Hollandiyada kommersiya icarəsi: beynəlxalq kirayəçilər üçün ROZ model icarəsi

Hollandiyada demək olar ki, hər bir kommersiya icarəsi ROZ modeli ilə imzalanır: bazar standartı kimi təqdim olunan, ümumi müddəaların qalın dəsti ilə qısa bir müqavilə. Bu, neytral deyil. Bu, ev sahibinin sənədidir və kirayəçilərin düşündüyündən daha çox hissəsi danışıqlar yolu ilə müzakirə edilə bilər. Bu təlimatda onun altındakı qanun və danışıqlara dəyər maddələr izah olunur.

Hər icarə müqaviləsində ilk sual: hansı qanuni rejim tətbiq olunur?

Hollandiyanın icarə qanunvericiliyində kommersiya əmlakı üçün iki rejim mövcuddur və onlar ekvivalent deyil. Hansının tətbiq olunacağı tərəflərin ön səhifədə yazdıqları ilə deyil, qanunla müəyyən edilir. Səhv təsnifat bahalı sürprizlərin ən çox yayılmış mənbəyidir və adətən mübahisədə ilk məsələdir.

Pərakəndə satış və qonaqpərvərlik sahəsi: sənət. 7:290 BW

Qorunan rejim holland hüquqşünaslarının 290 məkanlı adlandırdığı sahəni əhatə edir. Maddə 7:290 BW, daşınan malların və ya xidmətlərin birbaşa təchizatı üçün ictimaiyyətin əlçatan olduğu pərakəndə satış biznesi, restoran və ya kafe, sifariş və ya çatdırılma biznesi, sənətkarlıq biznesi, otel və ya düşərgə üçün icarəyə götürülmüş tikililərə tətbiq olunur. Asılı yaşayış yeri və onunla birlikdə icarəyə götürülmüş torpaq sahələri də eyni rejimə tabedir.

İki element işi görür: ictimai əlçatanlıq və oradakı müştərilərə birbaşa təchizat. Yalnız təyinatla açıq olan sərgi salonu, baş ofis və ya göndərmə anbarı uyğun gəlməyəcək; flaqman mağazası, brend təcrübəsi mərkəzi və ya otel uyğun olacaq.

Ofislər, sənaye və hər şey: sənət 7:230a BW

Hər şey tikilib, biznes istifadəsi üçün icarəyə verilir və nə 290 yerlik, nə də yaşayış sahəsi Maddə 7:230a BW-yə aid deyil: ofislər, laboratoriyalar, təmiz otaqlar, istehsal zalları, paylama mərkəzləri və anbar. Əksər beynəlxalq sakinlər Eindhoven və Brainport, fərqində olub-olmamalarından asılı olmayaraq, 230a kirayəçiləridir.

Qarışıq istifadə və təsnifat məsələsi

Bir çox bina hər ikisini edir: fabrik çıxışı olan istehsal zalı, ictimai piştaxtası olan ofis. İcarə qarışıq olduqda, rejim əsasən məkanın hansı məqsəd üçün istifadə edildiyinə görə müəyyən edilir. Hoge Raad 6 mart 2026-cı ildə (ECLI:NL:HR:2026:356) təsdiqlədi ki, bu, tərəflərin razılığa verdiyi ada deyil, faktiki istifadəyə aiddir, buna görə də müqavilənin 7:290 BW maddəsinə əsasən bağlandığını bildirən başlıq müstəqil çəki daşımır. İşin bütün halları aktualdır: tərəflərin müqavilə bağlayarkən nəzərdə tutduqları istifadə, binanın hazırda istifadə edilməsi və binanın həmin istifadəyə münasibətdə necə təchiz edilməsi. Əhəmiyyətli olan istifadənin ağırlıq mərkəzinin harada yerləşməsi və kirayəçinin dövriyyəsinin çox hissəsini qazandığı fəaliyyətin tarazlıqda ölçülməsidir. Buna görə də ev sahibi 230a modelini qarşınıza qoymaqla 7:290 BW maddəsindən yayına bilməz. Lakin tərəflər 290-cı maddənin (7.4.6 BW-dən sonra) öz qüvvəsi ilə 7:290 BW maddəsinə uyğun olmayan icarə müqaviləsinə müqavilə baxımından tətbiq oluna biləcəyini elan edə bilərlər.

Maddə 7:301 BW fərqli bir suala cavab verir və istifadə testi ilə qarışdırılmamalıdır. Bu, istifadə müddətinə aiddir: iki il və ya daha az müddətə icarə müqaviləsi, binanın hansı məqsədlə istifadə olunmasından asılı olmayaraq, Maddə 7:291-dən Maddə 7:300-ə qədər olan hüquqlara aid deyil.

İki rejim yan-yana

290 kirayəçi üçün qorunma nə deməkdir

290 sahəlik icarə müqaviləsi beş il müddətinə bağlanır; daha qısa müddət qanunla tənzimlənir və on ildən az olan daha uzun müddət on il tamamlanana qədər davam edir. Beləliklə, tanış iki üstəgəl üç üstəgəl beş: davam etməsinə icazə verilərsə, beş illik icarəyə çevrilən və daha sonra daha beş il uzadılan iki illik icarə müqaviləsi. Həqiqətən iki il və ya daha az müddətə nəzərdə tutulan icarə müqaviləsi əksər qoruyucu qaydalardan kənara çıxır, buna görə də ev sahibləri bunu təklif edirlər.

Ev sahibi ən azı bir il əvvəl məhkəmə icraçısının qərarı və ya qeydiyyatdan keçmiş məktubla əsasları göstərərək bildiriş verməlidir; əsassız bildiriş etibarsızdır. Yalnız bildiriş icarə müqaviləsinə xitam vermir: kirayəçi yazılı şəkildə razılaşmadığı təqdirdə, BW-nin 7:295-ci maddəsinə əsasən, rayon məhkəməsi ev sahibinin bitmə tarixini təyin etmək iddiası üzrə qərar qəbul edənə qədər qanunla qüvvədə qalır. Kirayəçi bəzən illərlə kirayə haqqını ödəyərək yerində qalır.

İlk beş illik müddətin sonunda ev sahibi yalnız iki əsasa əsasən müvəffəq ola bilər: Maddə 7:296 BW: kirayəçi özünü yaxşı kirayəçi kimi aparmayıb və ya ev sahibi təcili olaraq ərazini öz istifadəsi üçün, o cümlədən icarə müqaviləsinə xitam verilmədən mümkün olmayan yenidənqurma da daxil olmaqla, lazımdır. On ildən sonra məhkəmə tərəflərin maraqlarını ümumi şəkildə qiymətləndirir və kirayəçinin tərk etməli olduğu yerdə köçürmə xərclərinə töhfə verə bilər.

230a kirayəçisi üçün qorunma nə deməkdir: çox az şey

230a icarə müqaviləsi müqavilənin ləğv olunduğunu bildirdikdə başa çatır: qanuni əsaslar, müəyyən edilmiş bildiriş müddəti, məhkəmə icazəsi yoxdur. Kirayəçinin yeganə qanuni çarəsi çıxarılmanın qorunmasıdır. Çıxarılma tələb edildikdə, kirayəçi iki ay ərzində rayon məhkəməsinə müraciət edərək çıxarılma müddətini uzada bilər; məhkəmə hər iki tərəfin maraqlarını nəzərə alır və bir ilə qədər, maksimum üç ilə qədər müddət verə bilər.

Bu, kirayə deyil, nəfəs almaq üçün bir məkandır: yeni icarə müqaviləsi hüququ yoxdur və ev sahibi müqavilənin uzadılmasının sonundan etibarən başqasına icarəyə verə bilər. Təmir və ya təmiz otaqlara qoyulan investisiya 7:230a BW maddəsinə əsasən geri qaytarıla bilməz; bu, müqavilə ilə, müddətin uzadılması, uzadılma seçimləri və fasilə hüquqları vasitəsilə təmin edilməlidir.

ROZ modeli: onu kim yazır və il nə üçün vacibdir

ROZ, əmlak sahibləri, investorlar və agentlərdən ibarət Hollandiya çətir qurumu olan Raad voor Onroerende Zaken-dir. 1990-cı illərdən bəri onun model icarə müqavilələri faktiki olaraq bazar sənədlərinə çevrilib. Heç bir qanun onları tələb etmir, heç bir tənzimləyici onları təsdiqləmir, heç bir icarəçi təşkilatı onları birgə imzalamır. Onlar ev sahibi tərəfi tərəfindən və onun üçün hazırlanır və bu şəkildə oxunur.

Hər rejim üçün ayrı modellər mövcuddur və onlar qarışdırılmamalıdır: biri 7:290 BW maddəsinə əsasən pərakəndə satış və qonaqpərvərlik məkanı üçün, biri 7:230a BW maddəsinə əsasən ofis və digər biznes məkanı üçün, biri yaşayış yeri üçün və köməkçi modellər dayanacaq üçün. Hər birinin öz ili və ümumi müddəaları var. Hazırkı nəşrlər pərakəndə satış və qonaqpərvərlik məkanı üçün 2022-ci ilin 290 modeli, ofis və digər biznes məkanları üçün 2023-cü ildə yenidən işlənmiş 2015-ci ilin 230a modeli və 2017-ci ilin yaşayış modelidir.

İl vacibdir. Nəşrlər əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənir, ardıcıl versiyalar daha çox texniki xidmət, risk və xərci kirayəçiyə ötürür və ümumi müddəalar yalnız eyni ilin modeli ilə işləyir: 2003-cü il müddəaları olan 2015-ci il icarə müqaviləsi heç kimin məhkəməyə vermək istəmədiyi ziddiyyətlər yaradır. Agentlər bəzən köhnə bir dəsti və ya ev sahibinin sakitcə dəyişdirdiyi bir dəsti əlavə edirlər. Adını çəkilmiş ili əlavə edilmiş ilə müqayisə edin.

Risk haradadır: ümumi müddəalar

İcarə müqaviləsinin özü qısadır: tərəflər, bina, istifadə, müddət, icarə, təminat, agent. Ümumi müddəalar onlarla maddəni əhatə edir və demək olar ki, hər şeyi əhatə edir: saxlanma bölgüsü, əvəzləşdirmənin istisna edilməsi, cərimələr, təzminatlar. Bunlar eyni dərəcədə müzakirə edilə bilər: dəyişikliklər icarə müqaviləsində və ya əlavədə olur, bu da üstünlük təşkil edir və prioritet sırası açıq şəkildə göstərilməlidir.

Beynəlxalq kirayəçinin həmişə danışıqlar aparmalı olduğu bəndlər

İcarəyə götürülmüş sahə və ölçü

Modeldə sahə göstərilir; ümumi müddəalar adətən əlavə edir ki, bu, yalnız göstərici xarakter daşıyır və sapma kirayə haqqının tənzimlənməsi, əvəzləşdirilməsi və ya ləğv edilməsi hüququ vermir. Kvadrat metrə görə ödəniş edən kirayəçi üçün bu, ölçülə bilən riskin birtərəfli bölüşdürülməsidir. NEN 2580 standartına uyğun olaraq ölçmə tələb edin, imzalamadan əvvəl sertifikatı əldə edin və razılaşdırılmış tolerantlıqdan kənara çıxan düzəliş barədə danışıqlar aparın.

Çatdırılma şərti və qaytarma öhdəliyi

Bina çatdırılma hesabatında qeyd olunan vəziyyətdə qaytarılmalıdır. Belə bir vəziyyət mövcud olmadığı təqdirdə, BW-nin 7:224-cü maddəsinə əsasən, kirayəçi onları qaytarmalı olduğu vəziyyətdə almışdır ki, bu da illər sonra təkzib edilməsi çətindir. Hər iki tərəf tərəfindən imzalanmış tarixli, fotoşəkilli hesabatda israr edin və qaytarma standartını ona istinad edərək müəyyənləşdirin.

Baxım: bədnam bölünmə

Qanuni qaydalara əsasən, ev sahibi qüsurları təmir edir və kirayəçi yalnız kiçik gündəlik təmir işləri görür. ROZ-un ümumi müddəaları bunun çox hissəsini tərsinə çevirir: ev sahibi strukturu, xarici divarları, damı və təməli saxlayır; kirayəçi quraşdırma, istilik və soyutma, xidmət, şüşə və daxili bəzək işləri də daxil olmaqla demək olar ki, hər şeyi öz üzərinə götürür ki, bu da laboratoriya və ya təmiz otaq üçün əhəmiyyətli dərəcədə təkrarlanan xərcdir. Demarkasiya siyahısı, kirayəçi tərəfindən dəyişdirilmə limiti və dəyişdirilmənin ev sahibində qalacağının təsdiqlənməsi barədə danışıqlar aparın.

Bank zəmanəti

Təminat adətən ilk tələb üzrə ödənilə bilən və kirayə haqqı, xidmət haqları, ƏDV, faiz və xərcləri əhatə edən şərtsiz bank zəmanətidir. ROZ modelləri standart depozit və ya bank zəmanətini xidmət haqları və ƏDV daxil olmaqla üç aylıq ümumi kirayə öhdəliyi olaraq müəyyən edir; yeni Hollandiya törəmə şirkəti üçün daha çox tələb olunur. Limiti təyin edin, vaxtında ödənişdən sonra endirim barədə razılığa gəlin və yuxarıda göstərilən ana zəmanətdən imtina edin.

Kirayə, indeksləşdirmə və icmal

Kirayə haqqı hər il Niderland Statistika İdarəsi tərəfindən dərc edilən istehlak qiymətləri indeksinə əsasən indeksləşdirilir və bənd birtərəflidir: kirayə haqqı heç vaxt əvvəlki ilin səviyyəsindən aşağı düşmür. Limit, yaxalıq və ya indeksləşdirmə tətili barədə əvvəlcədən danışıqlar aparın. 230a-lıq sahə üçün qanuni baxış yoxdur, buna görə də uzadılma zamanı hər hansı yenidən qiymətləndirmə müqavilə əsasında olmalıdır.

Xidmət haqları

Model avans ödənişləri, illik ödəniş, əlavədəki təchizat və xidmətlərin siyahısı və inzibati əlavə ödənişlə işləyir. Siyahı çox vaxt geniş şəkildə tərtib edilir və əlavə ödəniş müzakirə edilə bilər. Qapalı siyahı, illik hesabat üçün son tarix, audit hüququ və kapital xərclərinin və boş vahidlər üçün xərclərin istisna edilməsini istəyin.

İcazə verilən istifadə və əməliyyat öhdəliyi

290 modelində kirayəçi razılaşdırılmış biznesi faktiki olaraq idarə etməli, binanı iş saatları ərzində açıq saxlamalı və istifadəsiz qoymamalıdır, bu da cərimə ilə təmin edilir: yenidənqurma, bağlanma və ya formatın dəyişdirilməsinə real məhdudiyyət. Biznesin ağlabatan inkişafı üçün kifayət qədər geniş istifadə bəndi, üstəgəl təmir və yenidənqurma üçün güzəşt barədə danışıqlar aparın.

Alt icarə, təyinat və nəzarətin dəyişdirilməsi

Ümumi müddəalar əvvəlcədən yazılı razılıq olmadan binanın üçüncü tərəflərə subicarəyə verilməsini və ya təqdim edilməsini qadağan edir və başqasına həvalə etməyi qadağan edir. Qrup şirkəti üçün bu, aşağıdakıları əhatə edir: qrupdaxili köçürmə və ya biznes bölməsinin satışı razılıq tələb edə bilər, buna görə də qrup şirkətləri üçün ayrıca razılıq danışıqları aparın. Ev sahibləri getdikcə daha çox nəzarət dəyişikliyi bəndlərini əlavə edirlər ki, bu da kirayəçinin səhm payındakı dəyişikliyi ləğv və ya əlavə təminat üçün əsasa çevirir. 290 kirayəçinin ehtiyat hissəsi var: BW-nin 7:307-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə biznesin alıcısını kirayəçi kimi əvəz edə bilər. 230a kirayəçinin isə heç biri yoxdur.

Sonda quraşdırma və sökülmə

Dəyişikliklər əvvəlcədən yazılı razılıq tələb edir və ümumi müddəalar adətən icarə müddətinin sonunda sökülmə və bərpa işlərini tələb edir. Çox bahalı olan laboratoriya, mətbəx və ya ixtisaslaşmış istehsal sahəsi üçün. Başlanğıcda bununla məşğul olun: təchizat üçün razılıq alın və eyni sənəddə hansı elementlərin qala biləcəyinin təsdiqini alın.

Cərimələr, hesabdan çıxarma və təxirəsalma

Ümumi müddəalar, itki sübutu olmadan və adətən tam zərər tələb etmək hüququ ilə yanaşı, bir sıra pozuntulara görə dərhal ödənilə bilən cərimələr tətbiq edir. Məhkəmə cəriməni yüngülləşdirə bilər, lakin bu, planlaşdırma deyil, məhkəmə prosesidir. Danışıqlar aparın, bildiriş və müalicə müddəti tələb edin və kümülasiyanı aradan qaldırın.

Model həmçinin icarə haqqının ödənilməsini və dayandırılmasını istisna edir, buna görə də qüsurlar, xidmət haqları və ya qanunsuz işlər barədə mübahisələr tam ödənişi davam etdirmək və sonradan məhkəməyə vermək öhdəliyinə çevrilir. Ev sahibinin əvvəldən bildiyi qüsurlar üçün tədbirlərin aradan qaldırılması ilə bağlı qanuni məhdudiyyətlər mövcuddur, lakin daha təhlükəsiz yol mübahisəsiz iddialar üçün ödənilməyə icazə verən kəsikdir.

Məcburi qanundan yayınma: məhkəmənin təsdiq tələbi

290 boşluq üçün qoruyucu müddəalar yarı-məcburi xarakter daşıyır. BW maddəsinin 7-ci bəndinə əsasən, tərəflər rayon məhkəməsi kənaraçıxma bəndini təsdiqləmədiyi təqdirdə, icarəçinin zərərinə onlardan imtina edə bilməzlər. Təsdiq bəndin icarəçinin hüquqlarına əhəmiyyətli dərəcədə təsir etmədiyi və ya icarəçinin əsaslı şəkildə müdafiəyə ehtiyacı olmadığı hallarda tətbiq olunur.

Təsdiqlənməmiş bənd illər sonra kirayəçi tərəfindən ləğv edilə bilər, buna görə də ev sahibinin ləğv etmək üçün istifadə etdiyi bənd heç vaxt təsdiqlənməmiş bənd ola bilər. İmzalanmadan əvvəl və ya qısa müddət sonra birgə müraciət edin. 230a sahəsi üçün belə bir tələb yoxdur, buna görə də layihənin hazırlanması orada daha çox əhəmiyyət kəsb edir.

Beş ildən sonra icarə haqqının nəzərdən keçirilməsi və ekspert proseduru

290 funt sterlinqlik kirayəçi bazardan uzaqlaşmış kirayə haqqı ilə ilişib qalmayıb. Maddə 7:303 BW-yə əsasən, hər iki tərəf, prinsipcə, müəyyən müddət bitdikdən və hər halda, kirayə haqqının sonuncu dəfə müəyyən edildiyi vaxtdan beş il keçdikdən sonra məhkəmədən onu yenidən təyin etməsini tələb edə bilər. Etalon, müqayisə edilə bilən yerli binaların əvvəlki beş il ərzində orta kirayə haqqıdır, buna görə də cari əsas səviyyələri deyil, arxada qalan ortalamanı izləyir.

Tələ var. Maddə 7:304 BW-yə əsasən, birgə təyin olunmuş ekspertin məsləhəti ilə müşayiət olunmadığı və ya məhkəmə tərəflərdən birinin ərizəsi əsasında ekspert təyin etmədiyi təqdirdə iddia qəbuledilməzdir; həmin ərizənin tarixi yeni icarənin qüvvəyə minmə tarixini təyin edir, buna görə də gecikmə pula başa gəlir. 230a-məkan üçün yenidən baxılma yalnız icarə müqaviləsi onu yaratdıqda mümkündür.

Xitam, bildiriş müddətləri və forması

290 boşluqlu sahə üçün bildiriş məhkəmə icraçısının qərarı və ya qeydiyyatdan keçmiş məktubla ən azı bir il əvvəl verilir və əsaslar göstərilir; forma səhvləri ölümcüldür. 230a boşluqlu sahə üçün müqavilə müddət və forma müəyyən edir və model eyni kanalları müəyyən edir. Son tarixi qeyd edin: gecikmə adətən avtomatik uzadılmaya səbəb olur. Kirayəçi öhdəliklərini yerinə yetirmədikdə, tikilmiş binanın icarəsi ümumiyyətlə yalnız BW-nin 7:231-ci maddəsinə əsasən məhkəmə tərəfindən ləğv edilə bilər.

Kirayəçinin və ya ev sahibinin müflisləşməsi

Əgər kirayəçi müflis elan edilərsə, həm etibarnamə sahibi, həm də ev sahibi Hollandiya İflas Qanununun 39-cu maddəsinə əsasən müqavilə və ya adi bildiriş müddəti ərzində üç aydan çox olmamaq şərti ilə müqaviləni ləğv edə bilər. İflas tarixindən etibarən ödənilməli olan kirayə haqqı əmlak borcu kimi qiymətləndirilir və kirayəçinin qalan müddət ərzində itirilmiş kirayə haqqını ev sahibinə kompensasiya etməsini tələb edən bənd, Hollandiyanın müəyyən edilmiş məhkəmə təcrübəsinə əsasən, əmlaka qarşı tətbiq olunmur. Aparıcı orqan Aukema qq/Uni-Invest , Ali Məhkəmə 14 Yanvar 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534-dür. Buna görə də bank zəmanəti və onun əhatə etdiyi şeyləri yoxlamaq zərurəti yaranır.

Əgər ev sahibi müflis olarsa, icarə prinsipcə davam edir və etibarnamə verən şəxs ona bağlı qalır və adi satışda o, BW-nin 7-ci maddəsinin 226-cı bəndinə əsasən alıcıya keçir. Əsl risk başqa yerdədir: ipoteka sənədlərində adətən icarə bəndi olur və məcburi satışda ipoteka sahibi icarəni ləğv etmək üçün BW-nin 3-cü maddəsinin 264-cü bəndinə əsasən məhkəmənin icazəsi ilə buna müraciət edə bilər. Əmlakın ipoteka qoyulub-qoyulmadığını və ipoteka sahibinin razılıq verib-vermədiyini soruşun və pozuntuya yol verməyən bir öhdəlik barədə danışıqlar aparın.

Praktikada danışıqlar

ROZ modeli kirayəçinin qəbul etməli olduğu standart deyil, açılış mövqeyidir: ev sahibləri onu öz xeyrinə dəyişdirirlər, kirayəçi isə başqa cür dəyişdirə bilər.

• Əvvəlcə rejimi təsdiqləyin. Güc balansı bundan asılıdır və Eindhoven və Brainport-da texnologiya və logistika sahələrinin əksəriyyəti daha zəif rejimdədir.
• Sənədləri ingilis və holland dillərində istəyin, amma hansı versiyanın üstünlük təşkil etdiyini razılaşdırın: holland mətni adətən üstünlük təşkil edir və tərcümələr həmişə dəqiq olmur.
• Şərtlər üçün ticarət müddəti: daha uzun bir öhdəlik icarə haqqısız müddət, təmir töhfəsi, texniki xidmət limiti və ya fasilə seçimi alır.
• ƏDV mövqeyinə diqqət yetirin. ƏDV ilə icarəyə vermək seçimi yalnız kirayəçinin binanı tamamilə və ya demək olar ki, tamamilə giriş ƏDV-ni çıxmaq hüququ olan fəaliyyətlər üçün istifadə etdiyi hallarda açıqdır. 1968-ci il Vergi Məcəlləsinin 6a maddəsində işlənib hazırlanmışdır. Vergi Administrasiyası "demək olar ki, tamamilə" istifadənin ən azı 90 faizi kimi oxuyur və yalnız icarəçilərin qısa siyahısı üçün 70 faiz qəbul edir - bunlar arasında işəgötürən təşkilatları, əmlak agentləri, səyahət agentləri, peşə sağlamlığı xidmətləri və poçt operatorları da var. Modeldə kompensasiya var: əgər test artıq yerinə yetirilmirsə, kirayəçi ev sahibinə ƏDV nəticələri üçün tam kompensasiya ödəməlidir. Maliyyə, sığorta, səhiyyə və təhsil müəssisələri bunu yoxlamalıdırlar, çünki onlar nadir hallarda 90 faizi təmizləyəcəklər.
• Yalnız ön səhifəni deyil, ümumi müddəaları nəzərdən keçirin. Pul da elə oradadır.