Kommersiya binalarındakı qüsurlar tez-tez kirayəçi ilə ev sahibi arasında mübahisələrə səbəb olur. Lakin icarəyə götürülmüş binaya edilən hər bir maneə hüquqi mənada qüsur hesab edilmir. Qanun, DCC-nin 7:204-cü maddəsindəki qüsuru əmlakın hər hansı bir vəziyyəti və ya xüsusiyyəti və ya kirayəçiyə aid olmayan hər hansı digər hal kimi müəyyən edir ki, bu da əmlakın kirayəçiyə müqavilə bağlayarkən gözləmək hüququ olan zövqü təmin edə bilməməsinə səbəb olur.
Bu tərif ilk baxışdan göründüyündən daha genişdir. Bu, yalnız sızan dam və ya sınıq mərkəzi istilik sistemi kimi fiziki ziyana aid deyil. Ev sahibinin məsuliyyət daşıdığı işlərdən qaynaqlanan ciddi səs-küy kimi binanın xaricindəki bir vəziyyət də qüsur təşkil edə bilər. Həlledici olan kirayəçinin ağlabatan şəkildə gözləyə biləcəyi zövqün pozulub-pozulmamasıdır. Normal istifadəyə uyğun kiçik aşınma və yırtılma qüsur deyil.
Kim məsuliyyət daşıyır: ev sahibi və ya kirayəçi?
Əsas qayda
DCC-nin 7:206-cı maddəsinin əsas qaydası aydındır: ev sahibi qüsurları kirayəçinin tələbi ilə düzəltməyə borcludur. Bu öhdəlik, aradan qaldırılması mümkün olmadığı və ya bunun üçün xərcin ev sahibindən ağlabatan şəkildə tələb oluna bilmədiyi hallar istisna olmaqla, tətbiq olunur. Buna görə də, ev sahibi xərcləri tələb etməklə təmir vəzifəsindən sadəcə yayınmaq hüququna malik deyil.
Kiçik təmirlər üçün istisna tətbiq olunur. Qanuna və ya adətə görə kirayəçinin hesabına olan təmir işləri ev sahibi tərəfindən aparılmamalıdır. Sınıq qapı dəstəyini dəyişdirməyi, zədələnmiş ətək lövhəsini təmir etməyi və ya kirayəçilərin özləri görməli olduqları kiçik qüsurları aradan qaldırmağı düşünün. "Kirayəçi üçün kiçik təmir" ilə "ev sahibi üçün əsaslı təmir" arasındakı sərhəd həmişə kəskin olmur və praktikada müntəzəm olaraq müzakirələrə səbəb olur.
ROZ şərtləri vasitəsilə müqavilə sapmaları
Təcrübədə, kommersiya binaları üçün icarə müqavilələri demək olar ki, həmişə Daşınmaz Əmlak Şurasının (ROZ) standart modelləri əsasında bağlanır. Kommersiya binaları üçün ROZ-un ümumi müddəaları qanuni əsas qaydadan çox uzaq sapmaları ehtiva edir: bir çox texniki xidmət öhdəlikləri müqavilə əsasında ev sahibindən kirayəçiyə ötürülür.
Beləliklə, ROZ modellərində daxili təmir, qurğuların saxlanılması, köhnəlmiş hissələrin dəyişdirilməsi və bəzən daha böyük təmirlər kimi məsələlər kirayəçinin hesabına qoyulur. Prinsipcə, buna icazə verilir, çünki 7:230a rejimi və məhkəmənin təsdiqi ilə 7:290 rejimi qanundan kənaraçıxmaya imkan verir. Məhdudiyyətlər ağlabatanlıq və ədalət, eləcə də əsassız dərəcədə ağır maddələr üzrə qaydalarla müəyyən edilir.
Buna görə də, icarə müqaviləsi imzalamazdan əvvəl ümumi müddəaları diqqətlə oxumaq və kirayəçi kimi hansı texniki xidmət öhdəliklərinin sizə aid olduğunu anlamaq vacibdir.
Kommersiya obyektlərindəki qüsurlar üçün kirayəçi hüquqları
Tələbkar çarə
Qüsur halında ilk addım öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi barədə bildiriş verməkdir: ev sahibinə qüsuru ağlabatan müddət ərzində aradan qaldırmaq üçün yazılı tələb. Öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi barədə bildiriş olmadan ev sahibi öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi hesab edilmir və sizin kirayəçi kimi qanuni tədbirlərə qarşı iddianız yoxdur. Öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi barədə bildirişdə qüsurun nə olduğu, hansı müddət ərzində həll edilməli olduğu və həll edilməməsinə görə hansı nəticələrə səbəb olduğunuz konkret şəkildə təsvir edilməlidir.
Kirayə haqqının azaldılması
Əgər ev sahibi, öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi barədə bildirişə baxmayaraq, qüsuru aradan qaldırmazsa, kirayəçi DCC-nin 7:207-ci maddəsinə əsasən, qüsurun mövcud olduğu dövr üçün mütənasib kirayə haqqı endirimi almaq hüququna malikdir. Endirim kirayəçinin faktiki olaraq aldığı zövqlə qüsur olmadan alacağı zövq arasındakı nisbətə əsasən hesablanır. Kirayəçi bu azalmanı rayon məhkəməsi vasitəsilə tətbiq edə bilər.
Kirayə haqqının azaldılması yalnız məhkəmə qərarının verildiyi andan deyil, qüsurun ev sahibinə bildirildiyi andan qüvvəyə minir. Buna görə də, azalmanın başlama tarixinin yaxşı sənədləşdirilməsi üçün qüsurları həmişə yazılı şəkildə və mümkün qədər tez bildirmək tövsiyə olunur.
Kompensasiya
Əgər qüsur ev sahibinin günahından irəli gəlirsə, məsələn, qüsurun qaçılmaz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu halda lazımi texniki xidməti həyata keçirmədiyi üçün kirayəçi DCC-nin 7:208-ci maddəsinə əsasən əlavə kompensasiya tələb edə bilər. Bu zərər qüsur səbəbindən itirilmiş dövriyyə və ya kirayəçinin biznes fəaliyyətini davam etdirmək üçün çəkdiyi xərclər kimi ardıcıl itkilərdən ibarət ola bilər.
Özünü təmir və işə salma
Əgər öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi barədə müvafiq bildiriş verildikdən və müəyyən edilmiş müddət bitdikdən sonra ev sahibi qüsuru aradan qaldırmazsa, kirayəçi prinsipcə təmirin özü tərəfindən həyata keçirilməsini və ağlabatan xərcləri kirayə haqqına əlavə etmək hüququna malikdir (Maddə 7:206(3) DCC). Lakin bu hüquq məhdudiyyətlərə tabedir.
Birincisi, bu, həqiqətən də ev sahibinin düzəltməli olduğu qüsurla bağlı olmalıdır. Müqavilə üzrə kirayəçi kimi üzərinə düşən və xərcləri ötürən texniki xidmət öhdəliyini təmir edən hər kəs heç bir şeyə nail olmayacaq. İkincisi, kirayəçi ev sahibinə əvvəlcədən qüsuru düzəltmək imkanı verdiyini və ev sahibinin bunu etmədiyini sübut edə bilməlidir. Üçüncüsü, yaranan xərclər qeyri-mütənasib olmamalıdır.
Bu şərtlər yerinə yetirilmədən kirayə haqqının qarşılanması kirayə borcları ilə bağlı məhkəmə prosesinə səbəb ola bilər. Buna görə də, qarşılaşdırmaya keçməzdən əvvəl hüquqi məsləhət almaq məsləhətdir.
Alış-veriş müqaviləsi, ROZ şərtləri və bəraət müddəaları
ROZ-un ümumi müddəaları təmiri xarici təmir (ev sahibi üçün) və daxili təmir (kirayəçi üçün) olmaqla iki yerə bölür, lakin dəqiq sərhəd müqavilə versiyasına görə fərqlidir. Bundan əlavə, ümumi müddəalarda müntəzəm olaraq bəraət müddəaları mövcuddur: ev sahibinin müəyyən zərərə görə məsuliyyəti istisna etdiyi və ya məhdudlaşdırdığı müddəalar.
Bəraət həmişə etibarlı deyil. Zərər ev sahibinin qəsdən və ya şüurlu ehtiyatsızlığından qaynaqlanırsa və ya bəraət, ağlabatanlıq və ədalət standartlarına uyğun olaraq, müəyyən hallarda qəbuledilməzdirsə, məhkəmə bu bəndi ləğv edə bilər. Eyni şey, bəraət, DCC-nin 6:233-cü maddəsinin mənasında ağlabatan olmayan dərəcədə ağır bir bənd kimi qiymətləndirildikdə də tətbiq olunur. İstehlakçılar üçün bu, tez bir zamanda baş verir; kommersiya kirayəçiləri üçün bu meyar daha yüksəkdir, lakin burada da məhdudiyyətlər var.
Xüsusilə böyük binalar və ya yüksək kirayə haqqı üçün təmir və bəraət müddəalarının bölünməsi üçün imza atmazdan əvvəl icarə müqavilənizi nəzərdən keçirin. Ümumi müddəaları bilmədən müqavilə imzaladığınız təqdirdə hüquqi məsləhətin dəyəri adətən üzərinizə götürdüyünüz maliyyə riskləri ilə məhdudlaşır.
Zamanla kirayə icmalı
7:290 kommersiya sahəsi üçün qanun həmçinin kirayə haqqının nəzərdən keçirilməsi imkanını da təklif edir. Razılaşdırılmış kirayə müddəti bitdikdən sonra və ya uzunmüddətli müqavilə halında beş ildən sonra hər iki tərəf rayon məhkəməsindən kirayə haqqını son beş ildə ərazidəki müqayisə edilə bilən kommersiya sahəsinin kirayə haqqının orta qiymətinə uyğunlaşdırmasını xahiş edə bilər (Maddə 7:303 DCC). Bunun üçün məcburi ekspert rəyi tələb olunur: məhkəmə bazara uyğun kirayə haqqını müəyyən edən bir və ya daha çox ekspert təyin edir.
Bu prosedur həm kirayə haqqının çox aşağı olduğunu düşünən ev sahibi, həm də çox pul ödədiyinə inanan kirayəçi üçün açıqdır. Tərəflər qarşılıqlı razılaşma yolu ilə başqa cür qərar vermədikləri təqdirdə nəticə məcburidir. 7:230 kommersiya sahəsi üçün kirayə haqqının nəzərdən keçirilməsi üçün bu qanuni hüquq mövcud deyil. Kirayə haqqının tənzimlənməsi yalnız müqavilə yolu ilə, adətən indeksləşdirmə bəndi vasitəsilə mümkündür.
Kirayə haqqının nəzərdən keçirilməsi kommersiya obyektlərini əhatə edən hüquqi dinamika dairəsini tamamlayır: yalnız obyektə giriş və müqavilənin ləğvi deyil, həm də ödədiyiniz qiymət tətbiq olunan rejim tərəfindən birgə müəyyən edilir.
Kommersiya icarəsi hüququ ilə bağlı bu seriyadan daha çox məlumat
Bu məqalə kommersiya icarəsi hüququ üzrə üç hissəli seriyamızın bir hissəsidir. Digər hissələri də oxuyun:
- Hissə 1: 7:290 və ya 7:230a DCC? Kommersiya binanıza hansı icarə rejimi tətbiq olunur
- Hissə 2: Kommersiya icarəsinin ləğvi: bildiriş müddətləri, əsaslar və təhlükələr
Həmçinin oxuyun: 7:290 və ya 7:230a DCC? Kommersiya binanıza hansı icarə rejimi tətbiq olunur və kommersiya icarəsinin ləğvi: bildiriş müddətləri, əsaslar və təhlükələr.
Nəticə
Kommersiya binalarındakı qüsurlar tez-tez rast gəlinən və bəzən baha başa gələn bir problemdir. İstər sızan dam, istər qüsurlu istilik sistemi, istərsə də biznes əməliyyatlarına mane olan gecikmiş təmir işləri ilə bağlı olsun: kirayəçi olaraq sizin konkret hüquqlarınız var, lakin bu hüquqlardan fəal şəkildə istifadə etməli və düzgün prosedura əməl etməlisiniz. Həmişə qüsurları yazılı şəkildə bildirin, öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi barədə bildiriş verin və hər şeyi qeyd edin.
Ev sahibi olaraq, aydın bir texniki xidmət planına sahib olmaq və qüsurların davam etməsinə imkan verməmək tövsiyə olunur. Nəticədə yaranan itkiyə görə məsuliyyət tez bir zamanda xeyli miqdarda arta bilər.
Law & More Kommersiya obyektlərinin həm icarəçilərinə, həm də ev sahiblərinə qüsurlar, təmir işlərinin bölüşdürülməsi, kirayə haqqının nəzərdən keçirilməsi və əlaqəli məsələlər barədə məsləhət verir. Öhdəliksiz söhbət üçün bizimlə əlaqə saxlayın.
Tez-tez soruşulan suallar
Ticarət binamdakı qüsura görə kirayə haqqımda endirim almaq hüququm varmı?
Bəli. Əgər 7:204 DCC-nin mənasında qüsur varsa və ev sahibi öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi barədə bildirişdən sonra onu vaxtında düzəltməzsə, 7:207 DCC-nin maddəsinə əsasən mütənasib kirayə haqqı endirimi tələb edə bilərsiniz. Bu endirim qüsur barədə yazılı məlumat verildiyi andan etibarən qüvvəyə minir.
Kirayəçi kimi hesabımda hansı kiçik təmir işləri var?
Kiçik təmirlər, qanun və ya adətə görə, kirayəçinin hesabına ağlabatan şəkildə aparılan təmirlərdir, məsələn, sınmış açarların dəyişdirilməsi, birləşmələrdəki kiçik boşluqların möhürlənməsi və ya gündəlik istifadə zamanı köhnələn hissələrin təmiri. Əsaslı təmirlə ev sahibinin sərhədi praktikada qeyri-müəyyən ola bilər və bəzən müqavilədə ROZ müddəalarında daha ətraflı təsvir olunur.
Qüsuru özüm təmir etdirib xərcləri kirayə haqqının məbləğindən çıxa bilərəmmi?
Bu mümkündür, ancaq yalnız qanuni şərtlər yerinə yetirildikdə: öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi barədə bildiriş göndərildikdə, ev sahibi müddətin bitməsinə icazə vermiş olduqda, bu, ev sahibinin düzəltməli olduğu qüsurla bağlıdır və xərclər ağlabatandır. Bu şərtlərə əməl edilmədən hesablaşma kirayə borcları ilə bağlı məhkəmə prosesinə səbəb ola bilər.
Kirayəçi kimi kirayə haqqını yenidən nəzərdən keçirə bilərəmmi?
7:290 kommersiya sahəsi üçün, razılaşdırılmış icarə müddətindən sonra və ya beş ildən sonra, rayon məhkəməsindən icarə haqqını ərazidəki müqayisə edilə bilən sahənin bazara uyğun icarə haqqına uyğunlaşdırmasını istəyə bilərsiniz (Maddə 7:303 DCC). 7:230a kommersiya sahəsi üçün bu qanuni hüquq mövcud deyil.
