Hollandiyada ev alarkən gizli qüsurlar, köçürmə zamanı mövcud olan, normal yoxlama zamanı görünməyən və əmlakın yaşayış yeri kimi normal istifadəsinə mane olan qüsurlardır. Holland Mülki Məcəlləsinin 7:17-ci maddəsinə əsasən, əmlak alıcının ağlabatan şəkildə gözləyə biləcəyi xüsusiyyətlərə malik olmalıdır və standart alış sənədi normal yaşayış istifadəsi üçün uyğunluq zəmanəti əlavə edir. Satıcının ödəniş edib-etməməsi üç şeydən asılıdır: satıcının nəyi bildiyi, alıcının nəyi öyrənə biləcəyi və sənədə hansı bəndlərin yazıldığı.
Bu, əksər alıcıların gözlədiyindən daha dar, satıcıların isə ümid etdiyindən daha geniş bir sınaqdır. Sızan dam, sıradan çıxmış təməl, təhlükəli və ya otaqları yaşanmaz hala gətirən nəm naqillər adətən həddi aşacaq. Köhnəlmiş mətbəx, köhnəlmiş pəncərə çərçivələri və ya ömrünün sonunda olan qazan, xüsusən də yaş bəndi ilə satılan köhnə bir evdə, bu, mümkün olmayacaq. Bu məqalədə alış müqaviləsinin bu riski necə bölüşdürdüyü və qüsur ortaya çıxdıqda nə etməli olduğu müzakirə olunur; belə bir iddianı tənzimləyən son tarixlər Hollandiya əmlak qanunvericiliyində gizli qüsurların müddət limiti haqqında məqaləmizdə ayrıca əhatə olunur.
Hollandiya əmlak qanunvericiliyində gizli qüsur sayılan şey
Qanuni başlanğıc nöqtəsi uyğunluqdur. Mülki Məcəllənin 7:17-ci maddəsində təhvil verilən əşyanın müqaviləyə uyğun olması və alıcının gözləmək hüququ olan xüsusiyyətlərə malik olmadığı təqdirdə uyğun olmaması nəzərdə tutulur: normal istifadə üçün lazım olan əmlak və açıq şəkildə razılaşdırılmış müəyyən bir istifadə üçün lazım olan hər hansı əmlak. Evə tətbiq edildikdə, sual əmlakın mükəmməl olub-olmaması deyil, yaşayış yeri kimi kifayət qədər təhlükəsiz və davamlı şəkildə istifadə edilə bilməsidir. Hollandiya mülki hüququna dair ümumi baxışımız bu qaydaların Məcəllədə harada yerləşdiyini müəyyən edir.
Qüsurun hüquqi cəhətdən əhəmiyyətli olması üçün üç şərt yerinə yetirilməlidir. Qüsur, hətta sonradan aşkarlansa belə, təhvil verilmə zamanı mövcud olmalıdır; tamamlandıqdan sonra alıcının öz işi nəticəsində dəyən ziyan alıcının problemidir. Bu, həqiqətən də normal yaşayış istifadəsinə mane olmalıdır ki, bu da maliyyə yox, funksional bir sınaqdır, baxmayaraq ki, təmir xərcləri maneənin nə qədər ciddi olduğunun sübutudur. Və tamamlanmadan əvvəl alıcı tərəfindən ağlabatan şəkildə aşkar edilməməlidir.
Gizli və görünən qüsurlar fərqli şəkildə müalicə olunur
Alıcının düzgün baxış zamanı görə biləcəyi qüsur gizli deyil və satıcı prinsipcə buna görə məsuliyyət daşımır: çatlamış şüşələr, köhnəlmiş boya işləri, gözə çarpan şəkildə sallanmış nov. Alıcının onu görmək və qiymətini təyin etmək imkanı var idi. Divarların arxasındakı və ya yeraltı qüsurlar, çökmüş drenaj sistemi və ya son təmir zamanı örtülmüş struktur zədələnmələri fərqli bir məsələdir və satıcının gizlətmək üçün atdığı hər hansı bir şey də fərqlidir.
Alıcının araşdırma aparmaq vəzifəsi dağıdıcı sınaqlara və ya ixtisaslaşmış avadanlıqlara şamil edilmir. Gözlənilən şey diqqətlə yoxlama və praktikada struktur araşdırmasıdır. Gözlənilməyən şey alıcının döşəmələri açması və ya bağ qazmasıdır. İkisi arasındakı sərhəd, zərərin ödənilməsi iddiası ilə bağlı mübahisələrin əksəriyyətinin həll edildiyi yerdir və bu, evin yaşına, qiymətinə və satıcının dediklərinə uyğun olaraq dəyişir.
Satıcının açıqlamaq, alıcının isə araşdırmaq vəzifəsi
Hollandiya qanunvericiliyi iki vəzifəni bir-birinə zidd qoyur və onların qarşılıqlı əlaqə tərzi əksər hallarda qərar verir. Satıcı alıcının qərarı üçün əhəmiyyətli olan qüsurlar haqqında bildiklərini açıqlamaq (mededelingsplicht) vəzifəsidir. Alıcının kifayət qədər diqqətli alıcının nələrə baxacağını araşdırmaq (onderzoeksplicht) vəzifəsi var. Bir qayda olaraq, ikisi toqquşduqda açıqlama vəzifəsi üstünlük təşkil edir: qüsur haqqında məlumatı olan satıcı, alıcının onu aşkar edə biləcəyini qeyd etməklə məsuliyyətdən yayına bilməz, çünki susan satıcı, alıcının problemi onsuz da tapacağını güman etmək hüququna malik deyil.
Qayda mütləq deyil. Alıcının daha ətraflı araşdırma aparmaq üçün konkret səbəbi olduğu hallarda, məsələn, sorğunun riski qeyd etməsi, satıcının suala dürüst, lakin natamam cavab verməsi və alıcının cavab verməməsi və ya görünən işarələrin birbaşa qüsuru göstərməsi hallarında bu qayda zəifləyir. Satıcının aktiv şəkildə bir şeyi gizlətdiyi hallarda bu qayda daha da sərtləşir. Satıcının alıcını qəsdən aldatdığı hallarda bu, Mülki Məcəllənin 3:44-cü maddəsinin mənasında aldatma hesab olunur və müqavilənin ləğvi ilə yanaşı, zərərin ödənilməsinə də yol açır.
Təcrübədə açıqlama vəzifəsi əksər yaşayış satışlarına müşayiət olunan satıcı anketi vasitəsilə həyata keçirilir. Satıcılar nəmlik, sızmalar, təməllər, asbest, torpağın çirklənməsi, icazələr, qonşularla mübahisələr və əvvəlki təmirlər barədə siyahı doldururlar. Suala səhv cavab vermək satıcının məsuliyyət daşımasının ən çox yayılmış yoludur və ona ətraflı cavab vermək satıcının ala biləcəyi ən ucuz müdafiədir. Alıcılar üçün anket sübutdur: doldurulmuş orijinalı, əmlak agentinin təfərrüatlarını və evin vəziyyəti ilə bağlı hər hansı bir şeyin deyildiyi hər bir e-poçtu saxlayın. Hollandiya müqavilələrində istehlakçıların müdafiəsi üzrə bələdçimiz məlumat vəzifələrinin daha ümumi şəkildə necə işlədiyini izah edir.
Satınalma müqaviləsi və riski dəyişən maddələr
Demək olar ki, bütün Hollandiya yaşayış satışları əmlak agentləri və istehlakçı təşkilatları tərəfindən tərtib edilmiş nümunəvi sənəddən istifadə edir və onun şərt bəndi əsasdır. Standart mətn əmlakın təhvil verilməsi zamanı yaşayış yeri kimi normal istifadə üçün lazım olan faktiki xüsusiyyətlərə malik olacağına zəmanət verir. Bu zəmanət müqaviləlidir, Mülki Məcəllənin 7:17-ci maddəsi ilə eynidir və əksər iddiaların əslində əsaslandığı müddəadır. Sənədin bu hissəsindəki digər hər şey onu ya daraldır, ya da genişləndirir. İlkin alqı-satqı müqaviləsi ilə bağlı qeydimiz sənəd bənd-bəndindən keçir.
Bu məsələlərdən hər hansı birindən əvvəl iki istehlakçı müdafiəsi tətbiq olunur. Peşə və ya bizneslə məşğul olmayan fiziki şəxs olan alıcı tərəfindən mənzilin alınması Mülki Məcəllənin 7:2-ci maddəsinə əsasən yazılı şəkildə qeydə alınmalıdır və həmin alıcının imzalanmış sənədin təhvil verildiyi andan etibarən üç günlük qanuni soyutma müddəti var ki, bunun ən azı ikisi şənbə, bazar və ya ümumiyyətlə tanınmış dövlət bayramı olmamalıdır. Bu müddət ərzində alıcı səbəb göstərmədən və cərimə olmadan geri çəkilə bilər. Bu, qısadır və son pulsuz çıxışdır.
Yaş bəndi
Yaş bəndi (ouderdomsclausule) alıcının köhnə bir binanın yeni binanın standartlarına cavab vermədiyini qəbul etdiyini və satıcının əmlakın yaşı ilə əlaqəli qüsurlara qarşı zəmanət vermədiyini qeyd edir. Bu, müharibədən əvvəl tikilmiş evlərdə və getdikcə əlli ildən çox yaşı olan hər hansı bir evdə geniş yayılmışdır. Bunun təsiri köhnəlmiş çərçivələr, hələ də işləyən köhnə santexnika və elektrik xətləri və binanın yaşına uyğun hesablaşmalar üçün iddiaları ləğv etməkdir.
Yaş bəndi lisenziyanın gizlədilməsinə imkan vermir. Bu, normal istifadə zəmanətini məhdudlaşdırır; açıqlamaq vəzifəsini əvəz etmir. Bünövrənin dağıldığını və ya damın yataq otağına sızdığını bilən satıcı, bənddən asılı olmayaraq məsuliyyət daşıyır və məhkəmə onu hazırlayan tərəfə qarşı geniş şəkildə istisna elan edəcək. Yaş bəndi də adətən evi təhlükəli və ya yaşayış üçün yararsız hala gətirən şərtləri əhatə etmir, çünki bunlar adi köhnəlmədən kənara çıxır.
Yaşayış yeri olmayan bənd
Satıcının heç vaxt əmlakda yaşamadığı hallarda, yəni əmlakdan, investordan, mənzil korporasiyasından və ya bankdan satan varisdən istifadə etmədikdə, yaşayışa icazə verilməməsi bəndi (niet-zelfbewoningsclausule) mövcuddur. Burada qeyd olunur ki, satıcı evin vəziyyəti barədə şəxsi məlumatı yoxdur və buna görə də buna zəmanət vermir. Bu bənd qanunidir və mümkün qədər təsirlidir, lakin yenə də yalnız mümkün qədər təsirlidir: əgər satıcı həqiqətən bir şeyi idarəetmə agenti, əvvəlki kirayəçi və ya əvvəllər sifariş edilmiş araşdırma vasitəsilə bilirdisə, bənd kömək etmir.
Sorğu şərtləri və digər əvvəlcədən şərtlər
Sənəd alıcının geri çəkilməsinə imkan verən şərtlərə tabe ola bilər: maliyyələşdirmənin alınması, milli ipoteka zəmanətinin alınması və ya qənaətbəxş struktur yoxlaması. Yoxlama şərti alıcının ən güclü alətidir və yalnız onun tərtibatı qədər güclüdür. Orada yoxlamanı kimin sifariş etdiyi, hansı tarixə qədər aparılmalı olduğu, təmir xərclərinin hansı həddə geri çəkilmə hüququnu işə saldığı və alıcının onu hansı formada və nə vaxt tətbiq etməli olduğu göstərilməlidir. Sadəcə alış-verişin qənaətbəxş yoxlamadan keçdiyini bildirən şərt, qənaətbəxşliyin nə demək olduğu barədə mübahisəyə səbəb olur.
Burada son tarixlər sərtdir və ciddi şəkildə tətbiq olunur. Bir gün gecikmə və ya sənədin yazılı şəkildə tələb olunduğu telefonla şərtin tətbiq edilməsi, ümumiyyətlə, onun heç bir şəkildə tətbiq edilə bilməyəcəyi deməkdir və alıcı yeni aşkar etdiyi bir evə bağlanır və yeni bir dam örtüyünə ehtiyac duyur. Tarixləri imzalanma günündə qeyd edin. Eyni qayda, adətən qiymətin on faizini təşkil edən və alıcının öhdəliklərini yerinə yetirməməsi halında cərimə tətbiq olunan depozit və ya bank zəmanəti tarixi də daxil olmaqla, sənəddəki digər bütün tarixlərə də tətbiq olunur.
İstisnalar, zəmanətlər və Hollandiya qanunlarının tətbiq etməyəcəyi şeylər
Standart bəndlərdən başqa, satıcılar bəzən mövcud vəziyyətdə tam satışa qədər daha geniş istisnalar təklif edirlər. Bu cür bəndlər prinsipcə özəl tərəflər arasında keçərlidir, lakin Hollandiya qanunvericiliyi onların əhatə dairəsini iki şəkildə məhdudlaşdırır. Satıcının qüsuru bildiyi və susduğu mövqedə, ağlabatanlıq və ədalət standartlarına görə qəbuledilməz olan bənddən istifadə edilə bilməz. Ümumi istisna isə ona etibar edən tərəfə qarşı dar mənada şərh olunur, ona görə də sözügedən qüsuru açıq şəkildə əhatə etməyən bənd onu əhatə edən bənd kimi qəbul edilməyəcək.
| Maddə | Nə | Nə etmir |
|---|---|---|
| Yaş bəndi | Binanın adi yaşlanmasını əks etdirən qüsurları istisna edir | Məlum qüsurun açıqlanmamasını bəhanə edin və ya təhlükəli və ya yaşayış üçün yararsız vəziyyəti əhatə edin |
| Yaşayış yeri olmayan bənd | Satıcının heç vaxt əmlakda yaşamadığı hallarda zəmanəti ləğv edir | Əslində bunu bilən bir satıcını qoruyun |
| Satış hazırkı vəziyyətdə | Ümumi vəziyyət riskini alıcıya ötürür | Aldatmaya əsaslanan iddianı açıqlamaq və ya rədd etmək vəzifəsini ləğv edin |
| Xüsusi zəmanət | Adlandırılmış bir sistem, icazə və ya təmirə zəmanət verir | Adını çəkmədiyi məsələlərə qədər uzanın |
Zəmanətlər əksinə işləyir və danışıqlar aparmağa dəyər. Satıcı damı yeni dəyişdiribsə və ya çardağı təmir edibsə, işlərin tələb olunan icazələrlə və standartlara uyğun aparıldığına dair açıq zəmanət istəyin, həmçinin faktura və icazə qərarını istəyin. Bu, qeyri-müəyyən bir zəmanəti müqavilə vədinə çevirir və bir vədin icrası gözləntidən daha asandır. İmzalamadan əvvəl mətni nəzərdən keçirin; gizli hüquqi problemlər olmadan müqavilə imzalamaq barədə qeydimiz və Hollandiya müqavilələrinin hazırlanması səhifəmiz nələrə diqqət yetirməli olduğunu izah edir.
Uyğunsuzluq, səhv və aldatma: hansı iddia uyğun gəlir
Hollandiya qanunvericiliyi birdən çox yol təklif edir və seçim vacibdir, çünki həll yolları və müddətlər fərqlidir. Onları alternativ yolda yalvarmaq normaldır.
Mülki Məcəllənin 7:17-ci maddəsinə uyğunsuzluq və ya müqavilə üzrə normal istifadə zəmanətinin pozulması əsas yoldur. Bu, alıcıya icra, yəni satıcı tərəfindən təmir tələbi, 6:74-cü maddəyə əsasən zərərin ödənilməsi, 6:265-ci maddəyə əsasən müqavilənin ləğvi və praktikada alış qiymətinin azaldılması olan qismən ləğv tələbi verir. Zərərlər adi nəticədir: əmlakı alıcının gözləmək hüququ olan vəziyyətə gətirməyin ağlabatan dəyəri, bəzən təmirin evi əvvəlkindən daha yaxşı hala gətirdiyi hallarda isə çıxılma ilə.
Mülki Məcəllənin 6:228-ci maddəsinə əsasən səhv (dwaling), alıcının satıcının verdiyi məlumat və ya satıcının verməli olduğu məlumat səbəbindən səhv bir fərziyyə ilə müqavilə bağladığı hallarda tətbiq olunur. Bu, müqavilənin ləğvinə gətirib çıxarır ki, bu da satışı tamamilə ləğv edir, lakin məhkəmə 6:230-cu maddəyə əsasən əlverişsizliyi aradan qaldırmaq üçün müqaviləni dəyişdirə bilər və ev alışında bu dəyişiklik adətən qiymət endirimidir. Tamamlanmış daşınmanın ləğvi ciddi bir vasitədir və pulun vəziyyəti düzəldə biləcəyi hallarda məhkəmələr bunu etməkdə tərəddüd edirlər.
Mülki Məcəllənin 3:44-cü maddəsinə əsasən aldatma (yataq otağı) alışa təhrik etmək məqsədi daşıyan qəsdən təhrif və ya gizlətməni tələb edir. Bunu sübut etmək daha çətindir və müvafiq olaraq daha güclüdür, çünki məsuliyyəti istisna edən bəndə aldatma törətmiş tərəf etibar edə bilməz.
Hansı yol seçilməsindən asılı olmayaraq, sübut yükü alıcıdan başlayır: qüsurun təhvil verilərkən mövcud olması, normal istifadəyə mane olması və ağlabatan şəkildə aşkar edilməməsi. Buna görə də ekspert sübutu könüllü deyil. Qüsurun tarixini göstərən, səbəbini izah edən və təmirin miqdarını göstərən tikinti mühəndisinin hesabatı şikayəti iddiaya çevirir və təmir işləri aparılmazdan əvvəl əldə edilməlidir, çünki təmir edilmiş qüsur artıq digər tərəfin mütəxəssisi tərəfindən yoxlanıla bilməyən bir qüsurdur. Hollandiyadakı müqavilə hüququna dair ümumi baxışımız bu vasitələrin bir-biri ilə necə əlaqəli olduğunu müəyyən edir və müqavilənin ləğvi ilə bağlı qeyddə ləğv daha ətraflı izah olunur.
Bir qüsur aşkar edildikdə nə etməli
Sürət hər şeydən daha vacibdir və alıcıları çaşdıran bir səbəbə görədir. Mülki Məcəllənin 7:23-cü maddəsi alıcının qüsuru aşkar etdikdən sonra və ya onun ağlabatan şəkildə aşkar edilməli olduğu andan sonra ağlabatan müddət ərzində (bekwame tijd) satıcıya məlumat verməsini tələb edir. Çox gecikmiş alıcı, qüsur nə qədər ciddi olursa olsun və satıcının günahı nə qədər açıq-aydın olursa olsun, uyğunsuzluğa tamamilə etibar etmək hüququnu itirir.
Əmlak forumlarında dövr edən sabit iki aylıq müddət burada tətbiq olunmur. Bu müddət daşınar əşyaların istehlakçı satış rejiminin bir hissəsidir; evin alınması daşınar əşyaların istehlakçı satışı deyil, buna görə də əsaslandıran şey faktlar əsasında qiymətləndirilən ağlabatan müddətin açıq standartıdır. Bəzi hallarda bu, həftələrlə ölçülür. Bunu qısa hesab edin və ekspert rəyini gözləmədən ağlabatan şübhəniz yarandığı anda bildirişi yazılı şəkildə verin. Daha sonra ikinci bir müddət başlayır: iddia, vaxt baxımından kəsilmədiyi təqdirdə, bildirişdən iki il sonra müddətin sonuna çatır. Tam mənzərə gizli qüsurların müddət limiti haqqında məqaləmizdə göstərilib.
İddianı qoruyan ardıcıllıq sadədir.
- Qüsuru qeyd edin. Onu bir neçə bucaqdan fotoşəkil çəkin və lentə alın, ilk dəfə gördüyünüz tarixi və sizi nəyin xəbərdar etdiyini qeyd edin və təcili təmir fakturalarını saxlayın.
- Satıcıya yazılı şəkildə, qeydiyyatdan keçmiş poçtla bildirin. Qüsuru təsvir edin, onu uyğunsuzluq hesab etdiyinizi bildirin, satıcını məsuliyyətə cəlb edin və bütün hüquqları özündə saxlayın. Hələ də sübut toplayırsınızsa belə, onu göndərin.
- Bir mütəxəssisə göstəriş verin. Tikinti mühəndisi və ya tikinti tədqiqatçısı səbəbi müəyyən etməli, qüsuru təhvil verməzdən əvvəl tarixləməli və təmirin dəyərini müəyyən etməlidir. Satıcını yoxlamada öz mütəxəssisinin iştirak etməsini təklif edin; bu tək bir nəzakət standart müdafiəni aradan qaldırır.
- Faylı əldə edin. Əmlak agentindən anket, təfərrüatlar, yazışmalar və sorğu barədə soruşun və yaş, yaşayış olmaması və istisna maddələri üçün sənədi yenidən oxuyun.
- Təmir etməzdən əvvəl bir müddət verin. Satıcıdan qüsuru düzəltməsi xahiş edildikdə, zərərin ödənilməsi tələb olunmazdan əvvəl adətən ağlabatan müddətli yazılı bildiriş tələb olunur. Əvvəlcə yalnız təcili təhlükəsizlik işləri görülməli və sonra sənədləşdirilməlidir.
Daşınmaz əmlak üzrə vəkil bu mərhələdə iddianın davam etdirilməsinə dəyər olub-olmadığını, hansı yolla iddia qaldırılacağını və mübahisəli məbləğin məhkəmə prosesini əsaslandırıb-aparmadığını qiymətləndirə bilər. Bu mübahisələrin çoxu həll olunur və yaxşı sənədləşdirilmiş sənəd daha çox mübahisəni həll edir.
İmzalamadan əvvəl problemin qarşısını almaq
Demək olar ki, hər gizli qüsur mübahisəsinin qarşısı sənəd imzalanmadan iki-üç saat əvvəl alına və ya daha ucuz başa gələ bilərdi. Aşağıdakı tədbirlər ekzotik deyil və onlardan istifadə edən hollandiyalı alıcılar nadir hallarda məhkəməyə müraciət edirlər.
Struktur tədqiqatı sifariş edin və onu erkən sifariş edin. Tədqiqatçı təməli, dam quruluşunu, nəmliyi, elektrik quraşdırmasını, santexnika və drenajı araşdırır və nəyin edilməsi lazım olduğunu və hansı qiymətə olduğunu bildirir. Ev köhnədirsə və ya torpaq yumşaqdırsa, ixtisaslaşmış təməl qiymətləndirməsi əlavə edin; asbest qadağasından əvvəl mövcud olanda asbest inventarını əlavə edin. Tədqiqat sənədi imzalanmadan əvvəl aparılmasını tapşırın və ya sənədi şərtləndirin və hesabatı düzgün oxuyun: riski göstərən və sonra nəzərə alınmayan tədqiqat satıcının alıcının daha ətraflı araşdırma aparmalı olduğu arqumentini gücləndirir.
İctimai qeydlərdə nə deyildiyini yoxlayın. Bələdiyyə bina icazəsi tarixçəsini və hər hansı icra qərarlarını saxlayır, bu qərarlar çardağın dəyişdirilməsinə və ya genişləndirilməsinə icazə verilib-verilmədiyini göstərəcək; icazəsiz işlər onların ləğvi barədə qərara səbəb ola bilər və bu risk günün sahibinin üzərinə düşür. Torpaq Reyestri sərhədləri, ipotekaları, servitutları və hər hansı keyfiyyət öhdəliklərini göstərir. Torpaq məlumatları bələdiyyə və əyalət tərəfindən saxlanılır və Ətraf Mühit və Planlaşdırma Qanunu 1 yanvar 2024-cü ildə qüvvəyə mindiyindən çirklənmiş torpaqlarla bağlı qaydalar bu çərçivədədir. Mənzil üçün mülkiyyətçilər assosiasiyasının protokollarını, uzunmüddətli təmir planını və ehtiyat fondunun balansını soruşun, çünki çatışmazlıq olduqda mənzilə öhdəlik yaranır.
Sualları yazılı şəkildə verin və cavabları saxlayın. Satıcıdan şifahi zəmanət yalnız kimsə onun verildiyini sübut edə bilsə, sübutdur; e-poçt özü də sübutdur. Xüsusilə nəm, sızmalar, təməl hərəkəti, əvvəlki daşqınlar, asbest, icazələr və mübahisələr barədə soruşun və satıcıdan anketdəki cavabları təsdiqləməsini xahiş edin. Beynəlxalq alıcı kimi Hollandiyada ev almaq üçün yoxlama siyahımız daha geniş prosesi əhatə edir və Hollandiyanın daşınmaz əmlak qanunvericiliyindəki ümumi tələlərə dair ümumi icmalımız və lazımi araşdırma işimiz araşdırmanın nə qədər irəliləməli olduğunu izah edir.
Nəhayət, maddələri qəbul etmək əvəzinə, onları müzakirə edin. Satıcı otuz illik bir ev üçün yaş bəndi təklif edirsə, niyə belə olduğunu soruşun. Əgər uşaqlıqda orada yaşayan bir varis tərəfindən yaşayışın olmaması bəndi təklif olunursa, ailənin nə bildiyini soruşun. Əgər son işlər görülübsə, zəmanət və sənədləşmə işlərini istəyin. Bunların heç biri Hollandiya bazarında qeyri-adi deyil və bütün bunlara müqavimət göstərən daşınmaz əmlak agenti sizə bir şey deyir.
Yeni tikilmiş və bu yaxınlarda tikilmiş evlər
Evin yeni tikildiyi yerlərdə vəziyyət fərqlidir. Orada münasibət əvvəlki sahiblə deyil, podratçı ilədir və Mülki Məcəllənin 7:758-ci maddəsi, 1 yanvar 2024-cü il tarixindən etibarən qüvvəyə minən Tikinti Keyfiyyətinin Təminatı Qanunu ilə dəyişdirilmiş çatdırılma və qüsurların nəticələrini tənzimləyir. Dəyişiklik edilmiş qaydaya əsasən, podratçı çatdırılma zamanı aşkar edilməyən qüsurlara görə məsuliyyət daşıyır, əgər onlar ona aid edilə bilməzsə, bu da alıcı üçün köhnə rejimdən daha güclü bir mövqedir. Standart tikinti şərtləri və zəmanət sxemləri öz bildiriş müddətlərini əlavə edir və bu müddətlər qanuni müddətlərdən daha qısadır. Mübahisənin təkrar satışdan daha çox tikinti işləri ilə bağlı olduğu hallarda, tikinti qüsurları və məsuliyyəti haqqında məqaləmiz daha yaxşı başlanğıc nöqtəsidir və Hollandiyanın daşınmaz əmlak qanunvericiliyi daha geniş çərçivəni əhatə edir.
Tez-tez soruşulan suallar
Aşağıdakı suallar demək olar ki, hər bir sənəddə ortaya çıxır: əvvəlcə nə etməli, satıcının məsuliyyəti nə qədərə çatır və nə qədər müddətiniz var. Onlar mövcud yaşayış yerinin Hollandiya qanunları ilə tənzimlənən özəl tərəflər arasında yenidən satılmasını nəzərdə tuturlar.
Hollandiyada əmlak aldıqdan sonra gizli qüsurlar aşkar etsəm, hansı addımları atmalıyam?
Əmlakınızda qüsur aşkar etdikdə dərhal hərəkətə keçməlisiniz. Hollandiya qanunvericiliyinə görə, vaxt çox vacibdir, çünki gecikmələr hüquqi mövqeyinizi zəiflədə və ya iddia hüququnuzu ləğv edə bilər.
Hər şeyi diqqətlə sənədləşdirməklə başlayın. Qüsurun müxtəlif bucaqlardan ətraflı fotoşəkillərini çəkin.
Problemi ilk dəfə nə vaxt gördüyünüzü və bunun əmlakdan istifadənizə necə təsir etdiyini yazın. Qüsuru peşəkarcasına qiymətləndirmək üçün ixtisaslı bir bina müfəttişi və ya konstruksiya mühəndisi işə götürməlisiniz.
Onların hesabatı problemin mahiyyəti və ciddiliyi barədə ekspert sübutları təqdim edir. Əgər hüquqi tədbirlər görmək lazımdırsa, bu sənədləşmə vacib olur.
Satıcı ilə mümkün qədər tez yazılı şəkildə əlaqə saxlayın. Qüsuru aydın şəkildə izah edin və Hollandiya qanunvericiliyinə əsasən gizli qüsur kimi qiymətləndirildiyini bildirin.
Bütün yazışmaların surətlərini saxlayın. Gizli qüsurlarla bağlı işlərdə təcrübəsi olan Hollandiyalı əmlak vəkilinə müraciət edin.
Onlar iddianızın əsaslılığı və ən yaxşı hərəkət istiqaməti barədə sizə məsləhət verə bilərlər. Vəkiliniz təmir, kompensasiya və ya müqavilənin ləğvi üçün müraciət edib-etməməyinizi müəyyən etməyə kömək edəcək.
Hollandiya qanunları alıcıları əmlakdakı gizli qüsurlardan necə qoruyur?
Hollandiya mülki qanunvericiliyi satıcı məsuliyyət qaydaları vasitəsilə gizli qüsurlara qarşı əhəmiyyətli dərəcədə qorunma təmin edir. Satıcılar alış qərarınıza və ya əmlakın dəyərinə təsir göstərə biləcək bütün məlum maddi qüsurları açıqlamalıdırlar.
Qanun vicdan prinsipi əsasında işləyir. Satıcılar məlum problemlər barədə susa bilməzlər və ümid edirlər ki, onları aşkarlaya bilməyəcəksiniz.
Onların maddi problemlər barədə sizi proaktiv şəkildə məlumatlandırmaq vəzifəsi var. Satıcı gizli qüsuru açıqlamazsa, bir neçə hüquqi tədbir görə bilərsiniz.
Təmir xərcləri üçün kompensasiya tələb edə, alış qiymətində endirim tələb edə və ya ciddi hallarda bütün müqaviləni ləğv edə bilərsiniz. Qanun sübut yükünü alıcı kimi sizə qoyur.
Qüsurun satış zamanı mövcud olduğunu, ağlabatan şəkildə aşkar edilə bilmədiyini və əmlakın dəyərinə və ya istifadəyə yararlılığına əhəmiyyətli dərəcədə təsir etdiyini sübut etməlisiniz.
Standart əmlak alqı-satqı müqavilələrində tez-tez qüsurlar haqqında xüsusi bəndlər olur. Bu müqavilə şərtləri hüquqlarınızı və satıcının öhdəliklərini müəyyən etmək üçün qanuni qorunma ilə yanaşı işləyir.
Hollandiyanın əmlak qanunvericiliyi kontekstində "gizli qüsur" nəyi təşkil edir?
Gizli qüsur, satın almadan əvvəl ağlabatan yoxlama zamanı aşkar edə bilməyəcəyiniz əhəmiyyətli bir qüsurdur. Qüsur, əmlakı aldığınız zaman mövcud olmalıdır.
Problem əmlakın dəyərinə və ya ondan normal istifadə etmək qabiliyyətinizə əhəmiyyətli dərəcədə təsir edəcək qədər əhəmiyyətli olmalıdır. Kiçik kosmetik problemlər adətən Hollandiya qanunvericiliyinə əsasən gizli qüsurlar kimi qiymətləndirilmir.
Ümumi nümunələrə divarların arxasında gizlənmiş təməl çatları, baxış zamanı görünməyən ciddi struktur zədələnmələri və ya bina konstruksiyasında gizlənmiş əsas elektrik və ya santexnika nasazlıqları daxildir. Alış-verişdən əvvəlki yoxlama zamanı bu problem aşkar edilmədikdə, aşağıdakı qonaq otağına axan vanna uyğun hesab olunur.
Qüsur, satın aldıqdan sonra özünüz tərəfindən törədilmiş bir şey ola bilməz. O, əməliyyatdan əvvəl və ya əməliyyat zamanı mövcud olmalıdır.
Həmçinin, alış prosesi zamanı qüsurdan həqiqətən xəbərsiz olduğunuzu sübut etməlisiniz. Əgər onu ağlabatan yoxlama yolu ilə aşkar etmək imkanınız olubsa, lakin bunu etməmisinizsə, bu, gizli hesab olunmaya bilər.
Satışdan əvvəl əmlakdakı qüsurları açıqlamadığına görə satıcını məsuliyyətə cəlb edə bilərəmmi?
Bəli, satıcı qüsurları bilib onları açıqlamadığı təqdirdə məsuliyyətə cəlb edə bilərsiniz. Hollandiya qanunvericiliyi satıcılardan şəffaflıq və dürüstlüklə hərəkət etmələrini tələb edir.
Satıcının məlumatlılığı vacib amildir. Əgər onlar maddi qüsurdan xəbərdar olub qəsdən onu gizlədiblərsə və ya susublarsa, hüquqi məsuliyyət daşıyırlar.
Bu, hətta həmin konkret məsələ ilə bağlı konkret suallar verməsəniz belə keçərlidir. Satıcının qüsurdan xəbərdar olduğunu sübut etməlisiniz.
Sübutlara əvvəlki təmir qiymətləri, problemlə bağlı yazışmalar və ya şahid ifadələri daxil ola bilər. Əgər qüsur satıcının bundan xəbərdar olması üçün kifayət qədər aşkar idisə, məhkəmələr onları məsuliyyətə cəlb edə bilər.
Satıcının məsuliyyəti həm qəsdən gizlətməyə, həm də açıqlamamaqda səhlənkarlığa şamil olunur. Onlar əmlak sahibi kimi ağlabatan şəkildə xəbərdar olmalı olduqları problemlərdən xəbərsiz olduqlarını iddia edə bilməzlər.
Peşəkar satıcılar və daşınmaz əmlak agentləri daha sərt açıqlama tələbləri ilə üzləşirlər. Onlardan fərdi satıcılara nisbətən əmlak şərtləri haqqında daha çox məlumata sahib olmaları gözlənilir.
Niderlandda gizli qüsurlara qarşı qanuni tədbirlərin görülməsi üçün son tarix nədir?
Hollandiya qanunvericiliyi gizli qüsur iddialarının araşdırılması üçün ciddi müddətlər müəyyən edir. Qüsur aşkar etdikdən sonra dərhal hərəkətə keçməlisiniz.
Ümumi qayda, aşkar edildikdən sonra ağlabatan müddət ərzində satıcıya qüsur barədə məlumat verməyinizi tələb edir. Ağlabatan hesab edilən şey vəziyyətdən asılıdır, lakin əsaslı səbəb olmadan aylarla gözləmək iddianıza zərər verə bilər.
Həmin bildirişi verdikdən sonra, Mülki Məcəllənin 7:23-cü maddəsinin 2-ci bəndi, iddianı irəli sürmək üçün sizə aşkarlanma tarixindən deyil, bildiriş tarixindən iki il vaxt verir, əgər iddia müddəti yazılı tələblə vaxtında kəsilməyibsə. Lakin, bu müddət alış müqavilənizin şərtlərindən asılı olaraq daha qısa ola bilər.
Nəzərə alın ki, insanların tez-tez qeyd etdikləri sabit iki aylıq müddət, açıq ağlabatan müddət standartının tətbiq olunduğu ev alışına deyil, daşınan əşyalar alan istehlakçılara aiddir. Alış-veriş sənədlərində də öz bildiriş müddətləri ola bilər, ona görə də qanuni olana etibar etməzdən əvvəl bəndi oxuyun.
Qüsuru aşkar etdiyiniz və ya ağlabatan şəkildə aşkar etməli olduğunuz anda saat başlayır. Əvvəllər aşkar edilə bilən bir problemdən yalnız bu yaxınlarda xəbərdar olduğunuzu iddia edərək hərəkəti təxirə sala bilməzsiniz.
Qanunla müəyyən edilmiş son tarixi qaçırsanız, ümumiyyətlə iddia hüququnuzu itirirsiniz. Məhkəmələr nadir hallarda bu müddətləri uzadırlar ki, bu da təcili tədbirlərin görülməsini vacib edir.
Hollandiyada ev almazdan əvvəl potensial gizli qüsurları müəyyən etmək üçün əmlak araşdırması aparmaq lazımdırmı?
Hollandiyada peşəkar əmlak araşdırması qanuni olaraq tələb olunmur, lakin bu, çox tövsiyə olunur. Hərtərəfli yoxlama aparmaq maraqlarınızı qoruyur və sonradan qüsurlar ortaya çıxdıqda mövqeyinizi gücləndirir.
Satın almadan əvvəl əmlakı yoxlamaq üçün qanuni vəzifəniz var. Bu o deməkdir ki, görünən və ya aşkar edilə bilən qüsurları müəyyən etmək üçün ağlabatan addımlar atmalısınız.
Məhkəmələr alıcılardan lazımi araşdırma aparmalarını gözləyir. İxtisaslı bina müfəttişi və ya konstruksiya mühəndisinin işə götürülməsi əmlakın vəziyyətinin ekspert qiymətləndirilməsini təmin edir.
Bu mütəxəssislər təsadüfi baxışlar zamanı gözardı edə biləcəyiniz potensial problemləri müəyyən edə bilərlər. Onların hesabatları əmlakın satın alınma zamanı vəziyyətini sənədləşdirir.
Alışdan əvvəl aparılan sorğu məlumatlı alış qərarı verməyə və ciddi problemləri olan əmlaklardan qaçınmağa kömək edir. Bu, həmçinin ağlabatan yoxlama apardığınıza dair sübutlar təqdim edir ki, bu da sonradan qüsurun gizlədildiyini iddia etsəniz vacibdir.
Peşəkar yoxlama olmadan qüsurun həqiqətən gizlədildiyini sübut etmək daha çətinləşir. Satıcılar və məhkəmələr düzgün yoxlamanın problemi ortaya çıxaracağını iddia edə bilərlər.
Bina araşdırmasının dəyəri aşkarlanmamış qüsurların potensial xərcləri ilə müqayisədə azdır. Hollandiyalı alıcıların əksəriyyəti əmlak alışını yekunlaşdırmadan əvvəl struktur araşdırmaları sifariş edirlər.
Law & More Hollandiya yaşayış əmlakının alıcılarına və satıcılarına gizli qüsurlar barədə məsləhət verir: qüsurun normal istifadə həddinə uyğun olub-olmadığını qiymətləndirmək, yaşını, yaşayışa icazə verilməməsini və istisna bəndlərini yoxlamaq, iddianızı qoruyan bildiriş təqdim etmək, ekspert hesabatlarına göstəriş vermək və etiraz etmək, eləcə də bərpa ilə bağlı danışıqlar aparmaq və ya məhkəməyə vermək. Əgər qüsur aşkar etmisinizsə və ya başa düşmədiyiniz bəndləri ehtiva edən bir sənəd imzalamaq üzrəsinizsə, son tarixlər başlamazdan əvvəl daşınmaz əmlak üzrə vəkillərimizlə əlaqə saxlayın. Müqavilənin özünün danışıqları ilə bağlı praktiki təlimatlar bizim səhifəmizdə verilmişdir. Hollandiya müqavilə hüququnda naviqasiya üçün məsləhətlər.
