Kirayə evi pulsuz sektora köçürmək: ev sahibi kimi seçimləriniz nələrdir?

Adətən, davam edən kirayə müqaviləsi müddətində tənzimlənən kirayə evini özəl sektora köçürə bilməzsiniz: kirayəçi həm mülkiyyət təhlükəsizliyini, həm də kirayə haqqının qorunmasını özündə saxlayır. Real an evin yenidən kirayəyə verilməsidir və hətta bu halda belə, evin mənzil qiymətləndirmə sistemi çərçivəsində kifayət qədər bal toplaması halında işləyir; almaq istədiyiniz kirayə haqqı seqmenti müəyyən etmir.

Aşağıda, Əlverişli Kirayə Qanunu (Wet betaalbare huur) çərçivəsində seqmentin necə müəyyən edildiyini, davam edən kirayə müqaviləsinin niyə az yer buraxdığını, müqavilədə daha yüksək kirayə haqqının niyə həll yolu olmadığını və təkmilləşdirmələrin növbəti kirayə müqaviləsində necə kömək edə biləcəyini izah edirik.

Ev nə vaxt tənzimlənir, nə vaxt tənzimlənmir?

Bu seqment, mənzil qiymətləndirmə sistemi ( woningwaarderingsstelsel , WWS) çərçivəsində evlərin qiymətləndirdiyi ballardan irəli gəlir . Əlverişli Kirayə Qanunu ( Wet betaalbare huur ) qəbul edildiyindən bəri sistem həm aşağı, həm də orta seqmenti əhatə edir, buna görə də sərbəst sektorda daha az ev düşür.

WWS evin keyfiyyətini döşəmə sahəsi, mətbəx və vanna otağı kimi imkanlar, WOZ dəyəri (bələdiyyə əmlakının qiymətləndirilməsi), enerji etiketi və digər keyfiyyət xüsusiyyətləri kimi amillər əsasında qiymətləndirir. 2026-cı il üçün hədlər aşağıdakılardır:

• Aşağı (sosial) seqment: 143 bala qədər, ayda maksimum 932.93 avro əsas kirayə haqqı.
• Orta seqment: 144-186 bal, maksimum əsas kirayə haqqı ayda 1,228.07 avrodur.
• Sərbəst sektor: 187 bal və ya daha çox; maksimum kirayə haqqı yoxdur.

Əlverişli Kirayə Qanunu, 1 iyul 2024-cü il tarixində və ya ondan sonra bağlanmış, 186 bala qədər olan evlər üçün yeni kirayə müqavilələrinə şamil edilir. 143 bala qədər olan evlər üçün maksimum kirayə haqqı mövcud müqavilələrə də şamil edilir: kirayə haqqı balların icazə verdiyindən yüksəkdirsə, ev sahibi onu aşağı salmalıdır. 1 yanvar 2025-ci il tarixindən etibarən bələdiyyələr də qaydalara əməl etməyən ev sahiblərini cərimələyə bilər və ev sahibləri kirayə müqaviləsi başlayanda balların sayını bildirməlidirlər.

Əhəmiyyətli bir məqam: vacib olan kirayə müqaviləsinin əvvəlində evin hüquqi təsnifatıdır. Bazar dəyişdiyinə və ya evin daha dəyərli olduğuna görə mövcud tənzimlənən kirayə müqaviləsini sonradan sərbəst sektorlu kirayə müqaviləsinə çevirə bilməzsiniz.

Davamlı kirayə müddətində nə edə bilərsiniz?

Çox az. Kirayəçi evdə tənzimlənən müqavilə əsasında yaşadığı müddətdə, kirayə haqqını birtərəfli olaraq sərbəst sektor səviyyəsinə qaldıra bilməzsiniz; kirayəçinin mülkiyyət və kirayə qorunması təminatı var.

Bir çox ev sahibi bazar dəyəri və ya WOZ dəyəri artdıqdan və ya ev təkmilləşdirildikdən sonra dəyişiklik mümkün olduğuna inanır. Bu hallar mövcud tənzimlənən icarə müqaviləsini sərbəst sektor müqaviləsinə çevirmək üçün demək olar ki, heç vaxt kifayət etmir. Kirayə müddətində kirayə artımları seqment üçün qanuni maksimum hədlərə tabedir. 2026-cı il üçün hökumət, digərləri ilə yanaşı, orta seqment üçün 6.1% və sərbəst sektor üçün 4.4% maksimum artım müəyyən edib.

Kirayəçi ilə müqavilələr göründüyündən daha az sadədir

Bəzən ev sahibi və kirayəçinin evin bundan sonra sərbəst sektora düşəcəyi barədə sadəcə razılığa gələ biləcəkləri güman edilir. Praktikada bu, nadir hallarda hüquqi cəhətdən təhlükəsiz bir yoldur. Yaşayış kirayəsi qanunvericiliyində kirayəçini qoruyan bir çox məcburi qaydalar mövcuddur.

Hər iki tərəf razılaşsa belə, hər razılaşma etibarlı deyil. Hollandiya Mülki Məcəlləsinin (BW) 7-ci kitabındakı əksər icarə qaydaları məcburidir, buna görə də kirayəçini icarə müdafiəsindən məhrum edən razılaşma sonradan rayon məhkəməsi (kantonrechter) və ya Kirayə Tribunal tərəfindən ləğv edilə bilər.

Ən realist marşrut hansıdır?

Kirayəçi getdikdən sonra yenidən kirayəyə verilməsi. Həmin anda evin cari xal balı əsasında hansı seqmentə aid olduğunu yenidən qiymətləndirə bilərsiniz.

Həmin anda suallar belədir: ev hazırda neçə xal toplayır, bu onu aşağı seqmentə (143 bala qədər), orta seqmentə (144-dən 186-ya qədər), yoxsa sərbəst sektora (187 və ya daha çox) yerləşdirirmi və qanuni olaraq hansı başlanğıc kirayə haqqı ilə razılaşa bilərsiniz?

Niyə daha yüksək kirayə haqqı tələb etmək həll yolu deyil?

Çünki müqavilədə seqmenti ballar müəyyən edir, icarə haqqını yox. Çox yüksək olan icarə haqqına etiraz edilə və tətbiq olunan maksimuma endirilə bilər.

Bu, geniş yayılmış bir səhvdir. Bəzi ev sahibləri sadəcə müqaviləyə daha yüksək kirayə haqqı qoyur və buna görə də evin sərbəst sektora aid olduğunu güman edirlər. Əgər ev bal sistemi üzrə uyğun deyilsə, kirayəçi Kirayə Tribunalından ( Huurcommissie ) kirayə haqqını qiymətləndirməsini istəyə bilər və kirayə haqqı seqment üçün maksimuma endirilə bilər, ehtimal ki, çox ödənilən məbləğin geri qaytarılması ilə. Praktik dərs sadədir: əvvəlcə evin hansı seqmentə aid olduğunu müəyyən edin, sonra kirayə haqqını təyin edin.

Evin təkmilləşdirilməsi kömək edə bilərmi?

Çox vaxt bəli. Hədəfli təkmilləşdirmələr WWS ballarını əlavə edə və beləliklə, evin növbəti icarə müqaviləsində icarəyə verilə biləcəyi seqmenti dəyişə bilər.

Hər investisiya kömək etmir, amma bəzi dəyişikliklər xal əlavə edir. Enerji etiketini yaxşılaşdıran davamlılıq tədbirləri, yeni mətbəx və ya vanna otağı, daha yaxşı şərait və bəzəklər haqqında düşünün. Kosmetik işlər adətən kifayət deyil: təkmilləşdirmə xal sistemində nəzərə alınmalıdır.

Buna görə də əvvəlcə bal qiymətləndirməsinin aparılması və yalnız sonra investisiya qoyuluşunun aparılması məntiqlidir. Daha sonra təmirin evi həqiqətən də həddi aşıb-aşmayacağını, yoxsa heç bir hüquqi fayda olmadan pul xərcləyib-xərcləməyəcəyinizi bilirsiniz.

Müvəqqəti müqavilələr çıxış yolu deyil

Bəzi ev sahibləri müvəqqəti kirayə müqavilələrindən istifadə etməklə evin boşalması üzərində nəzarəti ələ keçirməyə ümid edirlər. Daimi kirayə müqavilələri haqqında Qanun ( Wet vaste huurcontracten ) 1 iyul 2024-cü ildə qüvvəyə mindiyindən, daimi müqavilə norma halına gəlir və yeni müvəqqəti müqavilələrə yalnız tələbələr və gənclər kimi müəyyən qruplar üçün qanunla müəyyən edilmiş şərtlər daxilində icazə verilir. Şərtlərə cavab verməyən müvəqqəti müqavilə vasitəsilə rahatlıq yaratmağa çalışan ev sahibi kirayəçinin tam mülkiyyət təhlükəsizliyinə malik olması riskini daşıyır. Azad sektora keçmək üçün bir strategiya olaraq, müvəqqəti kirayə nadir hallarda etibarlıdır.

Niyə orta seqmenti unutmamalısınız?

Çünki sərbəst sektor üçün cəlbedici görünən ev qanuni olaraq orta seqmentdə, maksimum kirayə haqqı ilə düşə bilər. Təkrar kirayə verərkən hər iki həddi yoxlayın.

Kirayə bazarı artıq yalnız sosial kirayə və sərbəst sektordan ibarət deyil. 144 ilə 186 bal arasında bal toplayan ev, Əlverişli Kirayə Qanununun maksimum kirayə haqqını müəyyən etdiyi orta seqmentdə kirayəyə verilir. Buna görə də, təkrar kirayə verərkən, sərbəst sektorda kirayəyə verilməsinin mümkün olub-olmadığını soruşmaq kifayət deyil; həmçinin evin orta seqmentə aid olub-olmadığını da yoxlamalısınız.

Təsvir üçün bir nümunə: ev sahibi təmirdən sonra 170 bal toplayan mənzili yeni enerji etiketi ilə yenidən kirayəyə verir. Mənzil aşağı seqmenti tərk edib, lakin sərbəst sektora çatmayıb: kirayə haqqı 170 bala tətbiq olunan maksimum həddi keçə bilməz.

Ev sahibi olaraq nəyi yoxlamalısınız?

Yenidən icarəyə verməzdən və ya investisiya qoymazdan əvvəl bu yoxlamaları nəzərdən keçirin. Bu, Kirayə Tribunalının sonradan azaltdığı başlanğıc kirayə haqqının qarşısını alır.

• Hansı növ müqavilə tətbiq olunur, kirayə nə vaxt başlayıb və cari kirayə haqqı nə qədərdir?
• Sənədləşdirilmiş xal qiymətləndirməsinə əsasən, ev sahibi hazırda neçə WWS xalı qazanır?
• Ev aşağı seqmentə (143 xala qədər), orta seqmentə (144-dən 186-ya qədər), yoxsa sərbəst sektora (187 və ya daha çox) düşür?
• Daha yaxşı enerji etiketi kimi hansı təkmilləşdirmələr kifayət qədər xal qazandıracaq və bunun qiyməti nə olacaq?
• Yeni müqavilədə xalların sayı göstərilirmi və 2026-cı il üçün maksimum kirayə haqqı (932.93 avro və ya 1,228.07 avro) daxilində qalırmı?

Kirayəçi olaraq nəyi yoxlamalısınız?

Tənzimlənən evin kirayəçisi olaraq, kirayə müddətində kirayə hüququnuzu qoruyursunuz. Kirayə haqqınız və təklif olunan hər hansı bir dəyişiklik buna uyğun olub-olmadığını yoxlayın.

• Müqavilədə göstərildiyi kimi, kirayə haqqınız evin xal balı ilə uyğun gəlirmi?
• İllik artım 2026-cı il maksimumu daxilində qalırmı, məsələn, orta seqmentdə 6.1%?
• Sizdən evin sərbəst sektora köçürülməsi ilə bağlı müqavilə imzalamağınız xahiş olunur? Məsləhət olmadan imzalamayın.
• Kirayə haqqının çox yüksək olduğunu düşündüyünüz üçün Kirayə Tribunalına (Huurcommissie) müraciət etmisinizmi?

Pulsuz sektor sualı ilə sizin üçün nə edə bilərik?

Kirayə hüquqşünaslarımız ev sahiblərinə və kirayəçilərə kirayə seqmentləri və Əlverişli Kirayə Qanunu ilə bağlı məsləhətlər verirlər.

• Cari müqavilənizi və kirayə haqqınızı WWS ballarına əsasən nəzərdən keçiririk.
• Növbəti icarə müqaviləsində evin hansı seqmentdə icarəyə verilə biləcəyini qiymətləndiririk.
• Planlaşdırılan təkmilləşdirmələrin ev sahibini 143 və ya 186 ballıq həddi keçib-keçməyəcəyini yoxlayırıq.
• Yeni icarə müqaviləsini və başlanğıc icarə müqaviləsini hazırlayırıq və ya nəzərdən keçiririk.
• Biz sizi İcarə Tribunalında və ya rayon məhkəməsində təmsil edirik.

xülasə

• Kirayə evin seqmenti razılaşdığınız kirayə haqqına deyil, onun WWS ballarına bağlıdır.
• 2026-cı il üçün: 143 bala qədər aşağı seqment (maksimum 932.93 avro), 144-dən 186 bala qədər orta seqment (maksimum 1,228.07 avro) və 187 bala və ya daha çox sərbəst sektor nəzərdə tutulur.
• Davam edən tənzimlənən kirayə müddətində evi sərbəst sektora köçürə bilməzsiniz və kirayəçi ilə bu barədə razılaşmalar risklidir.
• Realistik an, ehtimal ki, xal əlavə edən hədəflənmiş təkmilləşdirmələrdən sonra yenidən icazə verməkdir.
• Müvəqqəti müqavilələrə yalnız 1 iyul 2024-cü il tarixindən etibarən müəyyən qruplar üçün icazə verilir və heç bir çıxış yolu deyil.

Tez-tez soruşulan suallar