Hollandiyada kirayəçi hüquqları: beynəlxalq şəxslər üçün bələdçi

Hollandiyanın kirayə qanunvericiliyi Avropada kirayəçilər üçün ən əlverişli qanunlardan biridir və burada kirayə verən əksər beynəlxalq vətəndaşlar nə qədər qorunmaya malik olduqlarından xəbərsizdirlər. Qaydalar əsasən Hollandiyanın Mülki Məcəlləsinin 7-ci kitabında ( Burgerlijk Wetboek , BW) yer alır və bir çoxu müqavilə bağlamaq mümkün deyil. Bu təlimatda sahə ümumi şəkildə müəyyən edilir: hansı müqaviləniz var, ev sahibi onu nə vaxt ləğv edə bilər, sizdən nə qədər ödəniş tələb oluna bilər və bir şey səhv baş verdikdə hara müraciət etməlisiniz.

Bilməli olduğunuz ən faydalı şey: qanunun əksər hissəsi məcburidir

Hollandiyanın yaşayış sahəsi üçün icarə qanunu əsasən yarı-dwingend recht — yarı-məcburi qanundur. Qanun bir hədd müəyyən edir: tərəflər kirayəçi üçün daha yaxşı şərtlər barədə razılığa gələ bilərlər, lakin kirayəçiyə qanuni minimumdan az məbləğ verən bənd çox vaxt sadəcə etibarsızdır. Onu imzalamağınızın və ya oxumağınızın əhəmiyyəti yoxdur.

Maddə 7:242 BW qüsurlar, təmir və kirayə haqqının azaldılması ilə bağlı qaydaları qoruyur; Maddə 7:265 BW kirayə və digər ödənişlərlə bağlı qaydaları qoruyur. Buna görə də, bu ümumi müddəalar çox vaxt icra olunmur:

• “Kirayəçi icarə hüquqlarından imtina edir” və ya “son tarixdə tərk edəcək”.
• "Kirayəçi müraciət edə bilməz Huurcommissie".
• "Bütün təmir və texniki xidmət kirayəçinin hesabınadır."
• "Ev sahibi istənilən vaxt əmlaka daxil ola bilər."
• "Kirayəçi altı ay əvvəldən xəbərdarlıq etməlidir."

Qüvvədə olmayan bənd bütün müqaviləni ləğv etmir: qalan hissəsi qüvvədədir və qanuni qayda onu əvəz edir. Lakin etibarsız hesab etdiyiniz bəndi sadəcə görməməzlikdən gəlməyin - onu yoxlayın, çünki sərhədlər bənd və icarə növü üzrə fərqlənir.

Yaşayış sahəsi üçün icarə növləri

Müdafiəniz hansı müqaviləyə sahib olduğunuzdan asılıdır. 1 iyul 2024-cü ildə qüvvəyə mindiyindən, qeyri-müəyyən müddətli müqavilə ( onbepaalde tijd ) normadır; özəl bazarda defolt olduqdan sonra müddətli müqavilələrə yalnız müəyyən edilmiş kateqoriyalarda icazə verilir.

Qeyri-müəyyən müddətli müqavilə tam kirayə qoruması təmin edir. Həqiqətən icazə verilən müddətli kateqoriyaya aid olan müqavilə öz tarixində bitir və sizin qorunmanız daha azdır. Ən əsası, icazə verilən istisnaya daxil olmayan müddətli müqavilə ümumiyyətlə tam qorunma ilə müddətsiz hesab olunur - müddəti məhdudlaşdırmaq cəhdi uğursuz olur. İcazə verilən istisnalar BW-nin 7:271-ci maddəsinə əsaslanır və tələbələrə və müəyyən hədəf qruplarına kirayələri əhatə edən Besluit vaste huurcontracten-də ətraflı şəkildə sadalanır; bu siyahıda olmayan bir kateqoriya mövcud deyil.

Ortaq mənzildə hər şeyi bir fərq müəyyən edir: ev sahibindən və ya başqa bir kirayəçidən kirayə götürməyinizdən asılı olmayaraq. Ev sahibi ilə öz müqaviləniz sizi adi kirayəçi edir; əsas kirayəçidən kirayəyə götürülmüş otaq sizi əsas kirayəçinin qalmasından asılı olan ikinci kirayəçi edir. "Qısamüddətli qalma" və ya "xaricdə qalma müqaviləsi" kimi etiketlərin heç bir hüquqi qüvvəsi yoxdur.

Kirayə qorunması və xitam verilməsi

Bu, demək olar ki, hər bir beynəlxalq kirayəçini təəccübləndirir. Ev sahibi yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsini yalnız bildirişlə ləğv edə bilməz: bu, qanunla siz yazılı şəkildə razılaşana və ya məhkəmə tərəfindən ləğv edilənə qədər davam edir (maddə 7:272 BW). Altı həftə ərzində razılaşmasanız, ev sahibi rayon məhkəməsinə müraciət etməlidir.

Bildiriş məhkəmə icraçısının qərarı və ya qeydiyyatlı məktubla təqdim edilməli, əsas göstərilməli və razı olub-olmadığınızı soruşmalısınız (maddə 7:271 BW); bu tələblərə əməl edilmədikdə bildiriş qüsurlu hesab olunur. Ev sahibinin bildiriş müddəti ən azı üç aydır və orada yaşadığınız hər il üçün bir ay artırılaraq maksimum altı ay müddətinə qədər uzadılır.

Məhkəmənin ləğv edə biləcəyi əsaslar məhduddur və 7:274 BW maddəsində sadalanıb. Xülasə:

• Kirayəçi yaxşı kirayəçi kimi davranmayıb — ciddi narahatlıq, struktur ödənişlərinin edilməməsi, sui-istifadə.
• Ev sahibi əmlaka təcili olaraq şəxsi istifadə üçün, o cümlədən icarə müqaviləsi davam etdiyi üçün təmirin mümkün olmaması üçün ehtiyac duyur. Məhkəmə hər iki tərəfin maraqlarını nəzərə alır və köçürülmə ödənişi barədə qərar verə bilər.
• Kirayəçi yeni bir razılaşma təklifini rədd etdi — bu, kirayə haqqının artırılması ilə məcbur edilə bilməyən bir səbəbdir.
• Etibarlı rayonlaşdırma planı (ən yaxşı plan) tətbiq olunmalıdır.
• Tələbə və hədəf qrupu üçün mənzillərin konkret əraziləri və ev sahibinin binada harada yaşadığı.

“Satmaq istəyirəm”, “kimsə daha çox ödəyəcək” və “müqavilənizdə iki il yazılıb” kimi ifadələr əsas deyil. Kirayə mübahisəsi də deyil: ev sahibi kirayə haqqına etiraz etdiyiniz üçün müqaviləni ləğv edə bilməz.

Öz bildiriş müddətiniz

Vəzifəniz daha yüngüldür. Bildiriş müddətiniz kirayə haqqı ödəmə intervalınıza bərabərdir — aylıq kirayə haqqı üçün bir ay — qanuni minimum bir ay və maksimum üç ay olmaqla (maddə 7:271 BW). Daha uzun müddət tələb edən bənd etibarsızdır və heç bir səbəb göstərməyə ehtiyac yoxdur. Bildirişi qeydiyyatlı məktubla təqdim edin. Əsl müddətli müqavilədə siz adətən erkən gedə bilərsiniz, ev sahibi isə son tarixə qədər müqavilə bağlamalıdır.

Tənzimlənən və orta bazar seqmentləri

Yaşayış sahəsi üçün kirayə haqqı pulsuz deyil. Hər bir ev mənzil qiymətləndirmə sistemi ( woningwaarderingsstelsel , WWS) çərçivəsində qiymətləndirilir və bu sistem səth sahəsi, enerji etiketi, sanitariya qurğuları, açıq sahə və WOZ dəyəri üzrə ballar verir və maksimum qanuni kirayə haqqı yaradır.

1 iyul 2024-cü ildən qüvvədə olan Əlverişli Kirayə Qanunu ( Wet betaalbare huur ) tənzimləməni yuxarıya doğru genişləndirdi. Artıq üç seqment mövcuddur: aşağı tənzimlənən seqment, 186 bal daxil olmaqla orta bazar seqmenti ( middenhuur ) və yuxarıdakı sərbəst sektor. Bələdiyyələr bunu 1 yanvar 2025-ci ildən etibarən tətbiq edirlər. Tənzimlənən və tənzimlənməyən başlanğıc kirayə haqqı arasındakı bölücü xətt 186 balla uyğun gələn kirayə haqqıdır, beləliklə, sərbəst sektor 187 baldan başlayır (maddə 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Bu qiymətləndirmə kirayə müqaviləsinin əvvəlində edilir: kirayə haqqı kirayə müqaviləsinin başlanğıcında sərhədin üstündə olan ev sonradan tənzimlənmir, çünki WOZ balları sonradan itirilir. Həmin bal həddinə uyğun gələn kirayə haqqı hər il mənzil üzrə məsul nazir tərəfindən indeksləşdirilir və Staatscourant-da dərc olunur, buna görə də bu gün mövcud olan rəqəm əvəzinə kirayə müqavilənizin başladığı tarixdə qüvvədə olan rəqəmlə işləyin.

Kirayə haqqı ( huurtoeslag ) limitləri seqment sərhədlərindən ayrı bir məsələdir. Müavinətin tələb oluna biləcəyi maksimum kirayə haqqı, iyirmi bir yaşdan kiçik kirayəçi üçün iyirmi bir və ya daha böyük yaşda olan kirayəçi üçün olduğundan daha aşağıdır və bu, əlilliyi olan gənc kirayəçilər üçün qanuni istisnadır (maddə 13 Wet op de huurtoeslag). Bu limitdən aşağıda, ev təsərrüfatının ölçüsündən asılı olan keyfiyyət endirimi limiti ( kwaliteitskortingsgrens ) və iki limit limiti ( aftoppingsgrenzen ) kirayə haqqının nə qədərinin faktiki olaraq geri ödənildiyini müəyyən edir. Bütün bu məbləğlər hər il 1 yanvar tarixindən etibarən indeksləşdirilir və Belastingdienst tərəfindən dərc olunur; müvafiq il üçün qüvvədə olan rəqəmlərdən istifadə edin.

Yeni kirayəçi, beynəlxalq kirayəçinin ən dəyərli hüquqlarından biri olan və ən çox əldən verilən hüquqlardan biri olan kirayə müqaviləsinin başlanmasından sonrakı altı ay ərzində (maddə 7:249 BW) Huur komisyonundan başlanğıc kirayə haqqını qiymətləndirməsini xahiş edə bilər.

Kirayə artır

Artım qüvvəyə minməzdən ən azı iki ay əvvəl yazılı şəkildə təklif olunmalı, hazırda qüvvədə olan kirayə haqqı, dəyişiklik, yeni kirayə haqqı və qüvvəyə minmə tarixi göstərilməlidir (maddə 7:252 BW). Tənzimlənən və orta bazar seqmentlərində artım hər il məhdudlaşdırılır; sərbəst sektorda müqavilə orada tətbiq olunan qanuni maksimum həddə tətbiq olunur. Maksimum faizlər seqment üzrə fərqlənir, hər il mənzil məsələlərinə cavabdeh nazir tərəfindən "Əmək haqqında qanunvericilik"dəki əmək haqqı və inflyasiya düsturu əsasında müəyyən edilir və qüvvəyə minməzdən əvvəl Staatscourant-da dərc olunur; sosial və orta bazar dövrləri də ilin müxtəlif tarixlərindən başlayır. Tənzimlənən seqmentdə ev sahibi bunun əvəzinə həmin il üçün müəyyən edilmiş məbləğə yenidən aşağı kirayə haqqına sabit nağd artım tətbiq edə bilər. Artımın qanunsuz olduğunu düşünürsünüzsə, ödənişi dayandırmaq əvəzinə, qüvvəyə minmə tarixindən əvvəl yazılı şəkildə etiraz edin.

Depozit və xidmət haqları

1 iyul 2023-cü ildən qüvvədə olan "Yaxşı Ev Sahibliyi Qanunu" na əsasən , depozit aylıq kirayə haqqının ikiqatından — xidmət haqqı olmadan evin özünün istifadəsi üçün kirayə haqqının — çox ola bilməz və kirayə müqaviləsinin bitməsindən sonra 14 gün ərzində geri qaytarılmalıdır (maddə 7:261b BW). Ev sahibi ödənilməmiş kirayə haqqını, ödənilməmiş xidmət haqqını və ya zərəri hesaba qatdıqda, qalan məbləğ 30 gün ərzində ödənilməlidir və hər hansı bir çıxılma yazılı şəkildə tələb olunur.

Xidmət haqları ( servicekosten ) faktiki xərcləri əks etdirməlidir. Ev sahibi hesabat ilinin sonundan sonrakı altı ay ərzində illik hesabat təqdim etməlidir (maddə 7:259 BW) və siz əsas sənədləri yoxlaya bilərsiniz. Kirayə haqqının, kommunal xidmətlərin və xidmətlərin "hərtərəfli" birləşdirilməsi ev sahibinin problemidir, sizin deyil: Hüquq Komissiyası onu bölə bilər.

Baxım, qüsurlar və kirayə haqqının azaldılması

Prinsipcə, ev sahibi əmlakın yaşamağa yararlı olmasına və qüsurların aradan qaldırılmasına görə məsuliyyət daşıyır; kirayəçi gündəlik kiçik təmir işləri ilə məşğul olur.

Qüsur , sizi gözləməyə haqqınız olan zövqdən məhrum edən hər hansı bir vəziyyətdir və bu, Maddə 7:204 BW-də geniş şəkildə müəyyən edilir — nəm və kif, sıradan çıxan qazan, sızan dam. Xəbərdar edildikdən sonra ev sahibi onu düzəltməlidir (maddə 7:206 BW). Əks təqdirdə, məhkəmədən ev sahibinin hesabına işə icazə verməsini, qüsurun davam etdiyi müddət üçün kirayə haqqının azaldılmasını tələb edə bilərsiniz (maddə 7:207 BW) və ya ev sahibinin günahı olduqda zərərin ödənilməsini tələb edə bilərsiniz (maddə 7:208 BW). Öz öhdəliyiniz, Besluit kleine herstellingen -də göstərilən kiçik təmirləri (maddə 7:217 BW) əhatə edir : işıq lampaları, drenajların açılması, kiçik bağ baxımı. Struktur baxımını sizə həvalə edən bənd etibarsızdır.

Qüsurları yazılı şəkildə bildirin: kirayə haqqının azaldılması iddiası bildiriş tarixindən asılıdır. Tənzimlənən və orta bazar seqmentlərində Huurcommissie ciddi qüsurlar üçün məhkəmədən daha sürətli və daha ucuz müvəqqəti endirim sifariş edə bilər. Heç vaxt kirayə haqqını birtərəfli olaraq saxlamayın - bu, ev sahibinə xitam vermə əsasını verir.

Giriş, məxfilik və ev sahibinin giriş hüququ

Əmlakdan müstəsna istifadəniz var. Ev sahibinin ümumi giriş hüququ yoxdur və belə bir hüququn verilməsini nəzərdə tutan bənd sizin maneəsiz zövq almaq hüququnuzu ləğv etmir: çöldə olduğunuz zaman özünüzü içəri buraxmamaq, girişinizi kameralarla əhatə etməmək. Təcili işlər, zəruri təmir və yoxlamalar üçün ağlabatan vaxtlarda və ağlabatan xəbərdarlıqla girişə icazə verməlisiniz (maddə 7:220 BW). Qayda sürprizlər deyil, görüşlərdir. Təkrarlanan elan edilməmiş səfərlər və ya ayrılmaq üçün təzyiq qorxutma sayıla bilər, Wet goed verhuurderschap tərəfindən qadağan edilir və bələdiyyəyə bildirilir.

Təmir və ağlabatan təklif

Təmir etmək istəyən ev sahibi sizə yazılı təklif verməlidir və əgər bu ağlabatandırsa, siz əməkdaşlıq etməlisiniz (maddə 7:220 BW). Ağlabatanlıq hər iki tərəfin maraqlarını nəzərə alır: işin zəruriliyi, pozuntu, təklif olunan kompensasiya, kirayə xərclərinin nəticələri və hər hansı müvəqqəti yenidən mənzil təminatı. Təmir kirayənizə son qoymur - o, işlərin gedişində davam edir. Təklifi ağlabatan hesab etmirsinizsə, bunu səbəbləri ilə yazılı şəkildə bildirin. Kompleksdəki kirayəçilərin əksəriyyəti razılaşdıqda, bu, ağlabatan hesab olunur və siz tez bir zamanda məhkəməyə müraciət etməlisiniz.

Kirayə bazarında ayrı-seçkilik

Milliyyət, etnik mənşə, din, cins, cinsi oriyentasiya və əlillik kimi əsaslara görə ayrı-seçkilik ümumi bərabər münasibət qanununa əsasən qanunsuzdur. Wet goed verhuurderschap kirayə üçün bunu kəskinləşdirdi: ev sahibi və ya agent şəffaf seçim proseduru həyata keçirməli, obyektiv meyarları tətbiq etməli və qeyd etməli və rədd edilmiş namizədə başqa bir ərizəçinin niyə seçildiyini izah etməlidir.

Bu, beynəlxalq vətəndaşlar üçün birbaşa faydalıdır və qeyri-mütənasib olaraq "yalnız Hollandiya vətəndaşları", "xaricdən gələnlərə icazə verilmir" və ya baxışdan sonra izah edilməmiş rədd cavablarından təsirlənir. Meyarları və seçim səbəbini yazılı şəkildə soruşun və bələdiyyə hesabat məntəqəsinə bildirin, bu məntəqə cərimə tətbiq edə və lisenziyalaşdırma fəaliyyət göstərdiyi yerlərdə icarə hüququnu geri ala bilər.

Alt icarə və Airbnb

Ümumi qayda budur ki, icazəsiz üçüncü tərəfə əmlakın istifadəsini verə bilməzsiniz (maddə 7:244 BW). Özəl evdə yaşayan kirayəçi onun bir hissəsini - bir otağı - kirayəyə verə bilər, lakin bütün evi kirayəyə vermək və ya qısamüddətli icarə platformasında yerləşdirmək kirayə hüququnu itirməyin ən açıq yollarından biridir: məhkəmələr müntəzəm olaraq icazəsiz kirayəni yaxşı kirayəçi kimi davranmamaq kimi qəbul edir və mənfəət geri alına bilər. Əksər bələdiyyələr həmçinin tətil kirayəsini ayrıca tənzimləyir, icazə tələbləri və öz cərimələri ilə. Kirayəçi kimi sizin mövqeyiniz əsas kirayədən irəli gəlir: əgər bu başa çatırsa, prinsipcə sizin vəziyyətiniz də belədir.

Əmlak satılarsa: satış icarə müqaviləsini pozmur

Koop breekt geen huur — satış icarə müqaviləsini pozmur (maddə 7:226 BW). Ev sahibiniz satarsa, alıcı qanuna əsasən ev sahibinin mövqeyinə keçir və sizin icarə, kirayə və müdafiəniz dəyişməz olaraq qalır. Yeni bir şey imzalamağa ehtiyac yoxdur və satış şərti olaraq təklif olunan və hüquqlarınızı gizlicə azalda biləcək "yeni müqavilə"dən ehtiyatlı olmalısınız.

Ağlabatan baxışlara dözməlisiniz, amma satış xitam verilməsi üçün əsas deyil. Yeni sahibin dərhal köçmək istəyi də deyil: sələfinin yerinə keçən ev sahibi, kirayəçiyə yeni ev sahibi olduğunu yazılı şəkildə bildirənə qədər üç il keçməyincə təcili istifadə hüququ əsasında uğur qazana bilməz (maddə 7:274 BW).

BRP-də qeydiyyat

Əgər Hollandiyada yaşayırsınızsa, Şəxsi Qeydlər Bazasında ( Basisregistratie Personen , BRP) ünvanınızda qeydiyyatdan keçməlisiniz . Qeydiyyat ev sahibinin lütfü deyil, qanuni bir öhdəlikdir və sizə BSN, bank hesabı və tibbi sığorta üçün lazımdır.

Ev sahibinin qeydiyyatdan imtina etməsi xəbərdarlıq əlamətidir, adətən kirayə ipoteka, sığorta və ya bələdiyyə mənzil qaydalarını pozduğu, evin tələb olunan icazə olmadan kirayəyə verildiyi və ya gəlirin bəyan edilmədiyi üçün. Bunların heç biri qanuni olaraq sizin probleminiz deyil, lakin hamısı kirayənizin qeyri-sabit bir yerdə qaldığı deməkdir. "Burada qeydiyyatdan keçə bilməzsiniz" ifadəsini çıxmaq üçün bir səbəb kimi qəbul edin.

Bir şey səhv gedəndə hara getmək lazımdır

Üç yol mövcuddur və düzgün seçim vaxta qənaət edir.

• Bələdiyyə hesabat məntəqəsi (meldpunt) — ev sahibinin davranışına görə: ayrı-seçkilik, hədə-qorxu, yazılı müqavilə və ya tələb olunan məlumatı verməkdən imtina, qanunsuz ödənişlər və tənzimlənən və orta bazar seqmentlərində həddindən artıq kirayə haqqı. 2024-cü ilin əvvəlindən bəri hər bir bələdiyyədə belə bir qanun mövcuddur. Bu qanun pulsuzdur, lakin sizə pul vermək əvəzinə, ictimai maraqları təmin edir.
• Huurcommissie (Kirayə Məhkəməsi) — tənzimlənən və orta bazar seqmentlərində başlanğıc kirayə haqları, illik artımlar, xidmət haqqı ödənişləri, tam kirayə haqqı və qüsurlar üçün kirayə endirimi üçün. Sürətli, ucuz və məcburi, lakin depozitlər, çıxarılmalar və ya zərərlər üçün ödənişləri qəbul etmir.
• Rayon məhkəməsi (kantonrechter) — hər şey üçün: xitam və Tahliye, depozitin geri alınması, zərərlər, müqavilənin pozulması və sərbəst sektor mübahisələri. Vəkil tələb olunmur, lakin adətən qarşı tərəfin vəkili olur.

Bir neçə son tarix qısadır — başlanğıc kirayə haqqı üçün altı ay, kirayə haqqının artırılmasına etiraz üçün qüvvəyə minmə tarixi, xitam bildirişinə cavab vermək üçün altı həftə — və bunların buraxılması güclü bir iddianı ləğv edə bilər.

Praktik yoxlama siyahısı

İmzalamadan əvvəl

• Müqavilənin növünü və müddətli olduğu təqdirdə hansı icazə verilən kateqoriyanın tətbiq olunduğunu müəyyən edin.
• Kirayə haqqını ödəməzdən əvvəl xalları sayın.
• Depozitin iki aylıq kirayə haqqını keçmədiyini yoxlayın.
• Çek xidmət haqları "hamısı daxil" rəqəminə daxil edilməyib, müəyyən edilib.
• Orada BRP-də qeydiyyatdan keçə biləcəyinizi yazılı şəkildə təsdiqləyin.
• Agentin sizdən ödəniş alıb-almadığını soruşun — agentin ev sahibi üçün də fəaliyyət göstərdiyi hallarda kirayəçidən ödəniş tələb etmək ümumiyyətlə icazə verilmir.
• Təhvil verilərkən vəziyyətin tarixini qeyd edərək şəklini çəkin.

Bir şey səhv gedəndə

• Yazılı şəkildə yazın; xitamlar və gecikmələr üçün qeydiyyatlı poçtdan istifadə edin.
• Səlahiyyətli orqan kirayə haqqını azaltmadığı təqdirdə, onu ödəməyə davam edin.
• Ev sahibinin hərəkət etməsi üçün son tarix təyin edin və əks halda nə edəcəyinizi bildirin.
• Hansı marşrutun uyğun olduğunu müəyyən edin və başqa bir şey etməzdən əvvəl son tarixi yoxlayın.
• Bildiriş alınarsa və ya imzalamaq və ya tərk etmək məcburiyyətində qalarsanız, əvvəlcədən məsləhət alın.