Bir çox ev sahibi eyni sualla qarşılaşır. Kirayə gəliri azalır, təmir xərcləri, vergilər və digər xərclər isə artmaqda davam edir. Buna görə də, əmlakın özəl sektorda icarəyə götürülməsinin daha yaxşı olub-olmadığını düşünmək təbiidir. Bəs buna nə vaxt icazə verilir? Və tənzimlənən icarə əmlakını sadəcə özəl sektora çevirmək mümkündürmü?
Qısa cavab: xeyr, adətən davam edən icarə müddətində olmur. Mövcud kirayəçi əmlakda yaşadığı müddətcə seçimləriniz məhduddur. Bununla belə, zamanla tənzimlənən kirayədən özəl sektora apara biləcək yollar var. Bu bloq qaydaların nə olduğunu, imkanların harada olduğunu və ev sahiblərinin tez-tez harada səhv etdiklərini izah edir.
Əvvəlcə əsaslar: əmlak nə vaxt tənzimlənir və nə vaxt tənzimlənmir?
Əmlakın tənzimlənən icarə haqqına və ya özəl sektora aid olub-olmaması, holland dilində woningwaarderingsstelsel (WWS) kimi tanınan yaşayış əmlakının qiymətləndirmə sistemindən asılıdır. Bu bal əsaslı sistem, əmlakın keyfiyyətini sahə, mətbəx və vanna otağı kimi imkanlar, bələdiyyə əmlakının dəyəri (WOZ), enerji etiketi və əmlakın vəziyyəti kimi amillərə əsasən qiymətləndirir.
Yalnız müvafiq anda əmlak kifayət qədər sayda nöqtəyə çatdıqda özəl sektorda icarəyə götürülə bilər. Bu o deməkdir ki, vacib olan təkcə almaq istədiyiniz icarə haqqı deyil - hər şeydən əvvəl icarənin başladığı anda əmlakın hüquqi təsnifatıdır.
Bu, vacib bir məqamdır: bazar dəyişdiyinə və ya əmlakın dəyəri artdığına görə mövcud tənzimlənən icarə müqaviləsini sonradan özəl sektora çevirə bilməzsiniz.
Davam edən icarə müddətində: manevr etmək üçün demək olar ki, yer yoxdur
Əgər kirayəçi mülkdə tənzimlənən müqavilə əsasında yaşayırsa, kirayə haqqını birtərəfli qaydada özəl sektor səviyyəsinə qaldıra bilməzsiniz. Kirayəçinin həm mülkiyyət təhlükəsizliyi, həm də kirayə qiyməti qorunması var. Tənzimlənən kirayə haqqının mahiyyəti məhz budur.
Bir çox ev sahibi hesab edir ki, əmlakın bazar dəyəri artdıqdan, bələdiyyə əmlakının dəyəri artdıqdan və ya əmlak yaxşılaşdırıldıqdan sonra dəyişiklik mümkündür. Lakin bu hallar mövcud tənzimlənən icarə müqaviləsini özəl sektor müqaviləsinə çevirmək üçün demək olar ki, heç vaxt kifayət etmir.
Kirayəçi ilə razılaşmalar: göründüyündən daha az sadədir
Bəzən ev sahibi və kirayəçinin əmlakın bundan sonra özəl sektora keçəcəyi barədə sadəcə razılığa gələ biləcəkləri güman edilir. Nəzəri olaraq bu, ağlabatan olsa da, praktikada nadir hallarda hüquqi cəhətdən təhlükəsiz bir yoldur. Yaşayış evlərinin kirayəçilərini qorumaq üçün nəzərdə tutulmuş çoxlu sayda məcburi tənzimləmə mövcuddur.
Bu o deməkdir ki, hər iki tərəf razılıq versə belə, hər bir müqavilə avtomatik olaraq qüvvədə deyil. Əgər müqavilə kirayəçinin haqqı olan müdafiəni itirməsinə səbəb olarsa, həmin müqavilə sonradan ləğv edilə bilər. Buna görə də, ev sahibləri üçün bu, ümumiyyətlə, əvvəlcədən müvafiq hüquqi araşdırma aparmadan ağlabatan bir yol deyil.
Ən real yol: kirayəçi getdikdən sonra yenidən kirayə vermək
Əksər ev sahibləri üçün əsl fürsət yalnız əmlak boşaldıqda yaranır. Kirayəçi getdikdən sonra, əmlakın hansı seqmentə aid olduğunu yenidən qiymətləndirə bilərsiniz. Bu anda müvafiq suallar bunlardır: əmlak hazırda neçə bal toplayır, bu, onu tənzimlənən icarəyə, orta bazar seqmentinə, yoxsa özəl sektora yerləşdirir və qanuni olaraq hansı başlanğıc icarə haqqı ilə razılaşa bilərsiniz?
Bir çox ev sahibi üçün bu, təbii dönüş nöqtəsidir. Mövcud icarə müddətində deyil, yeni bir kirayəçinin ortaya çıxdığı anda.
Daha yüksək kirayə haqqı tələb etmək həll yolu deyil
Bu, geniş yayılmış bir səhvdir. Bəzi ev sahibləri sadəcə müqaviləyə daha yüksək kirayə haqqı qoyur və buna görə də əmlakın özəl sektora aid olduğunu güman edirlər. Lakin əmlak bal sistemi çərçivəsində özəl sektorun kirayə haqqına uyğun gəlmirsə, kirayəçi sonradan kirayə haqqına etiraz edə bilər. Daha sonra bu məbləğ tənzimlənən səviyyəyə endiriləcək və potensial olaraq geri ödəmə öhdəlikləri yaranacaq.
Praktik dərs sadədir: əvvəlcə əmlakın pulsuz icarəyə verilə biləcəyini müəyyən edin, sonra isə icarə haqqını təyin edin.
Əmlakın təkmilləşdirilməsi: çox vaxt ən ağıllı hazırlıq
Əgər məqsədiniz zamanla özəl sektora keçməkdirsə, əmlakda məqsədyönlü təkmilləşdirmələr aparmaq faydalı ola bilər. Hər investisiya kömək etmir, lakin bəzi dəyişikliklər həqiqətən xal qazandıra bilər. Davamlılıq yüksəltmələri və daha yaxşı enerji etiketi, mətbəx və ya vanna otağının təmiri, struktur keyfiyyətinin yaxşılaşdırılması və ya daha yaxşı qurğular və bəzəklər haqqında düşünün.
Kosmetik işlər adətən kifayət deyil. Təkmilləşdirmələr əslində bal sistemində nəzərə alınmalı olanlar olmalıdır. Buna görə də əvvəlcə bal qiymətləndirməsinin aparılması və yalnız sonra investisiya qoyulması məntiqlidir. Bu yolla təmirin sizi həqiqətən də həddi aşıb-aşmayacağını, yoxsa heç bir hüquqi fayda olmadan pul xərcləyib-xərcləmədiyinizi biləcəksiniz.
Müvəqqəti müqavilələr çıxış yolu deyil
Bəzi ev sahibləri müvəqqəti icarə müqavilələrindən istifadə etməklə əmlak boşaldıqda daha çox nəzarət əldə edə biləcəklərinə ümid edirlər. Lakin müvəqqəti müqavilələr 2024-cü ildən bəri ciddi şəkildə məhdudlaşdırılıb. Bir çox hallarda başlanğıc nöqtəsi artıq kirayəçinin müddətsiz müqavilə almasıdır. Müvəqqəti tənzimləmə vasitəsilə daha çox rahatlıq yaratmağa çalışan hər kəs kirayəçinin tam mülkiyyət təhlükəsizliyinə sahib olması riski ilə üzləşir. Tənzimlənən kirayədən özəl sektora keçmək üçün strategiya olaraq, müvəqqəti kirayə nadir hallarda etibarlıdır.
Orta bazar seqmentini unutmayın
Kirayə bazarı artıq yalnız tənzimlənən kirayə haqqı və özəl sektordan ibarət deyil. Orta seqment getdikcə daha vacib rol oynayır. Özəl sektor üçün iqtisadi cəhətdən cəlbedici görünən əmlak hələ də qanuni olaraq daha məhdudlaşdırıcı kirayə qaydalarına tabe ola bilər. Buna görə də təkrar kirayəyə verərkən sadəcə özəl sektorun kirayəsinin mümkün olub-olmadığını soruşmaq kifayət deyil. Həmçinin əmlakın orta bazar seqmentinə aid olub-olmadığını da yoxlamalısınız.
Praktik addım-addım plan
Ev sahibi olaraq əmlakınızın özəl sektora keçə biləcəyini bilmək istəyirsiniz? Aşağıdakı addımları ardıcıllıqla yerinə yetirin. Mövcud icarə vəziyyətini xəritələşdirməklə başlayın: müqavilənin növü, icarənin nə vaxt başladığı, cari icarə haqqı və kirayəçinin mövqeyi. Daha sonra ən son bal qiymətləndirməsi aparılsın - instinkt üzrə deyil, konkret və lazımi əsaslarla. Daha sonra, əmlakın yenidən icarəyə verilmə mərhələsində tənzimlənmədən çıxarıla biləcəyini qiymətləndirin. Bundan sonra, hansı təkmilləşdirmələrin əlavə ballar əlavə edəcəyini araşdırın və xərc-fayda təhlili aparın. Kirayə haqqını yalnız hüquqi araşdırmadan sonra təyin edin və müqavilələri və strategiyanı əvvəlcədən mütəxəssis tərəfindən qiymətləndirin.
Bu, praktikada sizin üçün nə deməkdir?
Ev sahibi olaraq, davam edən icarə müddətində seçimləriniz məhduddur. Ən yaxşı imkanlar əmlak boşaldıqda və yenidən kirayəyə verdiyiniz zaman yaranır. Məhz bu zaman əmlakın bal balı və investisiyaların dəyərli olub-olmadığı əsasında fərqli bir seqmentə uyğun olub-olmadığını qiymətləndirə bilərsiniz.
Tənzimlənən icarədən özəl sektora keçid sadəcə dəyişə biləcəyiniz bir dəyişiklik deyil. Bu, əsaslı qiymətləndirmə, mövcud icarə qaydalarının başa düşülməsi, real planlaşdırma və bəzən ilkin investisiya tələb edən strateji bir andır. Yaxşı hazırlaşan ev sahibləri sonradan mübahisələrdən qaçınır və gəlirlər və icarə strategiyası ilə bağlı daha məlumatlı qərarlar verirlər.
Əmlakınızın yenidən icarəyə verilərkən özəl sektorda icarəyə verilə biləcəyini bilmək istəyirsiniz? Əvvəlcə bal balını və qanuni icarə mövqeyini düzgün qiymətləndirməklə başlayın. Məhz bu kəsişmədə praktikada bir çox səhvlərə yol verilir və əvvəlcədən hərtərəfli araşdırma böyük maliyyə risklərinin qarşısını ala bilər.
