Erfpacht: Hollandiyada alıcılar üçün uzunmüddətli torpaq icarəsi izah edildi

Əgər Hollandiyada ev almaqvə xüsusilə də Amsterdam, detallar əmlakın olduğunu göstərə bilər op erfpacht... Deməli, siz torpağı deyil, başqasının torpağı üzərində məhdud bir real hüququ satın alırsınız, bəzən bir əsr əvvəl həmin torpaq sahibi tərəfindən yazılmış şərtlərlə. Bu şərtlər nə qədər ödəyəcəyinizi, nə qədər müddətə ödəyəcəyinizi və bankın ümumiyyətlə borc verib-verməyəcəyinizi müəyyən edir.

Holland əmlak hüququnda erfpacht nədir

Torpaq mülkiyyəti , sahibinə , yəni torpaq mülkiyyətçisinə başqasına məxsus daşınmaz əmlakı saxlamaq və istifadə etmək hüququ verən məhdud daşınmaz əmlak hüququdur ( beperkt recht ) . Torpaq mülkiyyətçisi torpağın sahibi olaraq qalır. Torpaq mülkiyyətçisinin hüququ müqavilə hüququ deyil, əşya hüququdur: o, Torpaq Reyestrində (Kadaster) qeydiyyata alınır, satıla, ipoteka qoyula və miras qala bilər və torpağın satışından sonra da qüvvədə qalır.

Bu sənəd mülk sahibini müəyyən bir məbləği, yəni kanon və ya torpaq icarəsini ödəməyə məcbur edə bilər (maddə 5:85 BW). Qanuni olaraq kanon tələb olunmur, lakin demək olar ki, bütün yaşayış mülk sahibləri bu hüquqa malikdir. Əks təqdirdə, mülk sahibinin malik ola biləcəyi geniş istifadəyə malikdir (maddə 5:89 BW), o cümlədən əmlakın bəhrələri və onu icarəyə vermək hüququ və təmir işləri onun üzərinə düşür. O, əmlakın təyinat yerini dəyişdirə və ya şərtləri mülk sahibinin razılığı ilə yerinə yetirə bilməz.

Tam mülkiyyət ( volle eigendom ) əbədidir, saxlanması heç bir xərc tələb etmir və yalnız ümumi qanuna tabedir. Erfpacht başqasının torpağında, həmin sahibin şərtləri ilə tənzimlənir və yenidən nəzərdən keçirilə və ya ləğv edilə bilər. Erfpacht-da fəaliyyət göstərən qanuni mənzilin dəyəri adətən tam mülkiyyətdə olan eyni mənzildən daha aşağıdır və fərq həmişə tələb olunan qiymətdə görünmür.

Erfpacht, opstal və binanın icarəsi

• Erfpacht başqasının torpağına sahib olmaq və ondan istifadə etmək hüququ verir (maddə 5:85 BW). Sahədəki binalar ümumiyyətlə erfpacht hüququnun bir hissəsini təşkil edir.
• Opstal, səth hüququ (maddə 5:101 BW), başqasının torpağında, üzərində və ya üzərində binalara, qurğulara və ya əkinlərə sahib olmaq və ya əldə etmək hüququ verir və binanın torpağın sahibinə məxsus olması qaydasını pozur. Bu, a adlanan ödənişi nəzərdə tuta bilər. qisas, və tez-tez erfpacht ilə yanaşı asılı hüquq və ya kabel, günəş panelləri üçün icarə kimi verilir, baxmayaraq ki, o, ayrıca mövcud ola bilər. erfpacht haqqında qanunvericilik qaydaları müvafiq olaraq səth hüququna da tətbiq olunur (maddə 5:104 BW).
• Kirayə, bina və ya yaşayış yerinin icarəsi müqavilədir, real hüquq deyil: qeydiyyata alına bilən faiz, ipoteka yoxdur və 7-ci BW Kitabının icarə qaydaları tətbiq olunur. Kirayəçi icarə haqqını ödəyir; icarəçi sahib olduğu və sata biləcəyi əmlak hüququ üçün qanuni ödəniş edir.

Sənəd və ümumi şərtlər

Erfpacht hüququ notariat aktı ilə yaradılır və dövlət reyestrlərində qeydiyyata alınır. Erfpachtakte fərdi şərtləri — süjet, müddət, ilkin kanon, icazə verilən istifadə — müəyyən edir və sonra demək olar ki, həmişə bir sıra qanunvericilik aktlarının tətbiq olunacağını elan edir. Bu ümumi şərtlər sövdələşmənin mahiyyətini təşkil edir: yenidən baxılma mexanizmi, satın alma qaydaları, razılıq tələbləri, kompensasiya rejimi, xitam səlahiyyətləri.

Buraxılış ilinin şərtləri tənzimləyir

Bu, ən çox nəzərdən qaçırılan məqamdır və həlledicidir. Bələdiyyənin bir sıra şərtləri deyil, müxtəlif illərdə verilmiş və hər biri ona verilən torpaq sahələrini tənzimləyən bir sıra şərtləri var. Amsterdam's illərə görə müəyyən edilir — bunların arasında AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 və 2016 var, bunlardan AB 1994, AB 2000 və AB 2016 bu gün ən çox rast gəlinən seriyalardır. Fərqlər kosmetik deyil: köhnə dəstlər sahibinə düzəliş və dar kompensasiya hüquqları ilə bağlı geniş səlahiyyət verə bilər.

Sual heç vaxt "bu şəhərdə torpaq sahələrinin şərtləri necədir?" deyil, " bu sahəyə hansı dəst aiddir?" sualıdır. Cavab Kadasterdədir: təsis sənədində və sonrakı düzəliş sənədlərində şərtlər illər üzrə adlandırılır. Notariusunuzdan sənədi və həmin şərtlərin tam mətnini əldə etməsini və onları oxumasını xahiş edin - xülasəni deyil, agentin abzasını deyil.

Torpaq icarəsi (kanon)

Kanon torpaqdan istifadə üçün dövri ödənişdir. Adi struktur, əmlakın dəyərinin bir hissəsindən və ya cədvəldən qalıq olaraq əldə edilən qiymətləndirilmiş torpaq dəyərinə tətbiq edilən kanon faizidir. Amsterdam Bu amil, torpaq dəyərini müvafiq küçə üçün əmlakın dəyərinin bir hissəsi kimi ifadə edən buurtstraat kotirovkasıdır.

Düzəlişlər arasında əksər müasir şərtlər qanunu hər il istehlak qiymətləri indeksinə qarşı indeksləşdirir. İndeksləşdirmə düzəliş deyil: inflyasiyanı izləyir və proqnozlaşdırıla biləndir, düzəliş isə əsas torpaq dəyərini sıfırlayır və qanunu artıra bilər. Ödənişin edilməməsi nəticədə icarəçiyə hüququn özünə başa gələ bilər.

Üç növ erfpacht

Voortdurend və eeuwigdurend ingilis dilində "əbədi" kimi tərcümə olunur. Onlar eyni deyil və fərq çoxlu pula dəyər. Müddəti olan əbədi hüququn yalnız müəyyən bir müddət üçün geri alınan bir kanon da ola bilər: müddət və geri alınma ayrı-ayrı məsələlərdir.

Bir dövrün sonunda düzəliş: ən böyük maliyyə riski

Davam edən erfpacht üçün, bir dövrün sonu torpaq sahibinin kanonu cari torpaq dəyərinə yenidən qura biləcəyi zamandır. Dövrlər onilliklər davam etdiyindən və Hollandiyanın şəhər torpaq dəyərləri kəskin şəkildə artdığından, yeni kanon köhnənin böyük bir qatı ola bilər.

• Bu, tədricən baş vermir. Artım on illər əvvəl müəyyən edilmiş bir tarixdə, bir addımla baş verir.
• Mexanizm köhnə vəziyyətdədir. Bəzi köhnə dəstlərdə sahibin səlahiyyətləri genişdir və mübahisə məhkəmə ilə deyil, qiymətləndirmə proseduru ilə məhdudlaşır.
• Kreditorlar irəli baxırlar. Yenidən baxılma tarixinə yaxınlıq həm kreditinizə, həm də qarşılaşacağınız təkrar satış bazarına təsir göstərir.

İmzalamadan əvvəl, cari dövrün bitmə tarixini, düzəliş mexanizmini və — göstərici rəqəmlərin dərc olunduğu yerləri — bu gün düzəliş edilərsə, qanunun necə olacağını müəyyənləşdirin. Düzəliş prosesi gedirsə, təklif və hər hansı etiraz üçün son tarixə baxılmalıdır.

Yerdən icarə haqqı almaq (afkoop)

Kanon ödəmək əvəzinə, erfpachter onu kapital məbləği ilə satın ala bilər. Bir müddət üçün Afkoop, cari dövrün qalan hissəsi üçün kanonu əvvəlcədən ödəyir; həmin müddət bitdikdə öhdəlik yenidən işlənmiş şərtlərlə bərpa olunur, buna görə də "kanondan alınıb" kimi reklam edilən əmlak yalnız indi olduqca yaxın bir tarixə qədər əhatə oluna bilər. Eeuwigdurende afkoop, gələcəkdə heç bir düzəliş edilmədən, kanonu əbədi olaraq ləğv edir.

Torpağın satın alınması torpağı almaq demək deyil: mülkiyyət hüququ sahibində qalır, yalnız ödəniş öhdəliyi bitir və şərtlər istifadəni və razılığı tənzimləyir. Satınalmanın təklif edilib-edilməməsi, necə hesablanması və müddətin ortasında edilə bilməsi ümumi qanunla deyil, şərtlərlə bağlıdır. Bu, notarial sənədlə həyata keçirilir və qeydiyyata alınır. Vergi rejimi eyni fərqə malikdir və dövri kanon üçün kapitalın satın alınması ilə eyni deyil, ona görə də seçdiyiniz marşrutun nəticələrini vergi məsləhətçisi tərəfindən təsdiqləməlisiniz.

Amsterdam: davam edəndən əbədi erfpacht-a

Amsterdam Bu mövzunun əksər beynəlxalq alıcılar üçün əhəmiyyət kəsb etməsinin səbəbi budur: şəhərin mənzil fondunun böyük bir hissəsi bələdiyyə icarə torpaqlarında yerləşir və tarixən dövri olaraq yenidən baxılmaqla davam etdirilir.

2016-cı ildən etibarən bələdiyyə yeni ümumi şərtlər toplusu çərçivəsində yeni qrantlar üçün daimi erfpacht verməyə başladı və mövcud davam edən icarəçilərə keçid etməyə ( overstappen ) imkan verən bir sxem açdı. İcarəçi, istinad anında torpaq dəyərindən hesablanan daimi kanon və ya daimi alış məbləğini göstərən bir təklif üçün müraciət edir; qəbul Kadasterdə qeydiyyata alınan dəyişiklik aktına gətirib çıxarır.

Maliyyə baxımından əhəmiyyətli məqam istinad tarixi və endirimdir. 8 yanvar 2020-ci il tarixindən əvvəl edilən müraciətlər sonrakılara nisbətən daha əlverişli şərtlərlə hesablanmışdır: həmin tarix əlverişli keçid mükafatına və torpaq dəyərinə endirimə hüququ tənzimləyən istinad tarixidir, torpaq dəyəri özü buurtstraatquote vasitəsilə əmlak dəyərindən əldə edilir. Həmin tarixi qaçıranlar üçün ikinci şans tənzimləmələri o vaxtdan bəri davam edir, hər biri öz şərtləri və öz bağlanma tarixi ilə və onlar qanunla deyil, yalnız bələdiyyə tərəfindən müəyyən edilir. Buna görə də, müəyyən bir əmlak üçün pəncərənin açıq olub-olmadığını və hansı hesablama ilə olduğunu öhdəlik götürməzdən əvvəl bələdiyyənin öz dərc olunmuş sxemindən müəyyən etmək lazımdır: satıcıdan artıq verilmiş hər hansı bir təklif barədə soruşun və cari son tarixi birbaşa bələdiyyə ilə yoxlayın. Bir hesablama bazası ilə digəri arasındakı fərq on minlərlə avroya qədərdir.

Buradan üç praktik məqam irəli gəlir:

• Satıcının nə saxladığını müəyyən edin. Davamlı erfpacht; tətbiq olunan, lakin tamamlanmamış keçidlə davam edən erfpacht; indeksləşdirilmiş kanonlu əbədi erfpacht; və əbədi olaraq satın alınan əbədi erfpacht dörd qiymətə dörd fərqli aktivdir.
• Təklif dəyişiklik deyil. Dəyişiklik sənədi imzalanıb qeydiyyata alınana qədər əmlak köhnə rejimdə qalır. Alıcının təklifi qəbul edib-etməməsi və nə vaxta qədər bu sxemin şərtlərindən asılıdır.
• Bələdiyyə sxemləri dəyişir. Amsterdam's erfpacht siyasəti mübahisəlidir və dəfələrlə dəyişdirilib; son tarixlər, endirimlər, torpaq dəyəri amilləri və qanun faizləri ildən-ilə fərqlənir. Burada heç bir şey satın aldığınız gündəki mövqe deyil.

Özəl erfpacht: inkişaf etdiricilər, korporasiyalar və institusional sahiblər

Torpaq həmçinin tikinti şirkətləri, mənzil korporasiyaları, institusional investorlar, xeyriyyə fondları və özəl torpaq sahibləri tərəfindən uzunmüddətli icarəyə verilir. Qanun eynidir; şərtlər çox vaxt eyni deyil.

Şəxsi şərtlər daha az əlverişli olmağa meyllidir: davamı olmayan daha qısa və ya sabit müddətlər; bəzən hər beş və ya on ildən bir daha qısa fasilələrlə düzəliş; torpaq dəyərindən daha çox əmlak dəyərinə bağlı düzəliş, buna görə də icarəçinin öz təkmilləşdirmələri artımı təmin edir; kompensasiya istisna edilir və ya məhdudlaşdırılır; icarəyə vermək, dəyişdirmək və satmaqla bağlı geniş razılıq tələbləri. İlk dəfə alıcılara satılan və satıcının qiyməti aşağı salmaq üçün torpağı saxladığı bəzi sxemlər bu cür erfpacht tikintiləridir.

Bələdiyyə siyasi məhdudiyyətləri və işlək mənzil bazarında marağı olan daimi bir qurumdur; özəl torpaq sahibi investisiya qoyur. Özəl torpaq mülkiyyətçisi bu səbəbdən pis deyil, amma heç vaxt onun şərtlərini alıcının oxuduğu bələdiyyə şərtlərinə bənzədə biləcəyini düşünməyin.

İcarə müddətinin sonunda kompensasiya

Əmlak hüququnun ləğvi zamanı keçmiş sahibkar prinsipcə özü tikdirdiyi və ya sələfindən ödəniş müqabilində aldığı binaların, tikililərin və əkinlərin dəyəri üçün kompensasiya almaq hüququna malikdir (maddə 5:99 BW) və həmin kompensasiya ödənilənə qədər əmlakı saxlaya bilər (maddə 5:100 BW).

İki kvalifikasiya vacibdir. Qanunun icazə verdiyi hədlər daxilində hüquq sənədlə məhdudlaşdırıla və ya istisna edilə bilər və köhnə özəl şərtlər çox vaxt bunu edir. Və bu, icarə ilə mülkiyyət dəyəri arasındakı fərq üçün deyil, binalar üçün kompensasiyadır: müvəqqəti hüququ bitən icarəçi evin bazar dəyərini almır. Şərtlər "binaların dəyəri"ndən danışdıqda, qiymətləndirmə bazası hər şeyi həll edir.

İpoteka kreditorunun mövqeyi

Erfpacht hüququ ipoteka ilə verilə bilər və əksər Hollandiya kreditorları icarəyə götürülmüş əmlaka kredit verəcəklər. Kreditorun sizin əmlakınıza kredit verib-verməyəcəyi demək olar ki, tamamilə ümumi şərtlərdən asılıdır. Kreditorlar hüququn növünü və müvəqqətidirsə, kredit müddətinə qarşı qalan müddəti; qanunun sabit, indeksləşdirilmiş və ya yenidən baxıla bilən olub-olmadığını və növbəti yenidən baxılmanın nə vaxt başa çatdığını; xitamın girovu məhv edə biləcəyini; kreditora məlumat verilməli və defolt problemini həll etməyə icazə verilməli olub-olmadığını; və sonda kompensasiyanın qüvvədə qalıb-qalmadığını qiymətləndirirlər.

Bunu iki şey mümkün edir. Böyük bələdiyyələrin standart şərtləri ümumiyyətlə əsas kreditorlar tərəfindən qəbul edilir, buna görə də onlarda satınalma nadir hallarda maliyyələşdirmə məsələsini doğurur. Özəl torpaq sahəsi daha çətin vəziyyətdir, çünki şərtlər torpaq sahibinin tərtib etdiyi şərtlərdir. Orada tikintinin məqbulluğu kreditorla və onun iştirak etdiyi hallarda ipoteka zaminliyi ilə müəyyən edilməlidir. Milli ipoteka zəmanəti (NHG) axtarıldığı hallarda mövqe dərc olunur. Hər il yenidən dərc olunan NHG şərtləri və standartları ənənəvi torpaq sahəsini qəbul edir, lakin onlar kreditin müddəti ilə ölçülən qalan icarə müddəti üzrə tələblər müəyyən edir və bu tələblər binalar üçün kompensasiya almaq üçün qanuni hüququn qüvvəyə mindiyi 1 yanvar 1992-ci ildən əvvəl yaradılmış hüquqlar üçün daha sərtdir. Ənənəvi olmayan və hər hansı bir alıcı dəstəyi forması ( kopersteun ) olan tikinti NHG-nin özü tərəfindən qəbul edilməli və NHG qəbul etdiyi tikintilərin siyahısını dərc etməlidir. Bu siyahıda olmayan tikinti NHG tərəfindən maliyyələşdirilməyəcək.

Maliyyələşdirmə şərti ( financieringsvoorbehoud ), əgər ərizə icarə şərtləri ilə birlikdə kreditora çatmayıbsa, heç nəyi qorumur.

Satış: razılıq və borclar

Torpaq mülkiyyət hüququ başqasına verilə bilər, lakin sənəd torpaq sahibinin köçürməyə və ya bölməyə razılığını tələb edə bilər (maddə 5:91 BW); razılıq rədd edildikdə, qanun onun məhkəmənin icazəsi ilə dəyişdirilməsinə icazə verir. Əksər bələdiyyələrdə razılıq formallıqdır, lakin heç vaxt bunu güman etməyin: cədvəl tamamlanmaya uyğun olmalıdır və şərtlər heç bir gecikmənin və ödənilməmiş pozuntunun olmamasını tələb edə bilər.

Borclar sağ tərəfdədir: alıcı və satıcı köçürmədən əvvəlki beş il ərzində ödənilməli olan kanon üçün birgə və ayrı-ayrılıqda məsuliyyət daşıyırlar (maddə 5:92 BW). Notarius torpaq sahibindən kanon mövqeyi, borclar, rüsumlar və iddia edilən pozuntular barədə yazılı açıqlama almalıdır.

Torpaq sahibi tərəfindən xitam verilməsi

Torpaq sahibi, kanon iki il ardıcıl olaraq ödənilmədikdə və ya kanon ciddi şəkildə pozulduqda (maddə 5:87 BW), erfpacht-ı ( opzegging ) ləğv edə bilər. Rəsmiliklər sərtdir və kreditoru qoruyur: əsas gecikmə halında, ləğv məhkəmə icraçısının qərarı ilə, verildiyi tarixdən ən azı bir ay əvvəl həyata keçirilir və ipoteka sahibi və ya digər məhdud hüquq sahibi kimi qeydiyyatdan keçmiş hər kəsə səkkiz gün ərzində təqdim edilməlidir ki, bank müdaxilə edib borcları ödəyə bilsin (maddə 5:87, maddə 5:88 BW). Ayrı-ayrılıqda, erfpacht-ın yaradılmasından iyirmi beş il keçdikdən sonra, hər iki tərəf gözlənilməz hallar üçün məhkəmədən onu dəyişdirməyi və ya ləğv etməyi xahiş edə bilər (maddə 5:97 BW) - dar bir yol, sadəcə baha başa gələn kanona qarşı bir vasitə deyil.

Alıcının imza atmazdan əvvəl nəyi yoxlaması lazımdır

• Qeydiyyatdan keçmiş təsis sənədi və sonrakı hər bir dəyişiklik və ya satın alma sənədi.
• İllərə görə hansı ümumi şərtlər dəsti və onun tam mətni tətbiq olunur.
• Hüququn müvəqqəti, davamlı və ya daimi olub-olmaması və dəqiq bitmə tarixi və ya müddətin bitmə tarixi.
• Mövcud kanon, onun indeksləşdirmə əsası və satın alınıb-alınmadığı — əgər belədirsə, nə vaxta qədər.
• Növbəti düzəliş tarixi və mexanizmi, eləcə də davam edən hər hansı düzəliş və ya dəyişiklik proseduru.
• Torpaq sahibinin razılığının köçürülmə üçün tələb olunub-olunmaması və bunun nə qədər vaxt aparması.
• Torpaq sahibindən borclar, cərimələr və iddia edilən pozuntular barədə yazılı açıqlama.
• Kredit verəndən bu şərtlərlə kredit verəcəyinə dair yazılı təsdiq.
• Mənzillər üçün: icarə müqaviləsinin mülkiyyətçilər birliyi ilə necə qarşılıqlı əlaqədə olması və vergini kimin ödəməsi.
• Üçün Amsterdam: alış günündə bələdiyyənin keçidlə bağlı dərc olunmuş cari mövqeyi.

Erfpacht qüsur deyil. Qarşınızdakı sənədlərlə bu, əmlakın saxlanmasının daha şərti bir yoludur və tamamilə etibarlı ola bilər. Səhvlər icarə bəndini standart kimi qəbul edən alıcılar tərəfindən edilir.