Hollandiyada evdən çıxarılma: çağırışdan məhkəmə icraçısına qədər prosedur

Hollandiyada evdən çıxarılma məhkəmə tərəfindən idarə olunan bir prosesdir. Ev sahibi bunu özü dayandıra bilməz və kirayəçi nadir hallarda bir gecədə evdən çıxarılır. İlk gecikmiş ödənişlə evdən çıxarılma furqonu arasında tələb məktubu, çağırış vərəqəsi, dinləmə, hökm və məhkəmə icraçısının elanı var. Bu məqalədə ardıcıllıq, vaxt, xərclər və hər iki tərəfin hərəkət etmək üçün harada vaxtının olduğu müəyyən edilir.

Əsas qayda: məhkəmə qərarı olmadan evdən çıxarılma

Ev sahibi heç vaxt öz istəyi ilə evdən çıxarıla bilməz. Kirayə müqaviləsinə xitam vermək və əmlakın boşaldılması ayrı qərarlardır və hər ikisi məhkəməyə aiddir. Hakim evdən çıxarılma qərarı verənə və məhkəmə icraçısı onu icra edənə qədər kirayəçi, borc məbləği və müqavilədə nə deyildiyindən asılı olmayaraq, qala bilər.

O, edə bilməz:

• qıfılları dəyişdirin və ya zənciri taxın;
• kirayəçini məcburi şəkildə çıxarmaq üçün suyu, qazı, elektrik enerjisini və ya isitmə sistemini kəsin;
• kirayəçinin əşyalarını çıxarmaq, saxlamaq və ya utilizasiya etmək;
• yaşayış yerinə sahib olub-olmamasından asılı olmayaraq, onun razılığı olmadan daxil olmaq.

Hollandiya qanunvericiliyi bunu özünə kömək eigenrichting adlandırır və bu, qanunsuzdur. Kirayəçi müvəqqəti məhkəmə qərarı ( kort geding ) verə bilər və adətən bir neçə gün ərzində geri qayıdır, ev sahibi isə gündəlik cərimə ödəmək şərti ilə girişi bərpa etmək məcburiyyətində qalır və nəticədə dəymiş zərərə görə məsuliyyət daşıyır. Yaşayış yerinə kirayəçinin iradəsinə zidd olaraq girmək də huisvredebreuk (138 Sr) cinayət əməli hesab edilə bilər. Kilidləri dəyişdirən ev sahibi, ehtimal ki, qazanacağı işi mütləq uduzacağı bir işə çevirir.

İki marşrut: opzegging və ontbinding

Bildirişlə xitam (opzegging)

Opzegging, qanuni əsasların qapalı siyahısından biri əsasında qeydiyyatlı poçtla göndərilən yazılı bildirişlə yaşayış evinin icarə müqaviləsinin ləğvidir. Bunlar, 7-ci Kitabın 4-cü Başlığının 5-ci Bölməsinin (BW-nin 271-282-ci maddələri) icarə müqaviləsinin ləğvi ilə bağlı maddələrində görünür: kirayəçi yaxşı kirayəçi kimi davranmayıb, ev sahibinin əmlaka təcili olaraq öz istifadəsi üçün ehtiyacı var ( dringend eigen gebruik ), kirayəçinin yeni müqavilə təklifindən imtina etməsi və əmlakın sökülməsi və ya yenidən qurulması üçün lazım olması.

Bir ildən az müddətə icarə müqaviləsi üçün bildiriş müddətləri üç aydan başlayır və hər il bir ay artırılaraq maksimum altı ilə qədər artırılır. Təkcə bildiriş heç nəyi bitirmir: kirayəçi yazılı şəkildə razılıq vermədikcə, icarə müqaviləsi məhkəmə başqa qərar verənə və ev sahibi məhkəməyə müraciət etməli olana qədər qanunla davam edir. Yaşayış evləri üçün müddətli müqavilələr də 1 iyul 2024-cü ildən qüvvədə olan və əsas qayda olaraq qeyri-müəyyən icarə müddətini bərpa edən Wet vaste huurcontracten tərəfindən məhdudlaşdırılıb, beləliklə, müqaviləsinin müddətinin bitəcəyini düşünən ev sahibi müddətsiz icarə müqaviləsinə sahib ola bilər.

Pozuntuya görə ləğv (ontbağlama)

BW-nin 6:265-ci maddəsində nəzərdə tutulur ki, hər bir icra çatışmazlığı digər tərəfə müqaviləni ləğv etmək səlahiyyəti verir, əgər bu uğursuzluq, xüsusi təbiəti və ya kiçik əhəmiyyəti nəzərə alınmaqla, müqavilənin ləğvini əsaslandırmayırsa. Həmin səlahiyyət məktubla həyata keçirilməyən yaşayış yerləri üçün: BW-nin 7:231-ci maddəsi tikilmiş binanın icarəsinin ləğvini məhkəməyə həvalə edir. İstisna, Tiryək Qanununun 13b maddəsinə və ya Bələdiyyələr Qanununun 174a maddəsinə əsasən əmlakın inzibati bağlanmasıdır, burada ev sahibi məhkəməyə müraciət etmədən müqaviləni ləğv edə bilər.

Kirayə borcları ilə bağlı işlərdə, demək olar ki, həmişə həll yolu borcun ödənilməsidir. Əvvəlcə heç bir bildiriş müddəti başlamır, faktların qapalı siyahıya uyğun gəlməsi vacib deyil və ev sahibi pul tələbini, ləğvi və çıxarılmanı bir çağırışda birləşdirə bilər. Eyni yanaşma narahatçılıq, icazəsiz ikinci icarə və kannabis becərilməsi üçün də keçərlidir.

Nə qədər kifayətdir? Tolerantlıq həddi

“Xüsusi təbiəti və ya kiçik əhəmiyyəti nəzərə alınmaqla, uğursuzluq ləğvi əsaslandırmadığı təqdirdə” sözləri kirayəçinin əsas müdafiəsidir. Hoge Raad 28 sentyabr 2018-ci il tarixli qərəzli qərarında (ECLI:NL:HR:2018:1810) testin necə işlədiyini təsdiqlədi. Bu, istisnası olan əsas qaydadır: prinsipcə hər hansı bir pozuntu ləğv etmək səlahiyyəti verir; ev sahibi pozuntunu sübut edir və kirayəçi istisnanı müəyyən etməlidir. İstisna qanunda göstərilən amillərlə məhdudlaşmır - kirayəçinin evini saxlamaq marağı da daxil olmaqla, bütün hallar ölçülə bilər və məhkəmə hətta öhdəlikləri yerinə yetirmədikdə belə onları ölçüb-biçməlidir.

Beləliklə, gecikmiş bir ödəniş və ya kiçik bir qalıq məbləği evdən çıxarma əmri yaratmayacaq. Lakin ləğvin tətbiq olunduğu aylar üçün heç bir hədd yoxdur: heç bir qanun və məhkəmələrin milli qaydaları bunu müəyyən etmir. Bir neçə aya qədər davam edən borclar praktikada ev sahiblərinin məhkəməyə verdiyi və iddianın real şansının olduğu nöqtədir, lakin bu rəqəm öz-özünə heç nəyi müəyyən etmir - məhkəmə yenə də pozuntunu Hoge Raad-ın tələb etdiyi hər şeylə müqayisə etməlidir və daha böyük borclar üzrə ləğvi rədd edə və ya daha kiçik borclar üzrə icazə verə bilər.

Sərhəd işləri davranışı hesablama qədər dəyişir: kirayəçinin tələb məktubuna cavab verib-verməməsi, razılaşmanın təklif edilib-edilməməsi və borc yardımının axtarılıb-saxlanılmaması.

Adi prosedur, addım-addım

Kirayə mübahisələri , məbləğ nə olursa olsun, rayon məhkəməsinə ( kantonrechter ) gedir və məhkəmə icraçısının çağırışı ( dagvaarding ) ilə başlayır. Vəkil məcburi deyil, baxmayaraq ki, adətən ev sahibinin tərəfindədir və çox vaxt kirayəçinin tərəfində həlledici rol oynayır.

Müdafiə olunmayan borc işi başdan-ayağa üç aydan beş aya qədər davam edir. Bunu və cədvəldəki hər bir fasiləni hüquq kimi deyil, təcrübə kimi qəbul edin: çıxarılmanın özü üçün minimum bildiriş müddətindən başqa, bu müddətlərin heç biri qanunla müəyyən edilməyib. Məhkəmə öz qərarında çıxarılma tarixini təyin edir və dinləmə və qərarın vaxtı rayon işləri üçün prosedur qaydalarına və Rechtspraak-ın dərc olunmuş iş rəqəmlərində bildirdiyi konkret məhkəmənin iş yükünə uyğundur. Müdafiə olunan və ya kirayəçinin razılığa əməl etdiyi iş daha uzun çəkir və çox vaxt ümumiyyətlə çıxarılmadan başa çatır.

Müvəqqəti icra və apelyasiya

Çıxarılma qərarı adətən 233-cü maddəyə əsasən müvəqqəti olaraq qüvvəyə minən ( uitvoerbaar bij voorraad ) elan edilir. Kirayəçilərin ən çox səhv başa düşdüyü məqam budur: 350-ci maddə də daxil olmaqla, hoger beroep haqqında maddələrlə tənzimlənən apellyasiya öz-özlüyündə icranı dayandırmır. Ev sahibi qərar gözlənildiyi müddətdə çıxara bilər.

Kirayəçi apelyasiya məhkəməsindən, ümumiyyətlə hüquqi və ya faktiki səhv tələb edən məhdud bir sınaq və ya birinci hakimin qiymətləndirə bilmədiyi təcili vəziyyətlə bağlı icraatı dayandırmağı xahiş edə bilər. Alternativ olaraq, o, 438-ci maddəyə əsasən müvəqqəti yardım hakimi qarşısında icra mübahisəsi ( executiegeschil ) qaldıra bilər və iddia edir ki, hökmün indi icrası hüquqdan sui-istifadədir. Heç biri işə yenidən baxılması deyil. Hər ikisi apelyasiyanın vaxtında verilməsini nəzərdə tutur və müddət qısadır: adi işdə hökmün çıxarıldığı gündən üç ay, lakin kort gedingdə hökmdən cəmi dörd həftə (339-cu maddə).

Müvəqqəti göstəriş marşrutu (kort geding)

Kort geding, 254-cü maddənin Rv-dən başlayan maddələrinə əsasən müvəqqəti yardım hakimi ( voorzieningenrechter ) qarşısında qısaldılmış icraatdır . Bu, adətən həftələr ərzində müvəqqəti qərar verir, lakin müqaviləni ləğv edə bilməz. Əsas məhdudiyyət budur: ev sahibi kort geding-də məcburi qərar ala bilməz, yalnız boşaltma əmri verə bilər.

Bu, yalnız iddia təcili olduqda və adi məhkəmə prosesinin nəticəsi ciddi şübhə altında olmadığı hallarda — ciddi narahatlıq, əmlakın cinayət yolu ilə istifadəsi, icarə müqaviləsi açıq şəkildə başa çatdıqdan sonra istifadənin davam etdirilməsi və ya mülkiyyət hüququ olmadan istifadə hallarında — ev sahibi üçün açıqdır. Sadə gecikmə işi nadir hallarda uyğun hesab olunur: kirayəçinin evindəki marağı ev sahibinin sürətdəki marağından daha yüksəkdir.

Kirayəçilər üçün bu, ən azı eyni dərəcədə faydalıdır: bu, qıfılları dəyişdirən ev sahibinə qarşı və şəraitin qəti şəkildə dəyişdiyi hallarda elan edilmiş çıxarılmanı dayandırmaq üçün bir vasitədir.

Özbaşınalıq edənlər, iş yerləri və mülkiyyət hüququ olmayan sakinlər

Çəkicilər

Çömbəlmə cinayətdir və iki yol var: mülkiyyətçi tərəfindən mülki iddia və ya dövlət ittihamçısı tərəfindən icazə. Hoge Raad 28 oktyabr 2011-ci il tarixli qərarında (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) cinayət yolu ilə çıxarılmanın AİHK-nın 8-ci maddəsinə əsasən evə hörmət hüququna o qədər ciddi müdaxilə olduğunu və bunun üçün əvvəlcədən məhkəmə baxışı tələb olunduğunu bildirdi: səlahiyyətli orqanlar bunu yazılı şəkildə elan etməli, məhkəməyə müraciət üçün ən azı yeddi gün vaxt verməli və ictimai təhlükəsizliyə təhdid kimi müstəsna hallar istisna olmaqla, hakimin qərarını gözləməlidirlər.

Biznes binaları

290-cı və BW maddələrinə əsasən pərakəndə satış və qonaqpərvərlik sahələrinin kirayəçilərinin öz şərtləri və ləğv etmə əsasları var. Əsasən ofislər və sənaye sahələri olan digər biznes sahələrinin kirayəçiləri BW 7:230a maddəsinə əsasən təsnif edilir; fərq 290 və 230a maddələrinə əsasən kommersiya icarələri haqqında məqaləmizdə müəyyən edilir : kirayə müddəti bitdikdən və boşaltma barədə bildiriş verildikdən sonra kirayəçi rayon məhkəməsindən boşaltma müddətinin uzadılmasını xahiş edə bilər və həmin ərizə baxıldığı müddətdə boşaltma dayandırılır. Ərizə boşaltma üçün elan edilmiş tarixdən iki ay ərzində verilməlidir və məhkəmə hər biri bir illik maksimum üç uzadılma verə bilər.

Mülkiyyət hüququ olmayan sakinlər

Müqaviləsi olmayan birinin — keçmiş kirayəçinin geridə qoyduğu partnyorun, ayrılmayacaq qonaqın, müddəti bitmiş yaşayış əleyhinə müqaviləyə əsasən sakinin — mülkiyyət hüququ təminatına malik deyil və bunlar ən açıq şəkildə kort geding hallarıdır. Diqqət yetirilməli olan odur ki, bəzən anti-squat adlandırılan razılaşma faktlar əsasında icarə müqaviləsi kimi qəbul edilir və bu da qorunma yaradır.

Məhkəmə icraçısı, elan və əşyalar

Yalnız məhkəmə icraçısı ( gerechtsdeurwaarder ) çıxarılma qərarını icra edə bilər və o, ev sahibinin işçisi deyil, dövlət məmurudur. O, hökmü icra edir, kirayəçiyə çıxmağı əmr edir, sonra isə başqa bir istismar yolu ilə çıxarılmanı elan edir. Məcburi çıxarılma, gedwongen ontruiming maddələri, Rv-nin 555-562-ci maddələri ilə tənzimlənir. Rv-nin 555-ci maddəsi həmin qərarla çıxarılma arasında minimum üç günlük müddət müəyyən edir; bu qısa qanuni minimum hökmdə göstərilən daha uzun könüllü müddət deyil.

Məhkəmə icraçısı polisi çağırıb qayda-qanunu qorumaq üçün polis və çilingər çağıra biləcəyi gün. Ev sahibi ilk növbədə daşıyıcıları təşkil edir və onlara pul ödəyir, qalan əşyalar isə çıxarılır. Onların başına gələnlər artıq yerli təcrübə məsələsi deyil. Bələdiyyə malları götürüb saxlamalı və qərarı icra edən tərəfin hesabına saxlamalıdır və inzibati icra qaydaları həmin saxlamaya tətbiq olunur (556-cı maddə Rv, 5:29 və 5:30 Awb maddələrinə istinad edir). Saxlama on üç həftəyə qədər davam edir, bundan sonra mallar satıla və ya məhv edilə bilər; satıldıqda, keçmiş sahibi üç il ərzində gəlirə iddia qaldırır. Sahibi üçün ağlabatan dəyəri olmayan və təhlükəli və ya tez xarab olan hər hansı bir mal dərhal yoxa çıxa bilər. Xərclər kirayəçiyə bələdiyyənin hesab-fakturası vasitəsilə deyil, ev sahibi vasitəsilə çatır.

Evdən çıxarılma son ana qədər ləğv edilə bilər. Məhkəmə icraçıları, borclar və xərclər tam ödənildikdə və ya razılaşma əldə edildikdə və ev sahibi evdən çıxarılmanın dayandırılmasını tələb etdikdə, evdən çıxarılma prosesini müntəzəm olaraq dayandırırlar. Lakin evdən çıxarılanlar təyin edildikdən sonra onların rahatlığı kəskin şəkildə azalır.

Xərclər və sonda kim ödəyəcək

Rayon işləri üzrə məhkəmə xərcləri ( griffierecht ) iddianın dəyərindən və iddiaçının əksər mötərizədə aşağı sabit faiz dərəcəsi ödəyən şirkət, fərdi şəxs və ya məhdud imkanlı tərəf olub-olmamasından asılıdır. Mötərizələr və məbləğlər qanunla müəyyən edilir, hər il 1 yanvar tarixindən etibarən tənzimlənir və Rechtspraak-ın saxladığı cədvəldə dərc olunur; tətbiq olunan dərəcə iş qaldırıldığı zaman qüvvədə olan dərəcədir. Məhkəmə rüsumuna ƏDV tutulmur.

Buna məhkəmə icraçısının xərclərini də əlavə edək ki, bu xərclər Əmlakın İdarə Edilməsi üzrə Dövlət Komitəsi tərəfindən müəyyən edilir və hər il yanvarın 1-dən etibarən indeksləşdirilir. İcraya qüvvədə olan qərarın çıxarılması üçün orta tarif tətbiq olunur; məcburi köçürülmənin özü bunun qat-qatına başa gəlir. Mövcud tariflər həmin qərarla birlikdə dərc olunur və məhkəmə icraçısı onları tələb olunduqda qeyd edəcək. Çıxarılma, saxlama və ev sahibinin öz hüquqi xərcləri bu tariflərin üstündədir və heç bir şeylə müəyyən edilmir, buna görə də ümumi məbləğ əmlakın ölçüsündən və onun hansı vəziyyətdə qalmasından asılıdır.

Uduzan tərəf qalibin xərclərini ödəyir, lakin Holland xərcləri əmri tam kompensasiya deyil, sabit miqyaslı bir töhfədir və adətən faktiki qanuni xərclərdən xeyli aşağıdır. Ev sahibi üçün uğurlu çıxarılma çox vaxt maliyyə itkisidir, çünki əmr və gecikmələr tərifinə görə pulu olmayan kirayəçiyə qarşı tətbiq edilir. Kirayəçi üçün itirmə gecikmələr, faizlər, məhkəmə və məhkəmə icraçısı haqları, yaşayış yeri tapmaqla yanaşı, çıxarılma və saxlama deməkdir və borc çıxarılmadan sonra da qalır.

Kirayəçilər həssas vəziyyətdədirlər

Uşaq sahibi olmaq kirayəçiyə qalmaq hüququ vermir, lakin bu, BW-nin 6:265-ci maddəsindəki istisna ilə ölçülən bir haldır və hakimin hər iki tərəfi razılaşmaya doğru itələməsi üçün güclü bir səbəbdir. Məhkəmələr tez-tez "son şans" qərarı verirlər: ləğv və çıxarılma əmri verilir, lakin kirayəçi razılaşdırılmış cədvələ əməl etdiyi müddətcə icra edilmir.

Qanuni borc restrukturizasiyası razılaşmasına qəbul edilmiş kirayəçi daha da güclüdür, çünki moratorium fərdi kreditorların tətbiq edə biləcəyi tədbirləri məhdudlaşdırır. İflas Qanununun 305-ci maddəsinə əsasən, ev sahibi borc restrukturizasiyası razılaşmasının qüvvəyə minməsindən əvvəl yaranmış kirayə borcları əsasında kirayə müqaviləsini ləğv edə və ya çıxara bilməz və həmin köhnə borc üzrə artıq həyata keçirilən çıxarma qanunla dayandırılır. Müdafiə şərtlidir: kirayəçi o vaxtdan etibarən hər bir düşən kirayə haqqını vaxtında ödəməlidir və yeni borc ev sahibinin ləğv etmək və çıxarmaq səlahiyyətini bərpa edir. Çıxarılma ilə üzləşən kirayəçi dərhal bələdiyyə borc yardımı üçün müraciət etməlidir; ev sahibi ərizənin artıq icra olunub-olunmadığını yoxlamalıdır.

1 yanvar 2021-ci ildən etibarən Niderlandda milli erkən xəbərdarlıq sistemi tətbiq olunur. Ev sahibləri, enerji təchizatçıları, su şirkətləri və səhiyyə sığortaçıları öz yığım səyləri uğursuz olduqda, kirayəçinin razılığı olmadan bələdiyyəyə ödəniş borcları barədə məlumat verməlidirlər. "Wet gemeentelijke schuldhulpverlening" qanununa əsasən, bələdiyyə hər bir siqnala ilkin söhbət təklifi ilə cavab verməlidir; həmin Qanunun 3-cü və 4-cü maddələri bunu dörd həftə və ya təcili vəziyyət olduqda üç iş günü ərzində tələb edir - standart nümunə olaraq qaçılmaz olaraq çıxarılma baş verir. Mənzil korporasiyaları ictimaiyyətlə əlaqələri prosedurun ilkin şərti kimi qəbul edirlər.

Praktik rəhbərlik

Ev sahibləri üçün:

• Heç vaxt məsələləri öz əlinizə almayın.
• Hər şeyi sənədləşdirin: icarə kitabçası, xatırlatmalar, tələb məktubu, razılaşma təklifləri, qonşuların tarixli şikayətləri.
• Məhkəməyə müraciət etməzdən əvvəl yazılı şəkildə borcun ödənilməməsi barədə bildiriş təqdim edin və erkən məhkəməyə müraciət edib istisna halında uduzmaq əvəzinə, gecikmələrin tolerantlıq həddini açıq şəkildə keçməsinə icazə verin.
• Lazım gələrsə, borclar barədə bələdiyyəyə məlumat verin və bunu sübut edə bilin.

Kirayəçilər üçün:

• Çağırışları qulaqardına vurmayın; müdafiə olunan iş, məhkəmənin qərar vermədiyi işdən çox fərqlidir.
• Məhkəmə iclasında iştirak edin və ya əvvəlcədən yazılı müdafiə təqdim edin; bu, pulsuzdur və heç bir vəkil tələb etmir.
• Dərhal bələdiyyə borc yardımı üçün müraciət edin, məhkəmə iclasına sübut gətirin və hər şeyi ödəyə bilməsəniz belə, davamlı olaraq bir şey ödəyin.
• Əgər ev sahibi qıfılları dəyişdiribsə və ya kommunal xidmətləri kəsibsə, həmin gün məsləhət alın.
• Anlayın ki, apelyasiya öz-özlüyündə çıxarılmanı dayandırmayacaq.

Law & More Rayon məhkəməsində və məhkəmə icraçısında çıxarılma proseslərində ev sahibləri və kirayəçilər üçün tələb məktubundan tutmuş məhkəmə icraçısına qədər olan müddətdə aktlar. Müdafiə olunan iş öhdəliklərin yerinə yetirilməməsindən çox fərqli olduğundan və apelyasiya özü çıxarılmanı dayandırmadığı üçün, xahiş edirik çağırış vərəqəsi və ya çıxarılma bildirişi gələn kimi bizimlə əlaqə saxlayın.