Hollandiyada kirayə haqqının artması: ev sahibləri nə tələb edə bilər və kirayəçilər nə edə bilərlər

Demək olar ki, hər bir Hollandiya kirayəçisində ildə bir dəfə kirayə haqqının artırılması müşahidə olunur. Ev sahibinin nə soruşa biləcəyi və artımın ümumiyyətlə qüvvədə olub-olmaması, əmlakın üç seqmentdən hansında yerləşməsindən, müqavilədə nə deyildiyindən və ev sahibinin qısa, lakin ciddi rəsmiyyətlərə riayət edib-etməməsindən asılıdır. Bu məqalədə kirayənizin hansı seqmentə aid olduğu, illik maksimumun necə hesablandığı, qüvvədə olan artım təklifində nələrin olması və kirayəçinin bu seqmentə necə etiraz etməsi izah olunur.

Üç seqment, üç qayda dəsti

Əlverişli Kirayə Qanunu ( Wet betaalbare huur ) 1 iyul 2024-cü ildə qüvvəyə mindiyindən , Hollandiyada yaşayış kirayələri üç seqmentə bölünür. Hansının tətbiq olunacağı , tərəflərin müqavilə adlandırdığı şeylə deyil, mənzil qiymətləndirmə sistemi ( woningwaarderingsstelsel ) çərçivəsində mənzilin topladığı balların sayı ilə müəyyən edilir .

• Tənzimlənən sosial seqment – ən aşağı nöqtə diapazonu. Kirayə haqqı heç vaxt xalların yaratdığı maksimumu keçə bilməz və illik artım nazir tərəfindən hər il müəyyən edilmiş faizlə məhdudlaşdırılır.
• Orta bazar seqmenti (orta bazar kirayəsi) – orta nöqtə zolağı. Bu seqment ilk dəfə Əlverişli Kirayə Qanunu ilə tənzimlənmişdir. Onun öz maksimum kirayə haqqı var və, 1 iyul 2025-ci il tarixindən etibarən özünün illik artım həddini aşdı.
• Azad sektor (özəl sektor, liberallaşdırılmış) – ən yüksək nöqtə diapazonu. Maksimum kirayə haqqı yoxdur, lakin illik artım 2021-ci ildən bəri qanunla məhdudlaşdırılıb və bu limit 1 may 2029-cu ilə qədər uzadılıb.

Nöqtə sərhədləri və kirayə hədləri hər il indeksləşdirilir, beləliklə, yeni müqavilə imzalandıqda yaşayış sahəsi seqmenti dəyişə bilər. Seqment kirayə müqaviləsinin əvvəlində sabitdir və həd dəyişdiyinə görə müqavilənin ortasında dəyişmir.

İllik maksimum necə hesablanır

Orta bazar maksimumu sərbəst sektor maksimumundan daha yüksək ola bilər ki, bu da insanları təəccübləndirir, lakin səhv deyil. Düsturlar fərqlidir: orta bazar tavanı kollektiv əmək haqqının inkişafı ilə bir faiz bəndi üstəgəl bağlıdır, tənzimlənən və sərbəst sektor tavanları isə qiymət artımından hansının daha aşağı olduğunu götürür və əmək haqqının inkişafı daha aşağıdırsa, yenə də bir faiz bəndi üstəgəl olur. Əmək haqqının qiymətləri üstələdiyi bir ildə orta bazar rəqəmi ikisindən daha yüksəkdir. Qanuni əsas Maddə 7:248 BW-dir, Maddə 10 Uhw-da işlənmişdir ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Faizlərin özləri hər il yenidən hesablanır və burada qəsdən təkrarlanmır, çünki məqalədə sitat gətirilən rəqəm aylar ərzində köhnəlir. Nazir onları düzəldir, Huurcommissie və rijksoverheid.nl onları dərc edir və etibar etməyə dəyər yeganə mənbə bunlardır. Müxtəlif təqvimlərə diqqət yetirin: tənzimlənən seqmentdə yeni maksimum 1 iyuldan qüvvəyə minən artımlara tətbiq olunur, orta bazar və sərbəst sektorlarda isə təqvim ili ilə tətbiq olunur. Yeni dövrdə bir tarix üçün keçən ilin faizi altında təklif olunan artım həddindən artıqdır və artıq olan məbləğ geri qaytarıla bilər.

Kirayə haqqının artırılması təklifinin rəsmi tələbləri

Tənzimlənən və orta bazar seqmentlərində artım avtomatik olaraq baş vermir. Ev sahibi BW-nin 7:252-ci maddəsinə əsasən yazılı təklif ( voorstel tot huurverhoging ) verməlidir və rəsmiyyətlər əksər ev sahiblərinin gözlədiyindən daha vacibdir.

• Bildiriş müddəti. Təklif təklif olunan qüvvəyə minmə tarixindən ən azı iki tam ay əvvəl kirayəçiyə çatmalıdır. 1 iyul tarixində artım üçün təklif ən geci 30 aprelə qədər göndərilməlidir.
• Yazılı forma. Qəbz göstərilə bildiyi təqdirdə, e-poçt ümumiyyətlə qəbul edilir.
• Məzmun. BW-nin 7:252-ci maddəsi təklifdə aşağıdakıların göstərilməli olduğunu müəyyən edir: hazırda qüvvədə olan icarə haqqı, təklif olunan dəyişiklik, yaranan yeni icarə haqqı və onun tətbiq olunma tarixi. Ev sahibi gəlirdən asılı artıma etibar etdikdə, vergi orqanının gəlir bəyannaməsi əlavə edilməlidir. Bu detallardan birini buraxan təklif qüsurludur.
• Hər on iki ayda bir dəfə. Kirayə müqaviləsi başladıqdan sonrakı ilk on iki aylıq dövrdə kirayə haqqı ən çoxu bir dəfə, bundan sonra isə yalnız hər ardıcıl on iki aylıq dövrün sonuna qədər artırıla bilər (maddə 7:250 BW). Artım müqavilə bəndinə əsaslandığı hallarda, eyni on iki aylıq interval tətbiq olunur və on iki ayda birdən çox artım yaradan bənd etibarsızdır (maddə 7:251 BW). Müvəqqəti kirayə endiriminin tədricən ləğv edildiyi hallarda dar bir istisna mövcuddur (maddə 7:252c BW).

Qüsurlu təklifin nəticəsi sadədir və ev sahibləri üçün baha başa gəlir: artım qüvvəyə minmir. Qanunla azaldılmır, düzəldilmir və ya təxirə salınmır. Kirayə haqqı əvvəlki kimi qalır və ev sahibi yeni, uyğun təklif və iki aylıq yeni bildiriş müddəti ilə yenidən başlamalıdır - praktikada çox vaxt tam bir illik indeksləşdirməyə başa gəlir. Artıq ödəniş etmiş kirayəçilər fərqi geri ala bilərlər.

Kirayəçi necə və nə vaxt etiraz edir

Marşrut seqmentdən asılıdır və iki marşrut əks istiqamətlərdə işləyir.

Maddə 7:252 BW-yə əsasən tənzimlənən və orta bazar təklifləri

Kirayəçi təklif olunan qüvvəyə minmə tarixindən əvvəl ev sahibinə məktub yazıb etiraz etdiyini və bunun səbəbini bildirir. Bundan sonra kirayəçidən başqa heç nə tələb olunmur. Əgər ev sahibi irəliləmək istəyirsə, təklif olunan qüvvəyə minmə tarixindən altı həftə ərzində (maddə 7:253 BW) qərar qəbul etməsini ev sahibi xahiş etməlidir . Əgər bu müddət keçərsə, artım sadəcə qüvvəyə minmir - etiraz edən kirayəçinin bilə biləcəyi ən faydalı şey.

Müqavilə bəndi çərçivəsində indeksləşdirmə (orta bazar və sərbəst sektor)

Artım BW-nin 7:252-ci maddəsindəki təklifdən deyil, indeksləşdirmə bəndindən qaynaqlandığı hallarda, kirayəçi artımın qüvvəyə mindiyi tarixdən sonrakı dörd ay ərzində birbaşa Komissiyaya müraciət edir (BW-nin 7:248-ci maddəsi). Dörd aylıq müddəti qaçırmaq problem üçün ölümcüldür, ona görə də gündəlikdə qeyd edin. Əgər bənd daha çox nəticə verərsə, Komissiya artımı qanunla müəyyən edilmiş maksimum həddə məhdudlaşdıracaq.

İndeksləşdirmə bəndləri: azad sektor və ədalətsiz şərtlər problemi

Orta bazar və sərbəst sektorlarda illik artım üçün qanuni hüquq yoxdur. Hər şey müqavilədən asılıdır. Əgər icarə müqaviləsində ümumiyyətlə kirayə haqqının artırılması bəndi yoxdursa, ev sahibi kirayə haqqını illik olaraq artıra bilməz - nöqtə. Əgər qanuni yuxarı həddən aşağı faiz müəyyən edən bənd varsa, müqavilə rəqəmi təsir göstərir. Əgər yuxarı həddən yuxarı faiz müəyyən edirsə, yuxarı həd təsir göstərir.

Bu qanuni təbəqənin üzərində Avropa istehlakçı qanunu dayanır və burada çoxlu pul təhlükədədir. Fərdi şəxslərlə bağlanan yaşayış evlərinin kirayə müqavilələri istehlakçı müqavilələridir, buna görə də ədalətsiz şərtlər qaydaları tətbiq olunur və məhkəmələr öz təşəbbüsləri ilə kirayə haqqının artırılması maddələrini yoxlamalıdırlar.

Əsas qərar, Rechtbank tərəfindən verilən suallar üzrə verilən Hoge Raad-ın 29 noyabr 2024-cü il tarixli ECLI:NL:HR:2024:1780 saylı qərəzli qərarıdır. Amsterdam 11 yanvar 2024-cü il tarixində. Bu, çox yayılmış sərbəst sektor formulu olan “İstehlak Qiyməti indeksasiyası üstəgəl əlavə ödəniş” ilə bağlı idi. Məhkəmə xülasə olaraq belə qərara gəldi:

• İndeksasiya elementi və əlavə ödəniş elementi qiymətləndirilir ayrı-ayrı, hətta tək bir müqavilə cümləsində göründükləri hallarda belə. Onlar fərqli məqsədlərə xidmət edir: biri valyuta dəyərsizləşməsini kompensasiya edir, digəri isə inflyasiyadan kənar xərc artımlarını.
• İstehlak qiymətləri indeksləşdirməsini nəzərdə tutan bənd özlüyündə ədalətsiz deyil.
• İstehlak Qiyməti indeksindən 3%-ə qədər sabit əlavə ödəniş əlavə edən bənd yox ədalətsiz, xüsusi halların olmaması: maliyyə nəticələri əvvəlcədən görünəndir, ev sahibinin qanuni marağı var və kirayəçi müqaviləni ləğv edə bilər.
• Əlavə ödəniş bəndi varsa is ədalətsizdir, tətbiq olunmamalıdır bütövlükdəMəhkəmə onu məqbul 3%-ə endirə bilməz. Kirayəçi bənd olmadan mövcud olacağı vəziyyətə qaytarılır və artıq ödənilmiş artımlar üçün kompensasiya tələbi irəli sürür.

Ev sahiblərinin "indeksasiya üstəgəl 5%-ə qədər" və ya "üstəgəl 7%-ə qədər" formulundan istifadə etməsinin nəticələri ciddidir. Əlavə ödəniş azaldılmır; icarə müqaviləsinin bütün müddəti ərzində yox olur və keçmiş əlavə ödənişlər geri qaytarıla bilən hala gəlir. Standart şablonu olan portfel ev sahibi üçün risk hər bir vahid üzrə kümülatifdir. 3%-dən yuxarı əlavə ödənişlərlə bağlı məhkəmə prosesi rayon məhkəmələrində davam edir və tətbiq olunan standart ədalətsiz şərtlərlə Avropa standartı olduğundan, Avropa Birliyi Ədalət Məhkəməsinə müraciət ehtimalı aradan qalxmayıb. Əlavə ödəniş bəndinə əsaslanan ev sahibi və həmin bəndə əsasən ödənilən məbləği geri tələb edən kirayəçi, hər ikisi bir vəzifəyə başlamazdan əvvəl məhkəmə təcrübəsinin harada olduğunu yoxlamalıdırlar.

İki nüans vacibdir. Qərar yuxarı həddi deyil, bəndi əhatə edir : hətta ədalətli bənd belə həmin il üçün qüvvədə olan qanuni yuxarı həddən artıq təmin edə bilməz. Ədalətsiz bənd ev sahibinin icazə verdiyindən az pul tələb etməsi ilə düzəldilmir; sınaqdan keçirilən sözlərdir.

Təmir və ya təkmilləşdirmədən sonra kirayə haqqının artması

İşlərdən sonra artım illik artımdan fərqli bir heyvandır və illik faiz həddinə tabe deyil. Əksər mübahisələri həll edən fərq təkmilləşdirmə və texniki xidmət arasındadır : yaşayış yerinin zövqünü artıran fiziki dəyişikliklər və ya əlavələr - quraşdırılmış cihazlar, yeni vanna otağı armaturları, izolyasiya və digər enerji tədbirləri - artımı əsaslandıra bilər. Dəyişdirmə və təmir bunu əsaslandıra bilməz, çünki əmlakı yaxşı vəziyyətdə saxlamaq artıq kirayə haqqını ödəyir.

Ev sahibi yaşayış yerini təmir etmək istədikdə, BW-nin 7:220-ci maddəsi ağlabatan təklif tələb edir : işləri, pozuntunu, hər hansı kompensasiyanı və təklif olunan yeni kirayə haqqını əks etdirən yazılı paket. Ağlabatan təklifdən imtina edən kirayəçi məcbur edilə bilər; ağlabatan olmayan təkliflə qarşılaşan kirayəçi isə məcbur edilə bilməz.

Tərəflər kirayə haqqının nəticələri barədə razılığa gələ bilmədikdə, onlardan hər biri işlərin başa çatmasından sonrakı üç ay ərzində təklif olunan artımın məqbul olub-olmadığı barədə Komissiyadan qərar verməsini xahiş edə bilər. Komissiya müstəntiq göndərir, işlərin həqiqətən də təkmilləşdirildiyini yoxlayır və artımı faktiki olaraq çəkilən xərclərlə müqayisə edir. Bu yol həm tənzimlənən, həm də orta bazar seqmentlərində (maddə 7:255 BW), həm də sərbəst sektorda (maddə 7:255a BW) mövcuddur, baxmayaraq ki, sərbəst sektorda nəticənin ölçülməsi üçün heç bir bal həddi yoxdur.

Gəlirdən asılı əlavə artım

Yalnız tənzimlənən sosial seqmentdə ev sahibi müəyyən gəlir səviyyələrindən yuxarı olan ev təsərrüfatları üçün daha yüksək artım təklif edə bilər (maddə 7:252a BW), bu, faiz əvəzinə aylıq sabit avro məbləği kimi ifadə olunur.

• Adi həddən yuxarı iki gəlir səviyyəsi mövcuddur və hər biri faiz əvəzinə öz sabit aylıq məbləğini daşıyır.
• Gəlir limitləri, aylıq məbləğlər və istinad ili hər il müəyyən edilir və Huurcommissie tərəfindən dərc olunur; qiymətləndirmə cari deyil, əvvəlki vergi ilinin ev təsərrüfatlarının gəlirlərinə əsasən aparılır.
• 23 yaşına çatmamış rezident uşağın gəliri hesabdan çıxarılır, burada həmin uşağın ümumi gəliri (verzamelinkomen) dərc olunmuş limitdən aşağıda qalır.
• Xroniki xəstə və əlil kirayəçilərin təyin olunmuş qrupları istisna olunur.

Ev sahibi Belastingdienst-dən gəlir göstəricisi almalı və onu təklifə əlavə etməlidir. Onun buraxılması təklifi qüsurlu edir və adətən artımın uğursuz olması ilə nəticələnir. Maksimum artımlar üst-üstə düşməyə bilər: ev sahibi ya adi faizi, ya da gəlirdən asılı məbləği götürür, hər ikisini yox. Hədlər və məbləğlər hər il dəyişdiyindən, artımın qüvvəyə minəcəyi il üçün Huurcommissie-nin dərc etdiyi cədvələ baxın.

Kirayə haqqının azalması: güzgü görüntüsü və tez-tez daha güclü hərəkət

Kirayəçilər, daha yaxşı sual kirayə haqqının qanuni olub-olmaması olduğu halda, illik artım barədə müdafiəçi düşüncələrə meyllidirlər. Tənzimlənən və orta bazar seqmentlərində kirayə haqqı yaşayış yerinin ballarının yaratdığı maksimum həddi keçə bilməz. Əgər belədirsə, kirayəçi sadəcə artıma müqavimət göstərməməli, həm də azaltma təklif etməlidir.

BW-nin 7:254-cü maddəsinə əsasən prosedur artım prosedurunu əks etdirir. Kirayəçi yazılı təklif göndərir və orada cari icarə haqqını, təklif olunan aşağı icarə haqqını, endirimi və qüvvəyə minmə tarixini göstərir ki, bu tarix təklif göndərildikdən sonra iki tam təqvim ayından tez olmamalıdır. Ev sahibi imtina edərsə və ya cavab verməzsə, kirayəçi Hüquq Komissiyasından qərar qəbul etməsini xahiş edir və bunu təklif olunan endirim tarixindən altı həftə ərzində etməlidir. Kirayəçi qərar qəbul edilənə qədər mövcud icarə haqqını ödəməyə davam edir.

Balların əhəmiyyətli dərəcədə artıq ödəniş göstərdiyi hallarda, bu yol indeksləşdirmənin faiz nöqtəsindən daha dəyərlidir və qüsur iddiası ilə birləşdirilə bilər. Tənzimlənən və ya orta bazarda olan bir kirayəçi kirayə haqqını soruşduqda ilk addım bal yoxlaması olmalıdır.

Ev sahibi nə edə bilməz

• On iki ayda bir dəfədən çox artırın. Müqavilədə nə deyilirsə də, eyni on iki aylıq müddət ərzində ikinci artım etibarsızdır (maddə 7:251 BW).
• Müqavilə əsası olmadan müəyyən müddət ərzində artım. Orta bazar və sərbəst sektorlarda indeksasiya bəndinin olmaması bütün müddət ərzində illik artımın olmaması demək deyil.
• Yeniləmədən imtina etməklə artırın. Niderlandda qeyri-müəyyən müddətə verilən yaşayış kirayəsi müqaviləsi ləğv edilmir və ev sahibinin seçimi ilə yeni şərtlərlə "yenilənə" bilməz. Kirayəçiyə daha yüksək kirayə haqqı ilə ayrılmaq arasında seçim təklif etmək artım üçün qanuni yol deyil: kirayə müqaviləsinə xitam vermək qanuni əsaslar və kirayəçi razılaşmadığı təqdirdə məhkəmə qərarı tələb edir.
• Artımı bərpa edin xidmət haqqı. Xidmət haqqına və ya ümumi qiymətə icarə haqqının əlavə edilməsi yoxlamadan keçmir.
• Etirazı qulaqardına vurun. Tənzimlənən və orta bazar seqmentlərində ev sahibi etirazı birtərəfli şəkildə rədd edə bilməz; yeganə çıxış yolu altı həftə ərzində Huur komissarlığıdır.

Praktik rəhbərlik

Kirayəçilər üçün. Əvvəlcə seqmenti, sonra hesablamanı, sonra rəsmiyyətləri yoxlayın - bu ardıcıllıqla, çünki formal qüsur faizdən asılı olmayaraq artımı məhv edir. İki son tarixi qeyd edin: tənzimlənən və orta bazar seqmentlərində qüvvəyə minmə tarixindən əvvəl etiraz edin və müqavilə indeksləşdirilməsi üçün dörd ay ərzində Hüquq Komissiyasına müraciət edin. Sərbəst sektor icarəniz indeksləşdirməyə 3%-dən çox əlavə ödəniş əlavə edirsə, ödəniş etməzdən əvvəl məsləhət alın. Və artım düzgün görünsə belə, xal yoxlamasını aparın.

Ev sahibləri üçün. Şablonunuzu yoxlayın: Hoge Raad-ın 2024-cü il qərarından əvvəl hazırlanmış əlavə ödəniş bəndi canlı öhdəlikdir. Təklifləri əvvəlcədən, yazılı şəkildə, mövcud kirayə haqqını, yeni kirayə haqqını, qüvvəyə minmə tarixini və etiraz yolunu göstərərək göndərin və göndərmə sənədini saxlayın. Gəlirdən asılı olan hər hansı bir artım üçün vergi orqanının bəyannaməsini əlavə edin. Kirayəçi etiraz edərsə, altı həftəlik Huurcommissie son tarixini dərhal təqvimləyin - bunun olmaması bütün ili başa vuracaq.