Hollandiyada əcnəbi olaraq ev almaq

Hollandiyada ev almaq müəyyən hüquqi formaya malikdir: təklif, yazılı alış-veriş sənədi, qanuni razılaşma müddəti, presedent şərtləri, depozit və Torpaq Reyestrində qeydiyyata alınmış notarial köçürmə sənədi. Beynəlxalq şəxslər üçün əksər təlimatlar daşınmaz əmlak agentlərindən gəlir və qiymətə yönəlib. Bu məqalədə hüquqi addımlar — sizi nəyin və nə vaxt bağladığı və hələ də nədən imtina edə biləcəyiniz müəyyən edilir. Bu, maliyyə məsləhəti deyil, hüquqi rəhbərlikdir.

Xarici vətəndaş Hollandiyada ev ala bilərmi?

Bəli. Hollandiyada yaşayış əmlakının mülkiyyətində vətəndaşlıq məhdudiyyəti yoxdur. Qeydiyyatdan keçmiş mülk sahibi olmaq üçün Hollandiya vətəndaşı, Aİ vətəndaşı və ya Hollandiyada yaşamaq lazım deyil. İcazə və minimum yaşayış müddəti yoxdur. Torpaq Qeydiyyatı (Kadaster) hər bir torpaq sahəsinin sahibini pasportundan asılı olmayaraq qeyd edir.

İki məqam tez-tez mövcud olmayan qadağa ilə səhv salınır. Birincisi, mülkiyyət immiqrasiya statusu deyil: ev almaq sizə yaşayış hüququ vermir və həll olunmamış status əmlaka sahib olmağınıza mane olmur. İkincisi, bəzi bələdiyyələr əcnəbilər üçün deyil, kirayəyə götürmə hüququnu məhdudlaşdırır. 1 yanvar 2022-ci ildən qüvvədə olan "opkoopbescherming" adlı sxemə əsasən , bələdiyyə daha ucuz və ya orta qiymətli evin satın alındıqdan sonra bir müddət icazəsiz kirayəyə verilə bilməyəcəyi məhəllələr müəyyən edə bilər. Bu, kim olduğunuza deyil, evlə nə etdiyinizə təsir edir.

Təklif verməzdən əvvəl nələrə ehtiyacınız var

Vətəndaş xidmət nömrəsi (BSN)

BSN, Hollandiyanın Şəxsi Qeydlər Bazasında qeydiyyatdan keçmiş hər kəsə avtomatik olaraq verilir; qeyri-rezidentlər bunun əvəzinə Qeyri-rezidentlərin Qeydlər Bazasına daxil ola və bu yolla əldə edə bilərlər. Mülkiyyət BSN-ə sahib olmaqdan asılı deyil, lakin notariusun təqdim etdiyi köçürmə vergi bəyannaməsi asılıdır və banklar onu tələb edəcəklər.

Hollandiya bank hesabı

Heç bir qanun tələb etmir, amma siz də istəyəcəksiniz. Qiymət və xərclər notariusun müştəri hesabına ( derdengeldenrekening ) ödənilir və xarici hesabdan ödənişlər daha yavaş olur və daha çox çirkli pulların yuyulmasına qarşı çeklər tərəfindən dayandırılır. Köçürmə səhəri ödənilməyən vəsaitlər bunu dayandıracaq.

İpoteka kreditorunun hüquqi səviyyədə tələb edəcəyi şeylər

• Holland ipotekası, köçürmə ilə eyni təyinatda imzalanan və eyni reyestrlərdə qeydiyyata alınan ayrıca notariat sənədi ilə yaradılan əmlak hüququdur.
• Kredit verənin məcburi yazılı təklif maliyyələşdirmə şərtinizin nə ilə əlaqələndirilməli olduğudur. Müvəqqəti göstəriş təklif deyil və birinə etibar etmək alıcıların depoziti itirməsinin ən yaygın yoludur.
• Əgər evlisinizsə və ya qeydiyyatdan keçmiş ortaqlıqdasınızsa, adətən həyat yoldaşınız tərəf olmalı və ya razılıq verməlidir. Xarici nikah əmlakı rejimləri bunu çətinləşdirir; bu məsələni erkən mərhələdə notariusla müzakirə edin.

Əmlak agentləri: kim kimin üçün fəaliyyət göstərir

Xarici alıcıların ən çox tutulduğu yer budur. Sizə evi göstərən, suallarınızı cavablandıran və alış sənədini tərtib edən agent satıcı tərəfindən təlimatlandırılan və ödənilən, həmçinin satıcının maraqlarını təmsil edən satış agentidir ( verkoopmakelaar ). Baxış zamanı deyilən heç bir şey bunu dəyişdirmir. O, neytral deyil, sizin məsləhətçiniz deyil və qiyməti aşağı salmaq və ya tələb etməli olduğunuz şərtlər barədə sizə məsləhət vermək vəzifəsi daşımır.

Satınalma agentinə ( aankoopmakelaar ) sizin tərəfinizdən aşağıdakılar təlimatlandırılır: qiymətləndirmə, təklif vermək, sahibkarlar birliyini və sorğunu yoxlamaq və araşdırma aparmaq vəzifənizi yerinə yetirməyinizə kömək etmək. Əsas agentlər birliklərinin peşəkar qaydalarına əsasən, bir agent eyni əməliyyatda hər iki tərəf üçün çıxış etməməlidir.

Təklif və niyə hələ də sizi bağlamır

Tələb olunan qiymət təklif deyil, danışıqlara dəvətdir. Satıcı ən yüksək təklifi rədd edə, daha aşağı təklifi daha yaxşı şərtlərlə qəbul edə və ya başqa yerdə sata bilər. Faiz yüksək olduqda, əmlak qapalı tenderə ( inschrijving ) çıxarıla bilər və satıcı yenə də seçim edir.

Ən vacib olan hüquqi məqam budur. Alıcı biznes və ya peşə fəaliyyəti ilə məşğul olmayan fərdi şəxsdirsə və əmlak yaşayış üçün nəzərdə tutulubsa, alış yazılı şəkildə bağlanmalıdır (maddə 7:2 BW). Hər iki tərəf müqaviləni imzalayana qədər satış məcburi deyil. Telefon, elektron poçt və ya əl sıxma yolu ilə qəbul edilmiş təklif sizi bağlamır.

Nəticə narahatdır: bu, satıcını heç bir şeylə əlaqələndirmir. İmza atana qədər o, daha yüksək təklifi qəbul edə bilər və sizin heç bir iddianız yoxdur. "Təklifimiz qəbul edildi" deyə düşünən alıcılar, evin onlarındır və buna görə də kitabların köçürülməsi ifşa olunur. Yazılı sənəd üçün tez bir zamanda basın.

Satınalma aktı (koopovereenkomst)

Demək olar ki, mövcud olan hər bir ev agentlərin birlikləri və istehlakçı təşkilatları tərəfindən birgə tərtib edilmiş standart model alqı-satqı sənədi ilə satılır. Onun istifadəsi məcburi deyil, lakin geri çəkilmələr sorğu-sual olunmağa layiqdir: model qəsdən balanslaşdırılmışdır, ona görə də üzərinə əlavə edilən bənd adətən satıcının xeyrinədir. Ən azı yoxlayın:

• Kadastr təsviri və torpağın mülkiyyətdə olub-olmaması, yoxsa torpaq icarəsi müqaviləsi əsasında saxlanılıb-saxlanılmaması.
• Daşınar əşyaların və qurğuların siyahısı — mətbəx və döşəmələrlə bağlı mübahisələrin qarşısı alına bilər.
• Köçürmə tarixi və işə qəbul tarixi, bunlar fərqli ola bilər.
• Əvvəlcədən müəyyən edilmiş şərtlər, onların son tarixləri və necə tətbiq edilməli olduqları.
• Depozit və ya bank zəmanəti və onun nə vaxt təqdim edilməli olduğu.
• Əlavə edilmiş bəndlər: yaş bəndi, olduğu kimi bəndi, asbest bəndi və ya satıcının heç vaxt orada yaşamadığına dair bir qeyd.
• Yüklülüklər: servitutlar, keyfiyyət öhdəlikləri və bələdiyyə məhdudiyyətləri.

İmzalamadan əvvəl sənədi nəzərdən keçirin: soyutma müddəti bitdikdən və şərtlər bitdikdən sonra onun şərtləri sadəcə sizin müqavilənizdir.

Qanuni soyutma müddəti

Mənzil alan şəxsin qanuni olaraq üç günlük razılaşma müddəti var ki, bu müddət ərzində alış ləğv edilə bilər (maddə 7:2 BW).

• Bu, imzalanmış sənədin və ya surətinin sizə təqdim edildiyi gündən sonrakı gün başlayır. Tarixi olan qəbz istəyin.
• Üç gündən ən azı ikisi şənbə, bazar və ya tanınmış dövlət bayramı olmamalıdır; əks halda bir gün əlavə olunur.
• Heç bir səbəb göstərilməyə ehtiyac yoxdur və heç bir kompensasiya ödənilmir. Bu, yalnız alıcını qoruyur; satıcının ekvivalent hüququ yoxdur.
• Yazılı şəkildə ləğv edin və bildirişin təsdiqlənməsini təmin edin çatır müddət ərzində satıcı və ya satış agenti — son gündə göndərilib, lakin daha sonra alınıbsa, çox gecdir.

Presedent şərtləri (ontbindende voorwaarden)

Əvvəlcədən müəyyən edilmiş şərtlər müqavilədə danışıqlar yolu ilə əldə edilən qaçış yollarıdır — alıcının ən dəyərli müdafiəsi və rəqabətli bazarda qurban verilən ilk şey. Tenderdə qalib gəlmək üçün onları imtina etmək maliyyələşdirilməmiş alış-verişi qiymətin təxminən on faizi məbləğində şəxsi məsuliyyətə çevirir.

Maliyyələşdirmə şərti

• Realist bir son tarix təyin edin. Dörd-altı həftə adi haldır; xarici gəlir və ya sınaq müddəti ilə məşğul olan kreditor daha uzun müddət tələb edə bilər.
• Məbləği və mümkün olduqda, maliyyələşdirmənin hansı şərtlərlə təmin edilməli olduğunu göstərin.
• Model sənədi adətən çağırışın olmasını tələb edir sənədləşdirilmişdir: vaxtında yazılı bildiriş, kreditorun yazılı rədd cavabları ilə təsdiqlənir. Maliyyələşdirmənin uğursuz olduğuna dair dəstəklənməyən bir bəyanat müntəzəm olaraq rədd edilir.
• Son tarix qaçırılıbsa, yazılı şəkildə müddətin uzadılmasını tələb edin əvvəl müddəti bitir və satıcının yazılı razılığını əldə edin. Sükut müddətin uzadılması deyil.

Struktur tədqiqat vəziyyəti

Bu, bir araşdırma təmir xərclərinin razılaşdırılmış həddən yuxarı olduğunu aşkar edərsə, ləğv etməyə və ya yenidən danışıqlar aparmağa imkan verir. İki şey düzgün olmalıdır: həddi və hansı xərclərin ona aid edilməsi — yalnız "təcili zəruri" təmirləri sayan bir vəziyyət, aşkar edilmiş bütün qüsurları sayan bir vəziyyətə nisbətən daha dardır.

Milli ipoteka zəmanəti şərti

Milli İpoteka Zəmanəti ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) kreditorun riskini və adətən faiz dərəcəsini azaldır və müəyyən hallarda borcalanı qalıq borcdan qoruyur. Zəmanət verilə bilən maksimum kredit, enerjiyə qənaət tədbirlərinin maliyyələşdirildiyi hallarda tətbiq olunan daha yüksək limit və birdəfəlik ödəniş hər il Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen tərəfindən müəyyən edilir və öz veb saytında dərc olunur; kreditorunuzdan müraciət tarixinizdəki rəqəmləri soruşun. NHG evə deyil, kreditə bağlı olduğundan, ona güvənən alıcı alışı yalnız maliyyə əldə etməklə deyil, NHG- dən maliyyə əldə etməklə şərtləndirməlidir.

Şərt nə olursa olsun, qayda eynidir: onu vaxtında, yazılı şəkildə, müqavilədə göstərilən formada tətbiq edin. Pis şəkildə tətbiq edilən şərt heç nəyə dəyər deyil.

Depozit və ya bank zəmanəti

Sənəd, adətən, şərtlərin ləğvindən sonra müəyyən bir müddət ərzində notariusun müştəri hesabına depozit qoymağınızı və ya bank zəmanəti təqdim etməyinizi tələb edəcək. NVM, VBO, VastgoedPRO və Vereniging Eigen Huis-in nümunəvi alqı-satqı müqaviləsində məbləğ alış qiymətinin 10%-i olaraq müəyyən edilir . Zəmanət bankınız tərəfindən müəyyən bir ödəniş müqabilində verilir və nağd pulun bağlanmasının qarşısını alır; depozit notarius tərəfindən saxlanılır və köçürmə zamanı qiymətə qarşı hesablanır. Hər ikisi tamamlamadığınız təqdirdə ödəməli olduğunuz cəriməni təmin edir. Onu buraxmaq özü pozuntudur və xaricdən maliyyələşdirən alıcıların ən çox qaçırdığı son tarixdir.

Sorğu, açıqlama və araşdırma aparmaq vəzifəniz

Hollandiya qanunvericiliyi hər iki tərəfə rüsumlar qoyur. Satıcı müqaviləyə uyğun və yaşayış yeri kimi normal istifadəyə yararlı olan əmlakı təhvil verməli (maddə 7:17 BW) və onu sizin açıq şəkildə qəbul etdiyiniz məhdudiyyətlərdən başqa xüsusi ödənişlər və məhdudiyyətlər olmadan təhvil verməlidir (maddə 7:15 BW). O, əmlak haqqında bildiklərini açıqlamalıdır.

Bunun əksinə olaraq alıcının araşdırma aparmaq vəzifəsi dayanır. Baxmaq, soruşmaq və ya araşdırma sifariş etməklə aşkar edə biləcəyiniz qüsurlar, bir qayda olaraq, sizin probleminizdir. Satıcı qüsuru bilib heç nə demədikdə, lakin heç vaxt bu mübahisəni qazanmağı planlaşdırmadıqda açıqlamaq vəzifəsi daha güclüdür. Bunun əvəzinə araşdırma aparın: araşdırma sifariş edin, satıcının anketini və ətraf mühit planını oxuyun, mənzil üçün isə sahiblər assosiasiyasının sənədlərini oxuyun.

İki bənd riski alıcının üzərinə qoyur. Köhnə evlərdə rast gəlinən yaş bəndi ( ouderdomsclausule ) satıcının məsuliyyətini məhdudlaşdırır ki, siz bina dövrünün tikinti və təmir standartlarını qəbul edəsiniz; sözlərin mənası vacibdir, çünki bəzi versiyalar həqiqətən yaşla əlaqəli qüsurlardan kənara çıxır. " İslədiyi kimi" bəndi əmlakı hazırkı vəziyyətdə satır və qanunun icazə verdiyi qədər satıcının məsuliyyəti istisna edilir, çox vaxt satıcının orada heç vaxt yaşamadığını qeyd edən bəndlə birləşdirilir. Hər ikisini gördüyünüz yerdə sorğu könüllü olmur.

Əgər qüsur təhvil verildikdən sonra ortaya çıxarsa, satıcıya dərhal yazılı şəkildə məlumat verin. Maddə 7:23 BW alıcının qüsuru aşkar etdiyi andan etibarən və ya onu aşkar etməli olduğu andan etibarən ağlabatan müddətdə ( bekwame tijd ) şikayət etməsini tələb edir; həmin maddənin müəyyən edilmiş iki aylıq müddəti ev alışına deyil, daşınan əşyaların istehlakçı alışına şamil edilir, ona görə də etibar ediləcək təhlükəsiz həftə sayı yoxdur. Gözləyən alıcı iddiasını itirir.

Notarius, köçürmə aktı və mülkiyyət anı

Holland əmlakı özəl şəkildə başqasına verilə bilməz. Mülkiyyət hüququ yalnız Hollandiyada fəaliyyət göstərən mülki hüquq notariusu tərəfindən notariat qaydasında təsdiq edilmiş köçürmə aktının imzalanması və ardından Torpaq Reyestri tərəfindən aparılan dövlət reyestrlərində qeydiyyata alınması ilə keçir (maddə 3:89 BW). Köçürmə həmçinin qüvvədə olan mülkiyyət hüququ və sərəncam vermək səlahiyyətinə malik satıcı tələb edir (maddə 3:84 BW).

Notariusun işi sizin müdafiənizin əsas hissəsidir:

• Satıcının mülkiyyətini təsdiqləmək və ipotekaları, əlavələri, servitutları və məhdudiyyətləri müəyyən etmək üçün reyestrlərdə axtarış aparır — bunu imzalanma günündə və qeydiyyatdan sonra təkrarlayır.
• Çirkli pulların yuyulmasına qarşı mübarizə qaydalarına əsasən şəxsiyyətinizi və vəsaitlərinizin mənbəyini təsdiqləyir.
• Köçürmə aktını, borc alırsınızsa, ipoteka aktını tərtib edir və tamamlanma haqqında bəyannamə verir.
• Mövcud ipoteka kreditlərinin ləğv edilməsini təmin edir, yalnız qeydiyyat təsdiqləndikdən sonra satıcıya pul verir və köçürmə vergisini ödəyir.

Sənədin qeydiyyatı zamanı — imza və ödəniş zamanı deyil — mülkiyyətçi olursunuz. Alıcı ödəniş etdiyi üçün ənənəvi olaraq notariusu seçir. Seçin: rüsumlar fərqlidir və ingilis dilində işləməyə öyrəşmiş notarius tapmağa dəyər.

Xərclər

Mövcud evlər adətən kosten koper (kk) ilə satılır : alıcı qiymətdən əlavə köçürmə xərclərini də öz üzərinə götürür. Yeni tikililər çox vaxt onlar da daxil olmaqla, "vrij op namem" (von) adlanır. Əsas maddə köçürmə vergisidir ( overdrachtsbelasting ). Yan-yana dörd rejim mövcuddur: evdə yaşayacaq və alışı maksimum dəyərdən aşağı olan yaş həddində ilk dəfə ev alanlar üçün birdəfəlik güzəşt; əsas yaşayış yeriniz kimi istifadə edəcəyiniz yaşayış yeri üçün endirimli tarif; yaşamayacağınız yaşayış yeri, məsələn, tətil evi və ya kirayəyə götürülmüş ev üçün daha yüksək tarif; və digər daşınmaz əmlak üçün ümumi tarif. Tariflər, yaş həddinə və dəyər həddi "Wet op belastingen van rechtsverkeer"-də yerləşir və illik vergi paketində qanunverici orqan tərəfindən tənzimlənir və Vergi Məcəlləsi tərəfindən dərc olunur; müqavilənin tarixində deyil, köçürmə tarixində tətbiq olunan rəqəmi yoxlayın və onu vergi məsləhətçinizdən götürün. Əsas yaşayış yeri kimi istifadə edilməyən yaşayış yerləri üçün vergi dərəcəsi 1 yanvar 2026-cı il tarixindən etibarən azaldıldı, buna görə də köhnə xülasələrdə daha yüksək rəqəm göstərilir.

Həmçinin köçürmə və ipoteka sənədləri üçün notariusun haqları; Kadaster tərəfindən hər il müəyyən edilən hər bir sənəd üçün Torpaq Qeydiyyatı qeydiyyatı haqqı; qiymətləndirmə; araşdırma; NHG haqqı; ipoteka məsləhəti; və alıcı agentinin haqqı üçün büdcə tərtib edin.

Torpaq icarəsi və mülkiyyətçi birlikləri

Torpaq icarəsi (erfpacht). Bəzi hissələrində Amsterdam və bəzi digər şəhərlərdə siz binanı və torpağın özünü deyil, uzunmüddətli icarə müqaviləsini satın alırsınız: şərtlərə və sabit, vaxtaşırı yenidən baxıla bilən və ya əbədi olaraq satın alına bilən torpaq icarə haqqına tabe olan istifadə hüququ. Təklif verməzdən əvvəl şərtləri və yenidən baxılma mexanizmini oxuyun — satınalmadan qısa müddət sonra ediləcək yenidən baxılma baha başa gələ bilər.

Mülkiyyətçi birlikləri ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Mənzil almaq mənzil almaq hüququ deməkdir və üzvlük avtomatik və məcburidir. İmza atmazdan əvvəl bölmə sənədini, daxili qaydaları, son protokolları, hesabları, ehtiyat fondunun qalığını və hər hansı bir təmir planını əldə edin və əsas işlərin həll edilib-edilmədiyini, lakin ödənilmədiyini yoxlayın. Maliyyələşdirilməmiş bir birlik miras aldığınız bir öhdəlikdir.

Satıcı yerinə yetirməsə

Soyuma müddəti keçdikdən və şərtlər başa çatdıqdan sonra müqavilə hər iki tərəfi öhdəsinə götürür. Satıcı razılaşdırılmış tarixdə köçürmədən imtina edərsə, standart model strukturlaşdırılmış bir həll yolu təqdim edir: müqavilədə göstərilən qısa müddətə icazə verən yazılı şəkildə öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi barədə bildiriş təqdim etmək; əgər o, yenə də öhdəlikləri yerinə yetirmirsə, ya müqaviləni ləğv edib cəriməni tələb etmək, ya da icra tələb etmək və gecikməyə görə gündəlik cərimə tələb etmək. Cərimə adətən alış qiymətinin 10%-ni təşkil edir - buna görə də depozit həmin məbləğdə müəyyən edilir.

Eyni mexanizm sizə qarşı işləyir: heç bir şərt irəli sürmədən müqaviləni tamamlaya bilməyən alıcı bu cərimə ilə üzləşir və depozit notariusda qalır. Son tarixin qaçırılacağına dair ilk işarədə məsləhət alın.

Addım-addım zaman xətti