Hollandiya əmlak qanunvericiliyində gizli qüsurların müddət məhdudiyyəti
Hollandiya əmlak qanunvericiliyində gizli qüsurlar üçün müddət iki ayrı müddətdən ibarətdir və onlardan birini qaçıran alıcı qüsurun ciddiliyindən asılı olmayaraq iddiasını itirir. Hollandiya Mülki Məcəlləsinin (BW) 7:23(1)-ci maddəsinə əsasən, alıcı əmlakın müqaviləyə uyğun olmadığını aşkar etdikdən sonra ağlabatan müddət ərzində (bekwame tijd) satıcıya məlumat verməlidir. BW-nin 7:23(2)-ci maddəsinə əsasən, həmin uyğunsuzluğa əsaslanan hər hansı bir iddia, məhdudiyyət müddəti qanuni olaraq kəsilmədiyi təqdirdə, həmin bildirişdən iki il sonra qüvvədən düşür. Hər iki saat əmlakın təhvil verilməsi ilə deyil, aşkarlanma ilə işə düşür.
Bu təlimat gizli qüsur (verborgen gebrek) kimi nəyin uyğun gəldiyini, iki dövrün necə keçdiyini, alıcının araşdırmaq vəzifəsinin satıcının açıqlamaq vəzifəsi ilə necə qarşılıqlı əlaqədə olduğunu və Keyfiyyət Təminatı Qanununun qüvvəyə minməsindən bəri yeni tikililərdə nələrin dəyişdiyini izah edir. Bu təlimat Hollandiyanın yaşayış və kommersiya əmlakının alıcıları və satıcıları, eləcə də onlara məsləhət verən hər kəs üçün yazılmışdır.
Hollandiya qanunlarına görə gizli qüsur sayılan şey
Hollandiyanın daşınmaz əmlak qanunvericiliyində gizli qüsur termini qanuni anlayış kimi istifadə edilmir. Əsas qayda uyğunluqdur: BW-nin 7:17-ci maddəsinə əsasən, təhvil verilən əmlak alıcının müqavilə əsasında gözləmək hüququ olan xüsusiyyətlərə malik olmalıdır. Əksər Holland ev satışları üçün istifadə edilən nümunəvi alış sənədində satıcı əlavə olaraq əmlakın yaşayış yeri kimi normal istifadə üçün lazım olan xüsusiyyətlərə malik olduğuna zəmanət verir və demək olar ki, bütün mübahisələrin həlli məhz normal istifadə zəmanətidir.
Qüsur köçürülmədən əvvəl mövcud olduğu, ağlabatan yoxlama zamanı görünmədiyi və normal istifadəyə mane olacaq qədər ciddi olduğu yerdə gizlənir. Yeni suvaq işlərinin arxasında gizlənən ciddi təməl çökməsi bunun klassik nümunəsidir. Konstruksiya çürüməsi, təhlükəli elektrik qurğusu, ciddi torpaq çirklənməsi, tələb olunan icazə olmadan tikilmiş genişləndirmə və ya evin bir hissəsini istifadəyə yararsız hala gətirən infeksiya - bunların hamısı uyğun ola bilər. Cırıltılı döşəmə, damcılayan kran və ya köhnəlmiş bəzək buna səbəb ola bilməz, çünki bunların heç biri əmlakın yaşanmasına mane olmur.
İddia irəli sürülməzdən əvvəl dörd şərt birlikdə yerinə yetirilməlidir. Qüsur mülkiyyət hüququnun ötürülməsi zamanı mövcud olmalı idi. Alıcı tərəfindən müvafiq alış-verişdən əvvəlki araşdırma zamanı ağlabatan şəkildə aşkar edilməməli idi. Normal istifadəyə həqiqətən mane olmalı və ya müqavilədə vəd ediləndən başqa şəkildə kənara çıxmalıdır. Alıcı isə, istər olduğu kimi, istərsə də yaş bəndi ilə, istərsə də problemi bilərək alış-veriş etməklə, bunun riskini qəbul etməməlidir.
Normal istifadə həddi alıcıların gözlədiyindən daha yüksəkdir. Təmiri baha başa gələn qüsur avtomatik olaraq normal istifadəyə mane olan qüsur deyil və Hollandiya məhkəmələri yalnız bu əsasla əsaslı təmir xərcləri ilə bağlı iddiaları müntəzəm olaraq rədd edir. Test fakturanın ölçüsü deyil, nəticənin ciddiliyi ilə ölçülür.
Gizli qüsur iddiasına qərar verən iki son tarix
Kəşf anı hər iki saatı işə salır. Güclü iddiaların uğur qazanmasının və ya uğursuz olmasının ən çox yayılmış səbəbi bu ardıcıllığın düzgün idarə olunmasıdır.
Şikayət etmək vəzifəsi (klachtplicht)
BW-nin 7:23(1) maddəsi alıcının uyğunsuzluğu aşkar etdikdən sonra və ya alıcının ağlabatan şəkildə aşkar etməli olduğu andan sonra ağlabatan müddət ərzində satıcıya məlumat verməsini tələb edir. Evin alınması üçün sabit qanuni müddət yoxdur. BW-nin 7:23(1) maddəsində də görünən iki aylıq təhlükəsiz liman istehlakçı alışına (istehlakçı alışı) tətbiq olunur və BW-nin 7:5(1) maddəsinə əsasən istehlakçı alışı daşınan mallara aiddir, buna görə də mövcud əmlakın satışına birbaşa tətbiq edilmir.
Buna görə də, ağlabatan müddətin nə qədər olması şəraitdən asılıdır: qüsurun təbiəti və ciddiliyi, alıcının nəyin səhv olduğunu müəyyən etmək üçün ağlabatan şəkildə ehtiyac duyduğu araşdırma, tərəflərin təcrübəsi və hər şeydən əvvəl gecikmənin satıcıya zərər vurub-vurmaması, məsələn, zərərin səbəbini müəyyən etməyi çətinləşdirməklə və ya satıcını onu məhdudlaşdırmaq şansından məhrum etməklə. Praktikada aydın bir kəşfdən təxminən iki ay ərzində məlumat verən alıcı nadir hallarda tənqid olunur, izahat vermədən altı ay çəkən alıcı adətən tənqid olunur və ekspert hesabatını gözləyən alıcı bunu hesabatın özünü gözləmək əvəzinə dərhal yazılı şəkildə bildirməlidir.
Bildiriş yazılı şəkildə olmalı və konkret olmalıdır. Alıcının məmnun olmadığını bildirən bir mesaj kifayət deyil: məktubda qüsur təsvir edilməli, nə vaxt və necə aşkar edildiyi göstərilməli, satıcının uyğunsuzluğuna istinad edilməli və satıcı məsuliyyət daşımalıdır. Satıcıya vaxtında məlumat verildiyini göstərmək yükü alıcının üzərinə düşdüyü üçün sifarişli poçtla və ya qəbz sübutu təqdim edən başqa bir vasitə ilə göndərin.
Məhdudiyyət müddəti (verjaringsterijn)
BW-nin 7:23(2)-ci maddəsində nəzərdə tutulur ki, uyğunsuzluğa əsaslanan iddialar və müdafiələr birinci abzasda verilmiş bildirişdən iki il sonra qüvvədən düşür. Müddət bildirişdən başlayır, aşkarlanma və köçürülmə tarixindən deyil, bu da o deməkdir ki, təcili şikayət də məhkəmə prosesinin geri sayımını başlayır.
İki il qısadır və danışıqlar hələ də hər şeydən daha tez-tez davam edərkən başa çatır. Lakin, bunun məhkəmədə keçirilməsinə ehtiyac yoxdur. BW-nin 3:317(1)-ci maddəsinə əsasən, məhdudiyyət müddəti alıcının birmənalı şəkildə icra hüququnu özündə saxladığı yazılı bildirişlə kəsilir və ertəsi gün yeni iki illik müddət başlayır. Buna görə də satıcı ilə danışıqlar aparan və ya sığortaçını gözləyən alıcı hər bitmə tarixindən xeyli əvvəl qısa fasilə məktubu (stuitingsbrief) göndərməli və bunun sübutunu saxlamalıdır. Satıcının problemi etiraf etməsinə və ya danışıqların davam etdiyinə etibar etmək kifayət deyil.
İki dövr bir baxışda
| dövr | Bunun tələb etdiyi şey | Uzunluq | Qaçmağa başlayır |
|---|---|---|---|
| Klachtplicht (Maddə 7:23(1) BW) | Satıcıya qüsuru təsvir edən və satıcının məsuliyyət daşıdığı yazılı bildiriş. | Vəziyyətə uyğun olaraq qiymətləndirilmiş ağlabatan bir müddət. | Qüsur aşkar edildikdə və ya nə vaxt aşkar edilməli idi. |
| Verjaringsterijn (Maddə 7:23(2) BW) | 3:317 BW maddəsinə əsasən, iş üzrə icraata başlamaq və ya müddəti yazılı şəkildə dayandırmaq. | İki il, hər etibarlı fasilədə yenilənə bilər. | BW 7:23(1) maddəsinə əsasən verilən bildirişin tarixində. |
Hollandiya qanunvericiliyinə əsasən iddiaların həlli ilə bağlı təlimatımızda məhdudiyyət və fasilənin daha ümumi şəkildə necə işlədiyi izah olunur.
Alıcının araşdırma aparmaq, satıcının isə açıqlamaq vəzifəsi
Köçürmədən sonra aşkar edilmiş qüsura görə məsuliyyət iki vəzifəni bir-birinə qarşı çəkməklə müəyyən edilir: alıcının araşdırma aparmaq vəzifəsi (onderzoeksplicht) və satıcının açıqlamaq vəzifəsi (mededelingsplicht). Bunların heç biri mütləq deyil və nəticə mexaniki olaraq tətbiq oluna bilən bir qayda deyil, dərəcə məsələsidir.
Alıcıdan ağlabatan alıcının aparacağı araşdırmanı aparması gözlənilir. Yaşayış əmlakı üçün bu, adətən soyutma müddəti bitməzdən və ya hər hansı həlledici şərt bitməzdən əvvəl texniki araşdırma (bouwtechnische keuring) aparmaq deməkdir. Araşdırma iki işi görür. Görünən qüsurları müəyyən edir və sonradan gizlənməyi dayandırır. Və daha dərin bir problemin əlamətlərini qeyd edir ki, bu da həmin konkret məqamı araşdırmaq vəzifəsini artırır: hesabatda damın və ya təməlin əlavə araşdırılması tövsiyə edildikdən sonra heç bir iş görməyən alıcı sonradan yaranan qüsurun aşkarlanmadığını deməkdə çox çətinlik çəkəcək.
Bunun əksinə olaraq, satıcının əslində bildiklərini açıqlamaq vəzifəsi dayanır. İki vəzifənin toqquşduğu yerdə, ümumiyyətlə, açıqlamaq vəzifəsi üstünlük təşkil edir: hər qış zirzəminin su basdığını bilən satıcı, alıcının su izlərini görməli olduğunu iddia edərək iddiasını müdafiə edə bilməz. Bu prioritet satıcının susmaqdan faydalanmasının qarşısını almaq üçün mövcuddur və bu, xüsusilə satıcının standart məlumat siyahısındakı (vragenlijst) suala səhv cavab verdiyi hallarda tətbiq olunur.
Praktiki çətinlik sübutdur. Alıcı satıcının bildiklərini göstərməlidir və bilik nadir hallarda sənədləşdirilir. Yazışmalar, təmir üçün əvvəlki qiymət təklifləri, qonşuların və ya əvvəlki kirayəçilərin ifadələri, sığorta iddiaları və məlumat siyahısındakı satıcının öz cavabları bu işlərə qərar verən materiallardır. Müstəqil ekspert hesabatının bu qədər vacib olmasının səbəbi də budur: zərərin mənşəyini satışdan xeyli əvvələ aid edə bilən ekspert, satıcının biliyi haqqında nəticə çıxarmağı daha asanlaşdırır.
Müqavilə bəndləri riski necə dəyişir
Alış müqaviləsi balansı hər iki istiqamətdə əhəmiyyətli dərəcədə dəyişə bilər və bunu edən bəndlər ekzotik deyil, standartdır.
Xüsusi zəmanət alıcının xeyrinə işləyir. Satıcı, damın müəyyən bir ildə dəyişdirildiyini və sızmalardan azad olduğunu yazılı şəkildə təmin edərsə, alıcının həmin elementi araşdırmaq vəzifəsi demək olar ki, tamamilə aradan qalxır və sonradan ortaya çıxan sızma normal istifadə ilə bağlı mübahisəli məsələ deyil, zəmanətin birbaşa pozulmasıdır.
Yaş bəndi (ouderdomsclausule) əksinə işləyir. Köhnə əmlakların və qeydlərin satışında alıcının binanın yaşının tikinti keyfiyyətinin, qurğularının və materiallarının mövcud standartlara cavab verməməsi demək olduğunu qəbul etməsi adi haldır. Bu, alıcının əsaslı araşdırma aparmaq vəzifəsini artırır və köhnəlmiş naqillər və ya sıradan çıxmış santexnika kimi yaşla bağlı aşınma iddialarını çox çətinləşdirir. Lakin, bu, adi yaşlanmadan kənara çıxan qüsurları əhatə etmir və satıcının bildiyi və gizlətdiyi şeyləri heç vaxt əhatə etmir.
Olduğu kimi bənd (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) riski eyni şəkildə dəyişdirir, lakin hər şeyə qarşı qalxan deyil. Məlum və ciddi qüsuru qəsdən gizlədən satıcı ona etibar edə bilməz, çünki açıqlamaq vəzifəsi onu üstələyir və satıcının özünün qəsdən gizlətməsinə görə məsuliyyəti istisna edən bənd qüvvədə qalmayacaq. Alıcı istehlakçı, satıcı isə peşəkar tərəf olduqda, bu cür istisnalar da əsassız dərəcədə ağır ümumi şərtlər kimi etiraz edilə bilər.
Hər üçünün əsasında duran prinsip sadədir: satıcının açıqladığı məlumatları alıcının o qədər də ətraflı araşdırmasına ehtiyac yoxdur və satıcının məsuliyyətini məhdudlaşdıran hər bir bənd alıcının yoxlamalı olduğu məbləği artırır. Qüsurun satışla deyil, son tikinti işləri ilə əlaqəli olduğu ortaya çıxdıqda, tikinti qüsurlarına görə məsuliyyət haqqında məqaləmizdə kimin məsuliyyətə cəlb edilə biləcəyi müəyyən edilir.
Yeni tikilmiş əmlak: Keyfiyyət Təminatı Qanunu və 7:758 BW Maddəsi
Yeni tikilmiş evin alıcısı yuxarıda təsvir edilən vəziyyətdə deyil, çünki qarşı tərəf özəl satıcı deyil, podratçıdır və tətbiq olunan qaydalar iş üçün müqavilə bağlamaq qaydalarıdır. Keyfiyyət Təminatı Qanunu (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) bu qaydaları 1 yanvar 2024-cü il tarixindən etibarən dəyişdirdi və bunu alıcının xeyrinə etdi.
Həmin tarixdən əvvəl, podratçı, prinsipcə, çatdırılma zamanı müştərinin həmin anda aşkar etməli olduğu qüsurlara görə məsuliyyətdən azad edilmişdi və müştəri sonradan aşkar edilmiş qüsurun gizli olduğunu və podratçıya aid olduğunu göstərmək yükünü daşıyırdı. Wkb, 7:758 BW maddəsinə yeni bir bənd əlavə etdi ki, bu bəndə əsasən, podratçı çatdırılma zamanı aşkar edilməyən qüsurlara görə məsuliyyət daşıyır, əgər bu qüsurlar ona aid edilə bilməzsə. Buna görə də sübut yükü podratçının üzərinə düşür ki, bu da əhəmiyyətli dərəcədə geri çevrilmədir.
İki kvalifikasiya vacibdir. Yeni qayda 1 yanvar 2024-cü il tarixində və ya ondan sonra bağlanmış tikinti müqavilələrinə şamil edilir, buna görə də köhnə müqavilələr üçün əvvəlki rejim qüvvədə qalır. Və qayda peşəkar tərəflər arasında razılaşma ilə kənara çıxa bilər, lakin biznes və ya peşə fəaliyyəti ilə məşğul olmayan fiziki şəxs olan müştərinin ziyanına deyil. Yeni tikilmiş ev alan istehlakçıdan qanuni olaraq müqavilə bağlaması tələb oluna bilməz.
Standart tikinti şərtləri uyğunlaşdırılıb. İşlərin İcrası üçün Vahid İnzibati Şərtlər (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) 3 mart 2025-ci il tarixində Staatscourant-da dərc olunmuş versiyada dəyişdirilib: 12-ci bənddə yeni qanuni qayda ilə ziddiyyət təşkil edən müddəalar silinib, beləliklə, tərəflər yuxarıda təsvir edilən limitlər daxilində başqa cür razılığa gəlmədikdə, 7:758 BW maddəsi artıq standart olaraq tətbiq olunur. Podratçılar bunu sənədləşdirmə öhdəliyi kimi oxumalıdırlar: çatdırılma sonrası iddiaya qarşı yeganə etibarlı müdafiə dizayn qərarlarının, istifadə olunan materialların və aparılan yoxlamaların tam qeydidir.
Standart tikinti şərtlərində son istifadə müddəti bəndləri: mübahisəli bir sual
Qanuni məhdudiyyət müddətindən başqa, standart tikinti şərtləri uzun müddətdir ki, müqavilənin müddəti (vervaltermijnen), məsələn, çatdırılma tarixindən beş il müddətini əhatə edir və bu müddətdən sonra qüsurun nə vaxt ortaya çıxmasından asılı olmayaraq müştərinin hüquqları ləğv olunur. Bu bəndlər həll olunmaq əvəzinə mübahisəlidir və məsələnin artıq həll edildiyi barədə məlumatlandırılan hər kəsə həddindən artıq inamla məlumat verilib.
17 dekabr 2024-cü il tarixində Amsterdam Apelyasiya Məhkəməsi (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) AVA 2013 ümumi şərtlərindəki bitmə müddətinin istehlakçı müştəri üçün əsassız dərəcədə ağır olduğuna qərar verdi. Məhkəmənin əsaslandırması, bəndin qanuni məhdudiyyət müddətindən qısa olması, məhdudiyyət müddətinin kəsilə bilməməsi və qüsur aşkar edilməzdən əvvəl başlaması, eyni zamanda istehlakçıya qarşılığında heç bir şey təklif etməməsi idi. Bu əsasda bənd ləğv edilə və ləğv edilə bilərdi.
Hollandiya tikinti mübahisələrinin əksəriyyətini eyni şərtlər altında arbitraj müddəaları əsasında həll edən Bouwgeschillen şəhərindəki Raad van Arbitraj Məhkəməsi o vaxtdan bəri əks mövqe tutaraq, bu cür son istifadə müddətlərinin kifayət qədər uzun qaldığını və ədalətsiz olmadığını bildirib. Apelyasiya Məhkəməsinin qərarına qarşı kassasiya icraatı Hoge Raad-da davam edir və bu qərar verilənə qədər vəziyyət qismən mübahisənin hansı məhkəmədə bitməsindən asılıdır.
İstehlakçı müştəri üçün praktiki nəticə arqumentə etibar etmək deyil, sanki son istifadə müddətinin etibarlı olduğu kimi davranmaqdır: qüsur aşkarlanan kimi yazılı şəkildə şikayət etmək və vaxtında məhkəmə prosesi başlatmaq və ya müddəti dayandırmaq. Bəndin ədalətsiz olduğu arqumenti plan deyil, ehtiyat arqumentdir.
Gizli bir qüsur aşkar edildikdə nə etməli
Addımların ardıcıllığı addımların özü qədər vacibdir, çünki ilk ikisi sübutları, üçüncüsü isə son tarixi qoruyur.
Başqa bir şeydən əvvəl qüsuru qeyd edin. Bir neçə məsafədən fotoşəkil və lentə alın, aşkarlanmanın dəqiq tarixini və vaxtını qeyd edin və səbəbi barədə fərziyyə irəli sürmədən nəyin görünə, eşidilə və ya qoxulana biləcəyini faktiki olaraq təsvir edin. Yoxlama hesabatını, alış-veriş sənədini, satıcı tərəfindən doldurulmuş məlumat siyahısını və əmlak agentinin məlumatlarını bir yerdə saxlayın, çünki dördü də sonradan bir-biri ilə müqayisə ediləcək.
Təmirə başlamayın. Təmir zərərin səbəbini və nə qədər müddətdir davam etdiyini göstərən dəlilləri məhv edir və iddia ilə qarşılaşan satıcı bunu deyəcək. Su təchizatını təcrid etmək və ya bir quruluşu təhlükəsiz etmək kimi təcili tədbirdən qaçınmaq mümkün olmadıqda, əvvəlcə fotoşəkillər çəkin və nəyin edildiyini və niyə edildiyini qeyd edin. Çıxarılan hər hansı bir materialı saxlayın.
Müstəqil ekspertə göstəriş verin. Qüsuru müəyyən edən, ehtimal olunan səbəbini və yaranma müddətini müəyyən edən və təmir xərclərini ölçən hesabat şikayəti iddiaya çevirir. Qüsurun tarixi vacib elementdir, çünki bu, problemin ötürülmədən əvvəl mövcud olduğunu göstərir və satıcının bildiyi nəticəni dəstəkləyir.
Hesabatın tamamlanmasını gözləmədən satıcıya yazılı şəkildə məlumat verin. İddialar məhz burada itirilir. Qüsuru təsvir edən, onun nə vaxt aşkarlandığını bildirən, uyğunsuzluğu əsaslandıran, satıcını məsuliyyətə cəlb edən və cavab vermək üçün ağlabatan müddət göstərən qeydiyyatlı poçt və ya digər izlənilə bilən üsulla məktub göndərin. Ekspert araşdırması hələ də davam edirsə, bunu məktubda qeyd edin və mövqeyi qorumaq üçün bildirişin indi verildiyini təsdiqləyin. Satıcıya qüsuru düzəltmək imkanı verilməli olduqda, zərərin ödənilməsi tələb olunmazdan əvvəl ağlabatan bir müddətlə rəsmi ödənişin gecikməsi barədə bildiriş (ingebrekestelling) də tələb olunur.
Daha sonra hüquqi məsləhət alın və məhdudiyyət tarixini gündəliyə salın. Daşınmaz əmlak vəkili müqaviləyə qarşı iddianın əsaslılığını, sorğu hesabatını və ekspert nəticələrini qiymətləndirə, iddianın təmir xərcləri, qiymət endirimi, zərər və ya ləğv üçün olub-olmadığını müəyyən edə və danışıqlar davam edərkən iki illik müddəti qüvvədə saxlaya bilər. Əgər qüsur satışın özü ilə deyil, son tikinti işləri ilə bağlıdırsa, vəziyyət iş üçün müqavilə bağlamaq qaydaları ilə tənzimlənə bilər və podratçı keyfiyyətsiz iş təqdim etdikdə hüquqlarınız haqqında məqaləmizdə bu qaydaların nə tələb etdiyi izah olunur.
Gizli qüsurlar haqqında tez-tez verilən suallar
Bəs qüsur sorğu hesabatında qeyd olunsaydı, necə olardı?
O zaman bu, gizlədilmir. Texniki baxışda qeydə alınmış qüsur məlum məlumatdır və qanun alıcının qiymətlə razılaşarkən bunu nəzərə aldığını güman edir. Eyni şey risk müəyyən edən və ya əlavə araşdırma tövsiyə edən hesabata da aiddir: həmin tövsiyə araşdırma aparmaq vəzifəsini alıcıya ötürür və onu görməməzlikdən gəlmək, nəticədə dəyən zərər hesabatda təklif olunandan daha pis olsa belə, iddianı rədd edir.
Olduğu kimi bənd satıcını hər şeydən qoruyurmu?
Xeyr. Bu, tərəflərdən heç birinin bilmədiyi qüsurlara görə riski alıcıya daşıyır, lakin məlum və ciddi qüsuru gizlədən satıcını qorumur. Açıqlama vəzifəsi bəndi üstələyir və məhkəmə qəsdən açıqlamamağı gizlətmək üçün standart istisnanın istifadəsinə icazə verməyəcək. Alıcı istehlakçı olduqda və satıcı peşəkarcasına hərəkət etdikdə, bənd həmçinin əsassız olaraq ağır ümumi termin kimi etiraz edilə bilər.
Qüsur və uyğunsuzluq arasındakı fərq nədir?
Uyğunsuzluq daha geniş anlayışdır: əmlak, alıcının BW-nin 7:17-ci maddəsinə əsasən gözləmək hüququ olan xüsusiyyətlərə malik deyil. Bu, fiziki qüsurları, eləcə də itkin icazə, açıqlanmayan yük və ya göstəriləndən xeyli kiçik sahə kimi məsələləri əhatə edir. Gizli qüsur, uyğunsuzluğun bir növüdür, yəni köçürmə zamanı mövcud olan və ağlabatan şəkildə aşkar edilə bilməyən fiziki qüsurdur. BW-nin 7:23-cü maddəsindəki son tarixlər yalnız fiziki qüsurlara deyil, bütövlükdə uyğunsuzluğa da aiddir.
Qüsuru satın aldıqdan illər sonra aşkar etsəm də iddia edə bilərəmmi?
Ola bilsin. Klachtplicht köçürmədən deyil, kəşfdən qaynaqlanır, buna görə də əvvəllər həqiqətən aşkar edilə bilməyən bir qüsur illər sonra da ortaya çıxa bilər. Praktik maneələr zamanla artır: alıcı qüsurun köçürmə zamanı mövcud olduğunu, onun daha tez tapılmasının ağlabatan şəkildə mümkün olmadığını və satıcının gecikmədən zərər görmədiyini göstərməlidir və illər keçdikcə hər üçü sübut etmək daha da çətinləşir.
Satıcıdan əslində nə tələb edə bilərəm?
Uyğunsuzluq müəyyən edildikdə, adi tədbir əmlakın əvvəlki vəziyyətinə qaytarılması xərcinə bərabər zərərin ödənilməsi və ya alış qiymətinin azaldılmasıdır. Satışın ləğvi prinsipcə mümkündür, lakin nadir hallarda rast gəlinən əməliyyatın dayandırılmasını əsaslandıracaq qədər ciddi qüsurlar üçün saxlanılır. Satıcı həmçinin təmiri həyata keçirmək imkanına malik ola bilər ki, bu da işin icrasına başlanmazdan əvvəl yazılı şəkildə məlumat vermək üçün başqa bir səbəbdir.
Gizli qüsurlar və tətbiq olunan müddətlər barədə məsləhətlər
Law & More Hollandiya əmlakının alıcılarına və satıcılarına gizli qüsur iddiaları ilə bağlı məsləhətlər verir: qüsurun normal istifadə həddinə uyğun olub-olmadığını qiymətləndirmək, iddianı canlı saxlayan bildiriş və dayandırma məktubları hazırlamaq, ekspert hesabatlarına göstəriş vermək və etiraz etmək, satıcıya, podratçıya və ya sığortaçıya qarşı danışıqlar və məhkəmə prosesləri aparmaq. Həmçinin, iddia ilə qarşılaşan və alıcının vaxtında şikayət edib-etmədiyini bilməli olan satıcılara da məsləhət görürük.
Hər iki son tarix aşkarlanma tarixindən başladığı üçün qüsur aşkarlandıqdan sonra məsləhətin dəyəri tez bir zamanda aşağı düşür. Əgər qüsur aşkar etmisinizsə və ya ondan şikayət edən məktub almısınızsa, mövqeyinizi müzakirə etmək üçün bizimlə əlaqə saxlaya bilərsiniz.
