İki sahibkar eyni küçədə, təxminən eyni qiymətə, demək olar ki, eyni binanı icarəyə götürə bilər. Lakin onların hüquqi mövqeyi və qanunun onlara verdiyi qorunma çox fərqli ola bilər. Bu fərq tərəflərin kağız üzərində nə yazmasından deyil, istifadənin təbiətindən asılıdır. Hollandiyanın icarə qanunvericiliyi kommersiya binaları üçün iki ayrı rejim tanıyır: Holland Mülki Məcəlləsinin (DCC) 7:290-cı maddəsi və DCC-nin 7:230a-cı maddəsi. Hər ikisi əsasən məcburi qanundur, yəni tərəflər onlardan sadəcə yayınmaya bilərlər. Buna görə də düzgün rejim müqavilə seçimi deyil, binanın əslində necə istifadə olunduğundan irəli gələn hüquqi faktdır. Kommersiya icarəsini erkən başa düşmək baha başa gələn səhvlərdən qaçınmanıza kömək edə bilər.
Hansı rejimin onlara tətbiq olunduğunu bilməyən sahibkarlar bildiriş müddətlərini qaçırmaq, qoruyucu hüquqlardan istifadə etməmək və ya mövqelərini lazımsız yerə zəiflədən müqavilə imzalamaq riski ilə üzləşirlər. Bu məqalədə iki rejimin necə fərqləndiyi və vəziyyətinizə hansı rejimin tətbiq olunduğunu necə müəyyən edə biləcəyiniz izah olunur.
7:290 kommersiya sahəsi nədir?
Maddə 7:290 DCC qanunun pərakəndə ticarət obyektləri adlandırdığı ərazilərin icarəçilərini qoruyur. Bu, ictimaiyyət üçün əlçatan olan və istehlakçılara birbaşa mal və ya xidmətlər göstərmək üçün istifadə edilən kommersiya məkanıdır. Qanunda nümunə olaraq mağaza, restoran və ya kafe, yemək sifarişi, ictimaiyyətə açıq satış sahəsi olan sənətkarlıq müəssisəsi və otel və ya düşərgə göstərilir.
Xarakterik nümunələr
Tipik 7:290 ölçülü məkanlar ön tərəfində mağaza sahəsi olan çörək sexi, geyim butiki, bərbər, salonu olan velosiped təmirçisi, yemək sifarişi restoranı və oteldir. Onların ortaq cəhəti odur ki, ictimaiyyət həmin anda orada mal və ya xidmət almaq üçün əraziyə daxil olur.
Əsas xüsusiyyət: ictimaiyyətə əlçatanlıq və yerində təchizat
Ən həlledici meyar iki elementin kombinasiyasıdır: binalar ictimaiyyət üçün əlçatandır və məhsul və ya xidmətin tədarükü yerində baş verir. Buna görə də, mağazanın arxasında yerləşən anbar, eyni kirayəçi olsa belə, 7:290-dan aşağı düşmür. Eyni şey, mağazanın üstündəki ofis sahəsinə də aiddir, əgər həmin ofis sahəsi həm də satış nöqtəsi kimi fəaliyyət göstərmirsə.
7:230a kommersiya sahəsi nədir?
Maddə 7:230a DCC qalıq kateqoriyadır. Yaşayış olmayan və Maddə 7:290-ın tərifinə daxil olmayan bütün kommersiya sahələri avtomatik olaraq bu rejimə aiddir. Bunlara ofislər, anbarlar, paylama mərkəzləri, fabriklər, dayanacaq yerləri, peşəkarların (vəkillər, fizioterapevtlər, memarlar) təcrübə otaqları və yerində ictimaiyyətə birbaşa satış olmayan sərgi salonları daxildir.
Müdafiədəki fərq əhəmiyyətlidir. 7:290 rejimi kirayəçiyə geniş icarə müdafiəsi versə də, 7:230a rejimi çıxarılmaya qarşı yalnız məhdud müdafiə təklif edir. Sonuncu rejimə əsasən, kirayəçinin icarə müqaviləsinin davam etdirilməsi hüququ yoxdur, lakin rayon məhkəməsi vasitəsilə çıxarılmanı üç ilə qədər təxirə sala bilər.
Bir baxışda beş praktik fərq
1. Kirayəlik qorunması
7:290 kommersiya sahəsi üçün qanuni müddətli qorunma tətbiq olunur. İcarə müqaviləsi prinsipcə beş il müddətinə bağlanır və daha beş il uzadılır. Bu müddət ərzində ev sahibi icarə müqaviləsini yalnız tam qanuni əsaslarla ləğv edə bilər. Kirayəçi rayon məhkəməsi vasitəsilə uzadılmanı təmin edə bilər. 7:230a kommersiya sahəsi üçün müqayisə edilə bilən müddətli qorunma yoxdur. İcarə müqaviləsi tərəflərin razılığı ilə başa çatır.
2. Denonsasiya
7:290 kommersiya sahəsinin ev sahibi yalnız qanunda ətraflı sadalanan əsaslara, məsələn, təcili şəxsi istifadə və ya daimi zəif icarə şərtlərinə görə müqaviləni ləğv edə bilər. 7:230a kommersiya sahəsi üçün müqavilənin ləğvi prinsipcə rəsmi əsaslardan azaddır və ev sahibinin səbəb göstərməsinə ehtiyac yoxdur. Kirayəçi yalnız çıxarılmanın təxirə salınmasını tələb edə bilər. Xitamın əsaslarının ətraflı müzakirəsi bu seriyanın 2-ci hissəsində tapıla bilər.
3. Kirayə icmalı
7:290 kommersiya sahəsi üçün, razılaşdırılmış icarə müddəti bitdikdən sonra hər iki tərəf rayon məhkəməsindən kirayə haqqını son beş ildə ərazidəki müqayisə edilə bilən kommersiya sahəsinin orta kirayə haqqına uyğunlaşdırmasını xahiş edə bilər (Maddə 7:303 DCC). Bu prosedur ekspert rəyi tələb edir. 7:230 kommersiya sahəsi üçün bu hüquq mövcud deyil. Tərəflər müqavilə ilə razılaşdıqları şeylərə, adətən indeksləşdirmə bəndinə riayət etməlidirlər.
4. Müqavilənin müddəti
7:290 rejiminin qanuni minimum müddətləri var: prinsipcə beş üstəgəl beş il. Daha qısa müddətlər yalnız rayon məhkəməsinin təsdiqi ilə mümkündür. 7:230 kommersiya sahəsi üçün qanuni minimum müddətlər yoxdur. Tərəflər bir il, üç il və ya istənilən digər müddətə müqavilə bağlamaqda sərbəstdirlər.
5. Qanundan yayınma
7:290 kommersiya sahəsi üçün əksər qanuni qoruyucu müddəalardan icarəçinin ziyanına sapma yalnız rayon məhkəməsi tərəfindən təsdiqləndiyi təqdirdə icazə verilir. Bu, güclü bir təminatdır. 7:230 kommersiya sahəsi üçün müqavilə azadlığı daha çoxdur. Tərəflər bir çox tənzimləmələri ağlabatanlıq və ədalət çərçivəsində özləri müəyyən edə bilərlər.
Şübhəli hallar: qarışıq istifadə və sərhəd vəziyyətləri
Qarışıq istifadə: üstünlük təşkil edən məqsədli test
Təcrübədə qarışıq istifadə müntəzəm olaraq baş verir: kirayəçi ön tərəfdə bir mağaza işlədir və binanın arxa yarısını saxlama yeri kimi istifadə edir. Məhkəmə təcrübəsi bunu əsas məqsəd testi ilə həll edir: faktiki olaraq üstünlük təşkil edən istifadə tətbiq olunan rejimi müəyyən edir. Əgər mağaza sahəsi biznesin mərkəzini təşkil edirsə və saxlama yeri tabedirsə, bütün icarəyə götürülmüş əmlak DCC-nin 7:290-cı maddəsinin altına düşür.
Birbaşa satış olmadan sərgi salonu, toplama məntəqəsi olan onlayn mağaza, evdə təcrübə
Müştərilərin məhsullara baxdığı, lakin dərhal ala bilmədiyi salon, prinsipcə, Maddə 7:290-dan kənara çıxır. Axı, yerində birbaşa təchizat yoxdur. Toplama məntəqəsi olan bir onlayn mağaza üçün mövqe daha incədir: əgər müştərilər sifarişlərini götürürlər, lakin yerində alış-veriş etmirlərsə, satış nöqtəsi yoxdur. Evinin bir hissəsini müalicə otağı kimi istifadə edən özəl fizioterapevtin ev praktikası da adətən 7:290 məkanı kimi təsnif edilmir.
Şübhə yarandıqda, məhkəmə nəticə etibarilə müqavilə bağlayarkən faktiki istifadəyə və tərəflərin niyyətinə əsaslanaraq qərar verir. Müqavilə təsnifatı ("bu, 7:290 boşluq deyil") faktiki istifadənin əksini sübut edərsə, məhkəmə üçün məcburi deyil.
Bu, müqaviləniz üçün nə deməkdir?
Birincisi: icarə müqaviləsində nəzərdə tutulan istifadəni diqqətlə və konkret şəkildə qeyd edin. Bu, tətbiq olunan rejimlə bağlı sonrakı mübahisələrin qarşısını alır. İkincisi: ev sahibinin istifadə etdiyi ROZ modelinin sizin vəziyyətinizə uyğun olub-olmadığını yoxlayın. 7:290 sahə üçün ROZ modeli 7:230a sahə üçün modeldən əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənir və səhv model gözlənilməz nəticələrə səbəb ola bilər. Üçüncüsü: faktiki istifadədən yayınan müqavilə təsnifatı qanuni rejimə heç bir məcburi təsir göstərmir, lakin məhkəmə prosesindəki mövqeyinizə təsir göstərə bilər.
İmzalamadan əvvəl şübhəniz varsa, icarə müqavilənizi nəzərdən keçirin. Müqavilə seçimini əvvəlcədən müzakirə etmək, sonradan məhkəmədə hansı rejimin tətbiq olunacağı barədə mübahisə etməkdən daha asan və daha ucuzdur.
Nəticə
7:290 və 7:230 kommersiya sahəsi arasındakı fərq rəsmiyyət deyil. Bu, kirayəçi kimi nə dərəcədə qorunduğunuzu, yerləşdiyiniz yerə nə qədər müddətə sahib olduğunuzu, ev sahibinin icarə müqaviləsini nə vaxt ləğv edə biləcəyini və kirayə haqqının yenidən nəzərdən keçirilə biləcəyini müəyyən edir. Rejim məcburi olaraq faktiki istifadədən irəli gəlir və buna görə də istənilən kommersiya icarə münasibətlərində ən həlledici amillərdən biridir.
Korporativ hüquqşünaslar Law & More icarə müqavilənizi qiymətləndirməyə, tətbiq olunan rejimi müəyyən etməyə və danışıqlarda və ya mübahisələrdə mövqeyinizi qorumağa kömək etməkdən məmnun olarıq. Öhdəliksiz tanışlıq görüşü üçün bizimlə əlaqə saxlamaqdan çəkinməyin.
Tez-tez soruşulan suallar
7:290 və 7:230a kommersiya sahəsi arasındakı fərq nədir?
7:290 DCC-nin maddəsi mağazalar və qonaqpərvərlik məkanları kimi malların və ya xidmətlərin birbaşa təmin edildiyi ictimai kommersiya obyektlərinin icarəçilərini qoruyur. 7:230a DCC-nin maddəsi ofislər və anbarlar kimi bütün digər kommersiya obyektləri üçün qalıq kateqoriyadır. 7:290 rejimi daha çox icarə müdafiəsi təklif edir.
Ofis 7:290 və ya 7:230a DCC-nin altına düşürmü?
Ofis prinsipcə 7:230a DCC-yə aiddir. Ofislər adətən satış nöqtəsi kimi ictimaiyyət üçün əlçatan deyil və istehlakçılara yerindəcə birbaşa mal və ya xidmət tədarükü yoxdur. Buna görə də, ofis kirayəçisi mağaza kirayəçisindən daha az kirayə müdafiəsinə malikdir.
Kirayəçi olaraq hansı rejimin tətbiq olunacağını seçə bilərəmmi?
Xeyr. Rejim icarəyə götürülmüş əmlakın faktiki istifadəsindən məcburi şəkildə irəli gəlir. Tərəflər müqavilədə müəyyən bir rejimin tətbiq olunacağı barədə razılığa gələ bilərlər, lakin faktiki istifadə əksini sübut edərsə, məhkəmə bu təsnifatı ləğv edə bilər.
Mağaza ilə birləşdirilmiş anbar sahəsinə hansı icarə rejimi tətbiq olunur?
Əgər mağaza sahəsi əsas elementdirsə və anbarın tabeçiliyində olan funksiya varsa, 7:290 DCC maddəsi bütün icarəyə götürülmüş əmlaka tətbiq olunur. Bu, sözdə əsas məqsəd testidir. Şübhə halında, hüquqi məsləhət almaq məsləhətdir.
Kommersiya icarəsi hüququ ilə bağlı bu seriyadan daha çox məlumat
Bu məqalə kommersiya icarəsi hüququ üzrə üç hissəli seriyamızın bir hissəsidir. Digər hissələri də oxuyun:
