Kirayə Məhkəməsi (Huurcommissie): prosedur, vaxt məhdudiyyətləri və xərclər

Əgər kirayə haqqınız çox yüksəkdirsə, xidmət haqqı bəyannaməsinin səhv olduğunu düşünürsünüzsə və ya ev sahibi ciddi bir qüsuru düzəltməyəcəksə, həmişə məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində deyilsiniz. Əksər kirayə mübahisələri üçün ilk və ən ucuz yol Huurcommissie-dir: mübahisəni qiymətləndirən, zəruri hallarda əmlakı yoxlayan və hər iki tərəf üçün məcburi olan qərar verən milli orqan. Bu məqalədə onun nəyi həll edə biləcəyi və edə bilməyəcəyi, son tarixlər, xərclər, prosedurun necə aparıldığı və rayon məhkəməsinin nə vaxt daha yaxşı yol olduğu müəyyən edilir.

Huur Commissie nədir və nə deyil

Huurcommissie özünü kirayəçilər və ev sahibləri arasındakı mübahisələrdə rəsmi qərarlar verən qərəzsiz və müstəqil bir təşkilat kimi təsvir edir. O, 1917-ci ildən bəri müəyyən formada mövcuddur və Daxili İşlər və Krallıq Əlaqələri Nazirliyinin tabeliyindədir. Onun vəzifələri və səlahiyyətləri Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7-ci kitabının kirayə müddəaları ilə birlikdə oxunan Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte-də müəyyən edilmişdir. Üç məqam vacibdir.

• Bu, məhkəmə deyil. Çağırış vərəqəsi yoxdur və prosedur hüquqi təmsilçilik olmadan istifadə edilə bilən şəkildə hazırlanmışdır. Qərar hökm deyil.
• Onun qərarları hələ də məcburidir. Huur Commissie qərarı tərəflər arasında yeni bir razılaşma kimi xarakterizə edir. Əgər onlardan biri məsələni vaxtında rayon məhkəməsinə aparmazsa, onlar buna məhkumdurlar.
• Onun səlahiyyətləri qanunla məhdudlaşdırılıb və qanuni xarakter daşıyır. O, yalnız qanunverici orqanın ona təyin etdiyi mübahisə kateqoriyalarına qərar verə bilər. Qalan hər şey — xitam, Tahliye, zərər, narahatlıq, depozitlər — başqa yerə aiddir.

Hansı mübahisələrə Huurcommissie qərar verə bilər

Onun işinin əsasını kirayə qiymətləri, xidmət haqları və yaşayış yerlərindəki texniki xidmət qüsurları təşkil edir. Bu yurisdiksiya əvvəllər əsasən tənzimlənən (sosial) sektorla məhdudlaşırdı, üstəlik, liberallaşdırılmış mənzil kirayəsi alan şəxs üçün başlanğıc kirayə haqqının qiymətləndirilməsi üçün dar bir pəncərə var idi.

1 iyul 2024-cü ildən qüvvədə olan " Wet betaalbare huur" tənzimlənən orta bazar seqmenti yaratmaqla vəziyyəti dəyişdirdi. Mənzil qiymətləndirmə sistemi (woningwaarderingsstelsel) üzrə 144 ilə 186 bal arasında bal toplayan mənzillər artıq tənzimlənən diapazona daxildir və ballara maksimum qanuni kirayə haqqı əlavə olunur. Nəticələr əhəmiyyətlidir:

• Müqaviləsi 1 iyul 2024-cü il tarixində və ya ondan sonra bağlanmış və evi 186 baldan çox olmayan kirayəçi kirayə haqqı, xidmət haqqı və qüsur mübahisələrini adi qaydada qaldıra bilər.
• 1 yanvar 2025-ci il tarixindən etibarən ev sahibləri yeni icarə müqaviləsi ilə birlikdə bal hesablamasını təqdim etməlidirlər ki, bu da maksimumu yoxlamağı daha asanlaşdırır.
• Bələdiyyələrin 1 yanvar 2025-ci ildən etibarən öz icra səlahiyyətləri var. Bu səlahiyyətlərə malik olan ev sahibi maksimum məbləğdən artıq pul alır — bu yol Huur Commissie əvəzinə deyil, onun yanından keçir.

Həqiqətən liberallaşdırılmış yaşayış yerinin kirayəçisi, nöqtə sərhədindən yuxarıda, daha dar girişə malikdir: klassik yol ilk altı ayda başlanğıc kirayə haqqının qiymətləndirilməsidir. Əgər bu, yaşayış yerinin həqiqətən tənzimlənən diapazonda olduğunu göstərirsə, kirayə haqqı aşağı düşməli və Hüquq Komissiyasından bunu düzəltməsi istənə bilər.

Əsas iş kateqoriyaları

İlkin icarə haqqı (aanvangshuurprijs)

Kirayəçi, razılaşdırılmış kirayə haqqını xal balı ilə icazə verilən maksimum məbləğlə müqayisə etməsini xahiş edir. Razılaşdırılmış kirayə haqqı daha yüksəkdirsə, prinsipcə kirayə müqaviləsinin əvvəlindən etibarən azaldılır. Bu, yeni gələn kirayəçi üçün mövcud olan ən dəyərli və ən çox vaxt itirilən ərizədir.

İllik kirayə haqqının artması

Ev sahibləri kirayə haqqını ildə bir dəfə qanuni limitlər daxilində artıra bilər və artımı qanunsuz və ya həddindən artıq hesab edən kirayəçi etiraz edə bilər. Bundan sonra hansı tərəfin Huurcommissie-yə müraciət etməli olduğu seqmentdən asılıdır - aşağıdakı cədvələ baxın.

Xidmət haqqı hesabatları

Ev sahibi əvvəlki təqvim ili üçün illik xidmət haqqı bəyannaməsini (jaarafrekening) 1 iyuldan əvvəl göndərməlidir. Buna etiraz edən və ya heç vaxt sənəd almayan kirayəçi, Hüquq Komissiyasından qiymətləndirmə tələb edə bilər. Kommunal xidmətlər üçün aylıq avans ödənişi də eyni şəkildə hesablana bilər.

Təmir qüsurları və kirayə haqqının azaldılması

Ev sahibi ciddi bir qüsuru aradan qaldırmadığı təqdirdə, Kirayə Komissiyası kirayə haqqını müvəqqəti olaraq azalda bilər, halbuki bu, düzəldilənə qədərdir. Qüsurlar Beleidsboek gebreken-də A, B və C kateqoriyaları üzrə təsnif edilir və kateqoriya kirayə haqqının nə qədər düşdüyünü müəyyən edir: A kateqoriyası üçün adi kirayə haqqının 20 faizinə, B kateqoriyası üçün 30 faizinə və C kateqoriyası üçün 40 faizinə qədər. Azaltma təzyiq vasitəsidir: bu, yalnız qüsur aradan qaldırılana qədər davam edir.

Tam kirayəlik mənzillər

Müqavilədə kirayə haqqı və xidmət haqlarını birlikdə əhatə edən bölünməmiş vahid məbləğ göstərildiyi təqdirdə, kirayəçi əvvəlcə ev sahibinə təklif olunan bölgünü bildirməklə onun bölünməsini tələb edə bilər. Komissarlığın təcrübəsində təklif olunan ümumi kirayə haqqı ümumi qiymətin ən azı 55 faizini, xidmət haqqı isə ən azı 25 faizini təşkil etməlidir. Ev sahibi imtina edərsə və ya cavab verməzsə, Komissarlıq bölgüsü apara bilər.

Kim müraciət edə bilər və nə vaxta qədər

Mübahisənin növündən asılı olaraq, hər iki tərəf işə başlaya bilər; nümayəndə yazılı etibarnamə əsasında hərəkət edə bilər (vəkillər üçün tələb olunmur). Son tarixlər qısa və sərtdir və əksər müraciətlərin uğursuz olduğu yerlərdir.

İki xüsusiyyət vurğulanmalıdır. Kirayəçi əvvəlcə ev sahibinə yazılı təklif və ya bildiriş təqdim edib qanuni müddəti gözləmədiyi təqdirdə bir neçə ərizə qəbul edilmir: Hüquq komissiyası birinci addım deyil, ikinci addımdır. Qüsurlu işlərdə isə həmin bildirişin tarixi azalmanın nə vaxtdan başladığını müəyyən edir, buna görə də tarix göstərilməli, dəqiqləşdirilməli və saxlanılmalıdır.

Necə müraciət etmək olar və bunun qiyməti nədir

İş ərizə forması (verzoekschrift) ilə başlayır və MijnHuurcommissie vasitəsilə onlayn və ya Haaqadakı Huurcommissie-yə poçtla təqdim olunur; hər bir iş növü üçün ayrıca formalar mövcuddur. Məlumat çatışmazsa, Huurcommissie onu tələb edəcək və iki həftə vaxt verəcək, buna görə də formanı düzgün doldurmaq faydalıdır.

Ödəniş əvvəlcədən ödənilir. 2026-cı ildə kirayəçi və ya digər fiziki şəxs hər iş üçün 25 avro ödəyir. Ev sahibi və ya digər hüquqi şəxs, müvafiq yaşayış yerlərinin sayına görə artan hər ərizə üçün 300 avrodan başlayaraq, Huurcommissie-nin ödənişlər üzrə siyasət kitabında (Beleidsboek leges) müəyyən edilmiş şkala üzrə ödəyir. Ödəniş üçün qanuni əsas Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte-nin 7-ci maddəsidir.

Ödəniş nəticədən sonra hesablanır: səhv edən tərəf məsuliyyəti öz üzərinə götürür. Tamamilə uğurlu müraciət edən şəxsə avans tam şəkildə, qismən uğurlu müraciət edən şəxsə isə xərclər bölünməklə yarısı geri qaytarılır. Buna görə də gözləmək ev sahibi üçün sərfəli deyil: təkrarlanma nəticəsində hər bir iş üzrə riskin artması hesabı dəyişdirir.

Prosedur addım-addım

• Sənədlərin qeydiyyatı və mübadiləsi. Ərizə qeydiyyata alınır, rüsum ödənilir və digər tərəf yazılı şəkildə cavab verməyə dəvət olunur. Hər ikisi sənədləri təqdim edə bilər.
• Müxbir tərəfindən aparılan araşdırma. Kirayə haqqı, qüsur və ev təmiri işlərində müstəntiq (onderzoeker) əmlakı yoxlayır və hesabat hazırlayır. Tərəflərə ən azı üç həftə əvvəl məlumat verilir. Kirayəçi yaşayış yerində təhlükəsiz giriş təmin etməlidir; təxirə salmaq üçün vaxtında və əsaslı bir tələb olmadan giriş rədd edilərsə, heç bir yoxlama aparılmır və iş sənədlər əsasında həll edilir. Xidmət haqqı işlərində hesabat təqdim edilmiş sənədlər və xərc maddəsi üzrə standart məbləğlər əsasında hazırlanır.
• Hesabata cavab. Hər iki tərəf hesabatı alır və göndərildiyi tarixdən etibarən iki həftə ərzində cavab verə bilər; maksimum iki həftəlik bir uzadılma verilə bilər.
• Sənədlərlə bağlı qərar və ya dinləmə. İş açıq-aydın aydın olduqda, sədr, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte-nin 20-ci maddəsinə əsasən, dinləmə keçirmədən yazılı şəkildə qərar verə bilər — voorzittersuitspraak. Əks halda, dinləmə üç nəfərin — dinləmə sədrinin və iki üzvün iştirakı ilə keçirilir. Dinləmələr prinsipcə onlayn keçirilir, baxmayaraq ki, Komissiya başqa cür qərar verə bilər. İclasda iştirak etməyən tərəfə sual verilə bilməz və qeyri-müəyyənliklər onlara qarşı həll edilə bilər.
• Qərar. Dinləmədən sonra qərar adətən təxminən üç həftədən sonra göndərilir.

Qanuni müddət var. "Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte"nin 37-ci maddəsinə əsasən, Komissiya dörd ay ərzində yazılı, əsaslandırılmış qərar verməlidir və bu qərar rüsumun ödənildiyi andan ilk qərarın göndərildiyi ana qədər hesablanır. İşlərin əhəmiyyətli bir az hissəsində bu qərar qəbul edilmir və Komissiya rəqəmləri dərc edir. 2025-ci il üçün illik hesabatında dörd ay ərzində həll edilmiş işlərin 64 faizi qeydə alınıb ki, bu da 2024-cü ildəki 71 faizdən aşağıdır; iş növünə görə 2025-ci il rəqəmləri kirayə haqqının artırılması ilə bağlı mübahisələr üçün 97 faiz, xal mübahisələri üçün 59 faiz, xidmət haqqı mübahisələri üçün 55 faiz və qüsur mübahisələri üçün 51 faiz təşkil edib. Buna görə də xidmət haqqı işləri sürətli deyil - yalnız kirayə haqqının artırılması ilə bağlı mübahisələr etibarlı şəkildə belədir. Müddət keçdikdən sonra heç nə avtomatik olaraq nəticələnmir, lakin işin dayandırıldığı zaman göstərməli olduğunuz meyar budur.

Qərardan sonra: məcburi qüvvə, səkkiz həftə və icra

Huurcommissie qərarı məcburi xarakter daşıyır və Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7-ci kitabının 262-ci maddəsinə əsasən tərəflər arasında yeni bir razılaşma kimi qüvvədədir. Razılaşmayan hər iki tərəf qərarın göndərilməsindən sonra səkkiz həftə ərzində mübahisəni rayon məhkəməsinə (kantonrechter) təqdim etməlidir. Əgər heç biri bunu etməzsə, qərar tərəflər arasında Huurcommissie tərəfindən müəyyən edilmiş şərtlər əsasında barışıq razılaşması kimi qüvvədə qalır.

Sədr dinləmə olmadan qərar verdikdə, iki yol var. Tərəf qərarın göndərildiyi tarixdən altı həftə ərzində etiraz (verzet) verə bilər ki, bu da işə əlavə xərc olmadan tam tərkibli komissiya tərəfindən yenidən baxılmasını təmin edir; və ya səkkiz həftə ərzində birbaşa rayon məhkəməsinə müraciət edə bilər. Etirazla bağlı komissiya qərarından sonra məhkəməyə səkkiz həftəlik müddət yenidən başlayır.

İcra ən çox səhv başa düşülən məqamdır. Qərar tərəfləri bağlayır, lakin özü icra edilə bilən bir sənəd deyil: məhkəmə icraçısı onu icra edə bilməz. Ev sahibi kirayə haqqının azaldılması qərarını qulaqardına vurarsa və ya artıq ödənilmiş xidmət haqlarını geri ödəməzsə, kirayəçi iddianın əsasını təşkil edən rayon məhkəməsinə müraciət etməlidir. Bu, özünü icra edən deyil, güclü bir başlanğıc mövqeyidir.

Rayon məhkəməsi əvvəldən düzgün yol olduqda

Mühafizə komissiyasının bütövlükdə icarə münasibətləri üzərində heç bir səlahiyyəti yoxdur. Mübahisənin aid olduğu rayon məhkəməsinə birbaşa müraciət edin:

• icarə müqaviləsinin ləğvi və ya ləğv bildirişinə etiraz;
• gecikmə, narahatlıq və ya icazəsiz istifadə səbəbindən çıxarılma;
• zərərin ödənilməsi, cərimə maddələri və ya depozitin qaytarılması;
• müvəqqəti kirayə haqqının azaldılması əvəzinə, ev sahibini təmir işləri aparmağa məcbur edən bir əmr;
• Komissiyanın qanuni səlahiyyətləri xaricində kommersiya binaları və ya yaşayış yerləri;
• digər tərəfin yerinə yetirməyəcəyi qərarın icrası.

Marşrutların üst-üstə düşdüyü yerlərdə onlar bir-birinə yaxınlaşmağa meyllidirlər: mülkiyyət hüququ istəyən ev sahibi və kirayə haqqının azaldılmasını istəyən kirayəçi çox vaxt hər iki məsələni eyni hakim qarşısında həll edirlər. Məhkəmə prosesləri daha baha başa gəlir və adətən hüquqi yardım tələb edir, lakin onlar Hüquq Komissiyasının verə bilmədiyi tədbirləri təmin edirlər.

Üçüncü marşrut: bələdiyyə hesabat məntəqəsi

1 iyul 2023-cü ildən etibarən Wet goed verhuurderschap yazılı müqavilələr, depozitlər, xidmət haqqının şəffaflığı, ayrı-seçkilik və hədə-qorxu, eləcə də miqrant işçilərin mövqeyi ilə bağlı milli qaydalar tətbiq etmiş və hər bir bələdiyyəni kirayəçilərin bu qaydaları pozan ev sahibi və ya kirayə agenti barədə məlumat verə biləcəyi bir hesabat məntəqəsi (meldpunt) fəaliyyət göstərməyə məcbur etmişdir. Bələdiyyələr həmçinin kirayə mənzil və işçi yaşayış yeri üçün icazə tələbləri tətbiq edə bilərlər. İcra vasitələrinə xəbərdarlıq, inzibati cərimə və nəticədə əmlakın idarə olunması daxildir.

Üç marşrut fərqli məqsədlərə xidmət edir və paralel olaraq işləyə bilər.

• Huurkomissiyası bu iki tərəf arasında icarə haqqının, xidmət haqqının və ya qüsur mövqeyinin əslində nə olduğunu müəyyən edir.
• Bələdiyyə 1 yanvar 2025-ci ildən etibarən tənzimlənən seqmentdə həddindən artıq icarə haqqı da daxil olmaqla, ictimai maraqlar naminə davranış standartlarını tətbiq edir. Kirayəçiyə heç nə vermir.
• Rayon məhkəməsi icarə münasibətlərini özü həll edir və icra edilə bilən qərarlar verir.

Qanunsuz kirayə haqqı ilə üzləşən kirayəçi, təhlükəli ev və qorxulu ev sahibi üçün hər üçü lazım ola bilər. Ardıcıllıq vacibdir və xüsusilə də işdən çıxarılma ehtimalı olduqda, işə başlamazdan əvvəl məsləhət almağa dəyər.

Sübut: bu işlərə əslində nə qərar verir

Bu prosedurlar sənədli xarakter daşıyır və yoxlama aparıldığı hallarda müşahidə xarakteri daşıyır. Onları qazanan şey qeyri-səmimidir.

• Fotoşəkillər, tarixli. Qüsurları məhkəməyə müraciət etmək qərarına gəldiyiniz zaman deyil, ortaya çıxdıqları zaman çəkin. Bütün otağı və detalları çəkin və orijinal faylları metaməlumatları ilə birlikdə saxlayın.
• Yazışmalar. Qüsurları bildirin və təkliflərinizi yazılı şəkildə təqdim edin — elektron poçt kifayətdir və sübut etmək söhbətdən daha asandır. Cavabları saxlayın və susmağı unutmayın: göndərilən və cavablandırılmayan təklif özü altı həftəlik pəncərəni açan faktdır.
• Yoxlama hesabatı. Adətən həlledici sənəddir. Onu alan kimi oxuyun və iki həftəlik cavab müddətindən düzgün istifadə edin: səth sahələri, qurğular, enerji etiketi və ya qüsurun vəziyyəti ilə bağlı faktiki səhvləri sübutlarla birlikdə düzəldin. Xal balları kvadrat metr və armaturlar üzrə qazanılan və itirilən hesablanır.
• Müqavilə və ifadələr. Kirayə müqaviləsini, onunla birlikdə təqdim edilən bütün xal hesablamalarını, bütün xidmət haqqı hesabatlarını və ödəniş qəbzlərini saxlayın.
• Tarixlər. Kirayə müqaviləsinin başlama tarixini və hər bir bildiriş və təklifin tarixini qeyd edin. Yuxarıdakı demək olar ki, hər bir son tarix onlardan birindən başlayır.