Hollandiyalı notarius və əmlakın qanuni köçürülməsi: beynəlxalq alıcılar üçün bələdçi

Əgər Hollandiyada ev alırsınızsa , notariusdan yayınmaq olmaz . Hollandiya qanunvericiliyi əmlakın şəxsi şəkildə əldən-ələ keçirilməsinə icazə vermir: köçürmə Hollandiya mülki hüquq notariusu tərəfindən həyata keçirilməli və dövlət reyestrlərində qeydiyyata alınmalıdır. Hər iki tərəfin öz vəkilinə göstəriş verdiyi ölkələrdən olan alıcılar üçün bu, prosesin ən az tanış olan hissəsidir və ən baha başa gələn anlaşılmazlıqların yarandığı yerdir.

Hollandiya mülki hüquq notariusu nədir

Hollandiyalı notarius möhürü olan yüksək vəzifəli vəkil deyil. Ofis dövlətdir: notarius kral fərmanı ilə təyin olunur və bu fərman həmçinin təsis yerini müəyyən edir (maddə 3 Wna, Wet op het notarisambt) və qanunun tələb etdiyi və ya tərəfin xahiş etdiyi hallarda orijinal sənədləri icra etmək səlahiyyətinə malikdir (maddə 2 Wna). Belə bir sənəd xüsusi sübut statusuna malikdir və çox vaxt məhkəmə qərarı olmadan icra edilə bilər.

İki nəticə vacibdir:

• Notarius hərəkət etmək vəzifəsinə malikdir. Notarius, məhdud istisnalar istisna olmaqla, qanunun təyin etdiyi və ya tərəfin tələb etdiyi işi yerinə yetirməlidir (maddə 21 Wna).
• Notarius heç kimin tərəfində deyil. Notarius vəzifəsini müstəqil şəkildə həyata keçirir və onun maraqlarına xidmət edir. hər hüquqi aktın tərəfləri, qərəzsiz və mümkün qədər diqqətlə (maddə 17 Wna).

Notarius öz ölkənizdəki vəkildən nə ilə fərqlənir

İngiltərə, İrlandiya, ABŞ və bir çox başqa ölkələrdə daşınmanın hər iki tərəfi öz tərəfdarı vəkilini təlimatlandırır. Hollandiyalı notarius bunun əksidir: tərəf deyil, əməliyyata xidmət edən tək, neytral dövlət məmuru. Bir çox ölkələrdə sadəcə imzalara şahid olan xarici "notarius" daha dar bir vəzifə tutur və faydalı müqayisə deyil.

Notarius mülkiyyət hüququnu araşdırır, sənədləri hazırlayır və izah edir, pulu saxlayır və köçürməni qeydiyyata alır, lakin qiyməti müzakirə etmir , sövdələşmənin etibarlı olub-olmadığını bildirmir və mübahisədə sizin üçün çıxış etmir.

Məlumat vermək vəzifəsi və onun məhdudiyyətləri

17-ci maddəyə əsasən qərəzsizlik məlumatlandırmaq vəzifəsi ilə birləşdirilir: notarius imzalamadan əvvəl hər bir tərəfin sənədin nə olduğunu və risklərin nə olduğunu başa düşdüyünə əmin olmalıdır — bu vəzifə Alman-Holland ənənəsində Belehrungspflicht kimi tanınır . Tərəf daha zəif, daha az təcrübəli və ya dili bilmədikdə, bu vəzifə daha tələbkar olur və alıcının əhəmiyyətli bir məqamı başa düşmədiyini bilərək imza atan notarius intizam və məsuliyyət riski daşıyır.

Lakin hər iki tərəfi məlumatlandırmaq müdafiəçilik deyil. Alıcı və satıcı həqiqətən də mübahisə etdikdə — tamamlanmadan əvvəl aşkar edilmiş qüsurlar, tarixin dəyişdirilməsi üçün təzyiq və ya şərtin mənası — notarius ortada qalır. Məhz bu zaman alıcının yeganə vəzifəsi alıcıya qarşı olan birinə ehtiyacı olur.

Öz vəkilinizə nə vaxt təlimat verməlisiniz

• Müqavilə qeyri-standartdır və ya satıcı öz şərtlərindən istifadə edən bir inşaatçı və ya investordur.
• Siz hərracda, əmlakdan və ya şirkətdən və ya maliyyə çətinliyi yaşayan satıcıdan alış-veriş edirsiniz.
• Əmlak torpaq icarəsini əhatə edir (erfpacht), abidə siyahısı və ya qeyri-adi bir servitut.
• Qüsurlar, depozitlər, cərimələr və ya tarixlər, yaxud da onların perspektivi ilə bağlı mübahisə mövcuddur.
• Alış yaşayış statusunuza, boşanmanıza, nikahda olan əmlak rejiminizə və ya sərhəddənkənar mirasınıza təsir göstərir.

Bu ikisi bir-birini tamamlayır: notarius köçürməni həyata keçirir, vəkiliniz isə sövdələşmənin sizin etməli olduğunuz sövdələşmə olduğundan əmin olur.

İki mərhələ: öhdəlik və köçürmə

Bu, Hollandiya əmlak hüququnda ən vacib struktur məqamdır : köçürmə öhdəliyini köçürmənin özündən ayırır . Etibarlı köçürmə üçün etibarlı mülkiyyət hüququ, əmlaka sərəncam vermək hüququ olan şəxs və etibarlı təhvil-təslim aktı tələb olunur (maddə 3:84 BW). Daşınmaz əmlak üçün bu təhvil-təslim Hollandiya mülki hüquq notariusu qarşısında imzalanmış və ardınca həmin aktın dövlət reyestrlərində qeydiyyata alındığı bir aktdır (maddə 3:89 BW).

Tez-tez "müvəqqəti" alış müqaviləsi adlandırılan koopovereenkomst , buna görə də alqı-satqı üçün məcburi bir öhdəlik yaradır. Bu, sizi mülkiyyətçi etmir . "Müvəqqəti" yanlışdır: soyutma müddəti bitdikdən sonra sizi tamamilə bağlayır. Mülkiyyət yalnız köçürmə aktı qeydiyyata alındıqda keçir.

Təklifdən qeydiyyata qədər

Yazı tələbi və soyuma dövrü

Alıcı peşə və ya biznes fəaliyyəti ilə məşğul olmayan fiziki şəxsdirsə və əmlak yaşayış üçün nəzərdə tutulubsa, alış yazılı şəkildə bağlanmalıdır (maddə 7:2 BW). Əl sıxma, elektron poçt və ya WhatsApp mübadiləsi istehlakçı alıcını bağlamayacaq.

Eyni müddəa, mənzil alan istehlakçıya üç günlük soyuma müddəti verir. Bu müddət imzalanmış müqaviləni aldığınız gündən başlayır, heç bir səbəb göstərilməyə ehtiyac yoxdur və heç bir kompensasiya ödənilmir. Bu müddətə şənbə, bazar və ya rəsmi tətil olmayan ən azı iki gün daxil edilməlidir; əgər yoxdursa, müddət uzadılır. Hüquq yalnız alıcıya məxsusdur və vaxt qəbzdən başlayır - buna görə də müqavilənin sizə nə vaxt çatdığını göstərən sənədi saxlayın.

Depozit və ya bank zəmanəti

Standart model alış müqaviləsi alıcıdan təminat tələb edir: ya notariusun üçüncü tərəf hesabına ödənilən nağd depozit ( waarborgsom ), ya da Hollandiyada fəaliyyət göstərən bir bankdan bank zəmanəti ( bankgarantie ). NVM, VBO, VastgoedPRO və Vereniging Eigen Huis model alış müqaviləsində məbləğ alış qiymətinin 10%-i olaraq sabitdir və tamamlanmadan bir neçə həftə əvvəl ödənilməlidir. Modeldə həmçinin cərimə bəndi də var: tamamlaya bilməyən alıcı adətən depozitə bərabər məbləğdə borclu olur. İstənilən maliyyə şərtini ipoteka cədvəlinizlə uyğunlaşdırın.

Mülkiyyət hüququ araşdırması və Kadaster axtarışları

Kadaster qeydiyyatdan keçmiş əmlakın hüquqi statusu ilə əlaqəli faktları qeyd edən ictimai reyestrlər aparır (maddə 3:16 BW) və bu statusa təsir edən hərəkətlər qeydiyyata alına bilər (maddə 3:17 BW). Holland daşınmaz əmlakının daşınmasını təhlükəsiz edən də budur: əldə etmə qeydiyyata alındıqda qeydiyyata alınmayan qeydiyyata alına bilən fakt, ümumiyyətlə, siz bundan xəbərdar olmadıqca sizə qarşı irəli sürülə bilməz (maddə 3:24 BW).

Notarius adətən yoxlayır:

• satıcının adı və əvvəlki sənədlərin zənciri;
• mövcud ipoteka kreditləri, onlar geri alınmalı və tamamlandıqda sərbəst buraxılmalıdır;
• bağlılıqlar və tutmalar (beslagen) satıcıya və ya əmlaka qarşı;
• servitutlar, digər daşınmaz hüquqlar və keyfiyyət və ya zəncirvari öhdəliklər;
• torpaq icarəsi (erfpacht): torpaq icarəsi, baxış tarixləri və müddətin sonu;
• abidə statusu və ya bələdiyyənin icra qərarları kimi ictimai qanun məhdudiyyətləri;
• əmlakın mənzil olduğu hallarda bölmə və mülkiyyətçilərin birliyi haqqında şəhadətnamə;
• hər iki tərəfin şəxsiyyəti, qabiliyyət və nikah statusu.

Notariusun nəyi yoxlamaması da eyni dərəcədə vacibdir : binanın vəziyyəti, döşəmə sahəsi, nəmlik, asbest və ya təməl, reyestrlərdə göstərilmədiyi təqdirdə genişləndirməyə icazə verilib-verilməməsi və ya dəyəri. Vəziyyət və planlaşdırma uyğunluğu sizin məsuliyyətinizdədir və müqavilə imzalanmadan və ya şərtlə əhatə olunmadan əvvəl həll edilməlidir.

Üçüncü tərəf hesabı və pulun necə hərəkət etməsi

Notarius, notariusun öz adına, yalnız başqaları üçün saxlanılan pullar üçün nəzərdə tutulmuş bir və ya daha çox xüsusi hesab açmalı və bu vəzifəni qeyd etməlidir (maddə 25 Wna). Bu, geri qaytarılmadır . Pullar gizli saxlanılır: o, notariusa məxsus deyil və notariusun kreditorlarının əli çatmır. Buna görə də, Hollandiyanın tamamlanması, əks vəkillər arasında depozit agentləri və ya öhdəliklər olmadan təhlükəsizdir.

• Notarius hesab çıxarışı verir (nota van afrekening) qiyməti, köçürmə vergisini, rüsumları, qeydiyyat xərclərini, xidmət haqlarının və yerli vergilərin bölüşdürülməsini və depoziti əhatə edir.
• Qalan məbləği, adətən, işin tamamlanmasından əvvəlki iş gününə qədər öz adınıza açılmış hesabdan təmizlənmiş vəsait şəklində köçürürsünüz; kreditorunuz krediti eyni hesaba ödəyir. Təmizlənmiş vəsait olmadan sənəd imzalanmır.
• İmzalama, qeydiyyat və son axtarışdan sonra notarius satıcının ipotekasını geri alır, satıcıya ödəniş edir və köçürmə vergisini köçürür.

Satıcıya ödəniş imza atıldıqda deyil, notarius köçürmənin qeydiyyata alındığını və heç bir əlavə və ya yeni ipoteka müdaxiləsinin olmadığını təsdiqlədikdən sonra edilir. Bu boşluq sizi qoruyur.

Əsərlər, imza və dil

Tamamlandıqdan sonra adətən iki notariat sənədi imzalayırsınız: BW-nin 3:89-cu maddəsində tələb olunan təhvil-təslim sənədi ( akte van levering və ya transportakte ) və borc alırsınızsa, kreditorunuzun təminat hüququnu yaradan ipoteka sənədi ( hipotheekakte ), bu da notariat sənədi ilə təsdiqlənir (BW-nin 3:260-cı maddəsi) və dövlət reyestrlərində qeydiyyata alındıqdan sonra qüvvəyə minir (BW-nin 3:89-cu maddəsi). Təyinat bir saata qədər çəkir. İmza atmazdan əvvəl notarius sənədləri nəzərdən keçirir, onların məzmununu və nəticələrini izah edir və sualları cavablandırır. Şəxsiyyəti təsdiq edən sənədlərin əslini gətirin; surətləri qəbul edilmir.

Holland notariat sənədi holland dilində tərtib olunur: Maddə 42 WNA və Maddə 43 WNA sənədin həmin dildə tərtib edilməsini tələb edir. Əgər iştirak edən tərəf holland dilini kifayət qədər bilmirsə, and içmiş tərcüməçilər və tərcüməçilər reyestrindən (Rbtv) cəlb edilmiş and içmiş tərcüməçinin köməyi və sənədin tərcüməsi məcburidir və sənəddə bunun edildiyi qeyd olunur. Praktikada beynəlxalq alıcılarla iş təcrübəsi olan ofislər layihələrin ingilis dilinə tərcüməsini əvvəlcədən təmin edir və tərcüməçi təyin edir. Layihələri bir neçə gün əvvəldən istəyin. Holland mətni qüvvədə olan mətndir.

Etibarnamə ilə imzalama

Hollandiyada olmağınız vacib deyil. Notariat ofisinin işçisinə sizin üçün imza atmaq səlahiyyəti verən etibarnamə ( volmacht ) vermək normaldır. Etibarnamənin özü adətən notariusun qarşısında - Hollandiyada və ya xaricdə leqallaşdırma və ya apostil ilə, çox vaxt təsdiq edilmiş tərcümə ilə imzalanmalıdır. Bunu həftələr əvvəldən planlaşdırın; çirkli pulların yuyulması qaydalarına əsasən şəxsiyyəti təsdiqləmək hələ də qüvvədədir.

Qeydiyyat və mülkiyyətin keçməsi anı

İmza atdıqdan sonra notarius sənədi Kadaster tərəfindən saxlanılan dövlət reyestrlərinə, adətən elektron şəkildə, həmin gün təqdim edir; daha sonra sənəd Basisregistratie Kadaster-ə emal olunur və bu, adətən bir neçə iş günü çəkir. Kadaster təqdim edilən hər bir sənəd üçün sabit məbləğ alır; bu ödənişlər hər il Kadaster tərəfindən tarif tənzimləməsində müəyyən edilir və Staatscourant-da dərc olunur, ona görə də qiymət təklifinizdə cari rəqəmi soruşun.

Mülkiyyət hüququ imza ilə deyil, qeydiyyatla keçir (maddə 3:89 BW). Qeydiyyat sənədin Kadasterə təqdim edildiyi andan qüvvəyə minir (maddə 3:19 BW), buna görə də imzalama ilə qeydiyyat arasındakı interval qısa saxlanılır. Daha sonra notarius pulu verməzdən əvvəl son axtarış aparır.

Rüsumlar və notariusu kim seçir

Mövcud evlər demək olar ki, həmişə satılır kosten koper — “alıcı üçün xərclər”: alıcı köçürmə vergisini və köçürmə sənədinin dəyərini ödəyir. Alıcı ödədiyi üçün alıcı adətən notariusu seçir. Satıcının təklifini sadəcə qəbul etməyin.

Notariat haqları qanunla müəyyən edilməyib və ofislər arasında dəyişir, buna görə də yazılı qiymət təklifləri alın və oxşar qiymətlərlə müqayisə edin. Qiymət təklifində köçürmə sənədi və ipoteka sənədi üçün ödənişlər, Kadaster qeydiyyatı xərcləri, axtarış xərcləri və tərcümə, tərcüməçi və ya etibarnamə üçün hər hansı bir ödəniş ayrıca göstərilməlidir. Köçürmə vergisi ( overdrachtsbelasting ) ayrıdır və vergi orqanlarına ödənilir. Dərəcələr Wet op belastingten van rechtsverkeer-də göstərilir və illik Belastingplan vasitəsilə tənzimlənir: əmlakda əsas yaşayış yeri kimi yaşayacaq alıcı üçün azaldılmış dərəcə, hər il indeksləşdirilən dəyər limiti daxilində gənc alıcılar üçün birdəfəlik güzəşt, alıcının yaşamayacağı mənzil üçün daha yüksək dərəcə və qeyri-yaşayış əmlakı üçün ayrıca dərəcə. Belastingdienst dərəcələri və cari dəyər limiti dərc edir; onları doldurduğunuz il üçün yoxlayın və köçürmə vergisi və alıcının xərcləri haqqında məqaləmizə baxın.

Satıcının maliyyə çətinliyi içində olduğu yer

Satıcı həddindən artıq borcludursa və ya iflasa doğru gedirsə, müqavilə ilə köçürmə arasındakı boşluq təhlükəli hala gəlir: kreditor əmlak sənədiniz qeydiyyata alınmazdan əvvəl bir girov qeydiyyata ala bilər və ya satıcı müflis elan edilə bilər ki, bu da sizi ev əvəzinə müflis satıcıya qarşı iddia ilə qoyur.

Hollandiya qanunvericiliyi xüsusi bir qoruma təmin edir: alış-verişin özü dövlət reyestrlərində qeydiyyata alına bilər (maddə 7:3 BW), bu addım adətən Vormerkung adlanır . Qeydiyyata alındıqdan sonra, köçürmə onun daxilində baş verdiyi təqdirdə, müəyyən sonrakı hadisələr - girovlar və satıcının iflası da daxil olmaqla - məhdud qanuni müddət ərzində sizə qarşı irəli sürülə bilməz. Bu, avtomatik deyil: notarius şərtlərə və müddət məhdudiyyətlərinə tabe olaraq bunu təşkil etməlidir. Axtarışlar qiymətdən artıq girov və ya ipoteka aşkar edərsə, dərhal ayrıca məsləhət alın.

Çirkli pulların yuyulması qaydaları, identifikasiyası və hesabatı

Bu, xarici alıcıları ən çox təəccübləndirir. Notariuslar Hollandiyanın çirkli pulların yuyulmasına qarşı mübarizə qanunvericiliyi olan Wwft-ə (maddə 1a Wwft) tabedirlər və müştəri araşdırması aparmalıdırlar (maddə 3 Wwft): şəxsiyyətinizi müəyyən etmək və təsdiqləmək, şirkətin iştirak etdiyi hallarda son benefisiar sahibi müəyyən etmək, münasibətlərin məqsədini və təbiətini müəyyən etmək və əməliyyatları davamlı olaraq izləmək.

Təcrübədə notarius şəxsiyyəti təsdiq edən sənədlərin əslini tələb edəcək və müdaxilə kimi görünə biləcək suallar verəcək: pulun haradan gəldiyi, onu necə topladığınız, vəsaitin müəyyən bir ölkədən və ya hesabdan niyə gəldiyi və alıcı şirkətə kimin nəzarət etdiyi. Bank çıxarışları, başqa bir əmlak satışının sübutlarını, hədiyyə sənədini və ya əmək kitabçasını təqdim etməyi gözləyin. Üçüncü tərəfdən, AB xaricindən və ya izah olunmayan şəkildə vəsaitlər diqqəti cəlb edir və tamamlanmanı gecikdirir.

Notarius həmçinin qeyri-adi əməliyyatlar barədə Niderland Maliyyə Kəşfiyyatı Bölməsi olan FIU-Nederland-a məlumat vermək qanuni vəzifəsi daşıyır (maddə 16 Wwft). Notarius sizə hesabat verildiyini deməyə bilər. Bunların heç biri şəxsi və ya müzakirə edilə bilən deyil: əvvəlcə notariusa vəsaitlərinizin sənədləşdirilmiş hesabatını verin və proses rahat keçəcək.

Hansı Law & More edə bilərsiniz

Notarius köçürməni həyata keçirir; biz sizin bu köçürmədəki mövqeyinizə nəzarət edirik. Law & More Siz imzalamazdan əvvəl və ya sövdələşmə müddəti bitməzdən əvvəl alış müqaviləsini nəzərdən keçirir, maliyyə və yoxlama şərtlərini, depoziti və cərimə bəndini yoxlayır və torpaq icarəsinin, mülkiyyətçilərin birliyinin, abidə siyahısının və ya maliyyə çətinliyində olan satıcının işləri çətinləşdirdiyi yerləri məsləhət görür. Qüsurlar, gecikmə və ya uğursuz tamamlanma mübahisəyə çevrildikdə də tədbir görürük. Hollandiyada alış-veriş edirsinizsə və sənədlərin yalnız sizin üçün fəaliyyət göstərən bir vəkil tərəfindən oxunmasını istəyirsinizsə, bizimlə əlaqə saxlayın.