon məhkəməsi ləğv edə bilər. Ev sahibi kirayə müqaviləsinin ləğv olunacağına müstəqil şəkildə qərar verə bilməz; kirayəçi müqavilənin ləğvinə razı olmazsa, ev sahibi məhkəmədən kirayə müqaviləsinin ləğv edilməsini xahiş etməlidir. Birgə kirayə halında, ev sahibi bütün kirayəçilərə bitmə tarixi və ya xitam barədə xatırlatma göndərməyə borcludur. Aşağıda addımlar və seçimlərə ümumi baxış verilmişdir.

Xitam prosedurundakı addımlar

Kirayə müqaviləsinin ləğvi proseduru belədir:

1. Defolt bildirişi göndərin – Çatışmazlığı bildirən və düzəldilməsi üçün ağlabatan bir müddət təyin edən qeydiyyatlı məktub göndərin. Göndərmə sənədini saxlayın.
2. Çağırış vərəqəsi tərtib edin – Əgər kirayəçi cavab vermirsə və ya pozuntunu aradan qaldırmırsa, məhkəmə icraçısından çağırış vərəqəsi almasını xahiş edin. Bu çağırış vərəqəsində siz kirayə müqaviləsinin ləğvini və mənzildən çıxarılmanı tələb edirsiniz.
3. Magistratura qarşısında dinləmə – Hakim işi dinləyəcək və hər iki tərəfi dinləyəcək. Ev sahibi müqavilənin pozulmasını sübut etməlidir; kirayəçi yüngülləşdirici hallara istinad edə bilər.
4. qərar – Məhkəmə müqavilənin ləğvini təsdiqləyir və ya rədd edir. Əgər təsdiqlənərsə, məhkəmə kirayəçinin əmlakı tərk etməli olduğu tarix təyin edir. Çox vaxt icarəyə götürülmüş əmlakın on dörd gün ərzində boşaldılması qərara alınır.
5. Mümkün çıxarılma – Kirayəçi könüllü olaraq əmlakı tərk etməzsə, məhkəmə icraçısı polis köməyi ilə onu çıxara bilər.

Adi məhkəmə proseslərinin orta müddəti dörd aydan səkkiz aya qədərdir. Xərclər, işin mürəkkəbliyindən asılı olaraq, adətən 500 ilə 2,000 avro arasında dəyişir.

Təcili işlər üçün qısa icraatlar

Təcili hallarda, qısaldılmış çıxarma prosedurları daha sürətli bir həll yolu təklif edə bilər. Aşağıda müqayisə verilmişdir:

Ciddi narahatlıq, təhlükəli vəziyyətlər və ya evdən narkotik ticarəti hallarında müvəqqəti yardım arzuolunandır. Məhkəmə işin təcili olduğuna əmin olmalıdır. Müvəqqəti yardımdan sonra da mahiyyəti üzrə məhkəmə prosesi yekun xitam üçün davam edə bilər.

Ev sahibləri üçün aşağıdakılar tətbiq olunur: yalnız aydın, ciddi və sənədləşdirilmiş çatışmazlıqlar olduqda qısamüddətli icraatdan istifadə edin. Şübhə olduqda, adi icraatlar daha çox əminlik təmin edir.

Ümumi problemlər və həll yolları

Təcrübədə, ev sahibləri kirayə müqaviləsini ləğv edərkən müntəzəm olaraq maneələrlə qarşılaşırlar. Aşağıda konkret həllərlə bağlı ən çox yayılmış problemlər verilmişdir.

Kirayəçi ödənişin gecikməsi barədə bildirişə cavab vermir

Əgər kirayəçi qeydiyyatdan keçmiş məktubunuza cavab vermirsə, bu, prosedurun dayandırıldığı anlamına gəlmir. Sadəcə rayon məhkəməsinə müraciət edə bilərsiniz.

Həll: Sifarişli məktubun izi də daxil olmaqla, bütün xidmət sübutlarını saxlayın. Kirayəçinin gəlmədiyi hallarda, məhkəmə qərarı tez-tez, sübutlarınız qaydasında olduqda, qərara gətirib çıxarır. Hakim, xitamın əsassız olacağı təqdirdə, iddianı rədd etmək səlahiyyətinə malikdir.

Xitam üçün əsaslar üçün kifayət qədər dəlil yoxdur

Sübut yükü ev sahibinin üzərinə düşür. Kifayət qədər dəlil olmadığı təqdirdə, hakim iddianı rədd edəcək.

Həll: Prosedura başlamazdan əvvəl sənədlər toplayın:

• Kirayə borcları halında: bank çıxarışları, ödəniş xatırlatmaları, borclu ayların icmalı
• Narahatlıq halında: polis hesabatları, qonşuların şikayətləri, kirayəçi ilə yazışmalar
• Qanunsuz kirayə halında: fotoşəkillər, ifadələr, kirayə məktubundan reklamlar

Mürəkkəb işlərdə hüquqi dəstək üçün kirayə hüququ üzrə ixtisaslaşmış bir vəkil tutun.

Uzun prosedur müddəti

Vəziyyət təcili olduqda və ya kirayə borcları artdıqda səkkiz aylıq prosedur problemlidir.

Həll: Əvvəlcə, sülh yolu ilə razılaşmanı nəzərdən keçirin. Könüllü ayrılma ilə bağlı danışıqlar aparmaq - ehtimal ki, maliyyə kompensasiyası ilə - vaxta və pula qənaət edir. Statistika göstərir ki, vasitəçilik məhkəmə prosesinin baş vermə ehtimalını 30% azaldır.

Razılaşma mümkün olmadıqda və təcili vəziyyət yarandıqda, qısaldılmış çıxarılma prosedurları daha sürətli alternativ təklif edir. Diqqət yetirin: bunun üçün təcililiyin inandırıcı sübutları tələb olunur.

Nəticə və növbəti addımlar

Yaşayış kirayəsi müqaviləsinin ləğvi yalnız rayon məhkəməsi vasitəsilə və yalnız qanuni əsaslarla mümkündür. Yaşayış kirayəsi hallarında məhkəmədən kənar xitam faktiki olaraq mümkün deyil. Kirayəçilər güclü kirayə müdafiəsindən istifadə edirlər və məhkəmə həmişə hər iki tərəfin maraqlarını nəzərə alır.

Ev sahibləri üçün təcili tədbirlər:

1. Çatışmazlığı sübutlarla diqqətlə sənədləşdirin
2. Müvafiq bir tarix təyin edilmiş məktubla rəsmi bildiriş göndərin
3. Xüsusi vəziyyətiniz barədə məsləhət almaq üçün kirayə hüququ üzrə mütəxəssislə məsləhətləşin
4. Məhkəməyə getməzdən əvvəl sülh yolu ilə həll yollarını nəzərdən keçirin
5. Kirayəçi cavab verməzsə və ya çatışmazlığı aradan qaldırmazsa, məhkəmə prosesinə başlayın

Əlaqəli mövzular Gecikmiş ödənişlər halında kirayə haqqının yığılması, müqavilənin pozulması olmadığı təqdirdə kirayə müqaviləsinin ləğvi və kirayəyə götürülmüş yaşayış əmlakını satarkən yeni sahibin hüquqları kimi məsələləri araşdırmaq istəyə bilərsiniz.

Əlavə qaynaqlar

Müvafiq qanunvericilik:

• Mülki Məcəllənin 6:265-ci maddəsi – Xitamla bağlı ümumi qaydalar
• Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7:231-ci maddəsi – Yaşayış kirayəsi müqavilələrinin ləğvi
• Maddə 7:274 BW – Yaşayış kirayəsinin ləğvi üçün əsaslar

Məhkəmə işi:

• Ali Məhkəmə 28 sentyabr 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) – Sosial mənzilin ləğvi ilə bağlı standart qərar