Hüquqlarınız Nələrdir?
Hər bir kiracının iki vacib hüququ vardır: yaşayış həzzinin hüququ və kirayə qorunması hüququ. İlə əlaqədar olaraq kirayəçinin ilk haqqını harada müzakirə etdik ev sahibinin borcları, kiracının ikinci haqqı haqqında ayrı bir blogda gəldi kirayə qorunması.
Buna görə də bu bloqda başqa bir maraqlı sual müzakirə olunacaq: kirayəçinin başqa hansı hüquqları var? Yaşayış hüququ və kirayə müdafiə hüququ kirayəçinin ev sahibinə qarşı malik olduğu yeganə hüquq deyil. Məsələn, kirayəçinin kirayə haqqını kəsməyən əmlakın təhvil verilməsi kontekstində bir sıra hüquqlar və subicarəyə verilməsi də var. Hər iki hüquq bu bloqda ardıcıl olaraq müzakirə olunur.
Mülkiyyətin köçürülməsi kirayədən keçmir
Hollandiya Mülki Məcəlləsinin yaşayış və ticarət sahələrinin kirayəçilərinə şamil olunan 1-ci maddəsinin 7-ci bəndində aşağıdakılar göstərilir:
"Kirayə müqaviləsinin aid olduğu əmlakın ev sahibi tərəfindən verilməsi (...) ev sahibinin hüquq və vəzifələrini kirayə müqaviləsindən alıcıya keçir.".
İcarəyə götürən üçün bu maddə hər şeydən əvvəl o deməkdir ki, icarəyə götürülmüş əmlaka mülkiyyət hüququnun, məsələn, ev sahibi tərəfindən başqasına satılması yolu ilə keçməsi icarə müqaviləsini dayandırmır. Bundan əlavə, kirayəçi ev sahibinin hüquqi varisinə qarşı iddialar irəli sürə bilər, indi bu hüquqi varis ev sahibinin hüquq və vəzifələrini öz üzərinə götürür. İcarəyə götürənin konkret hansı iddialara malik olması sualı üçün ilk növbədə ev sahibinin hansı hüquq və vəzifələrinin onun hüquqi varisinə keçdiyini müəyyən etmək vacibdir.
Mülki Məcəllənin 3-ci maddəsinin 7-cü bəndinə uyğun olaraq: 226, bunlar, xüsusən də kirayəçinin icarəyə götürdüyü əmlakın kirayəçi tərəfindən ödənilməli olan müavinət üçün istifadəsi ilə birbaşa əlaqəli olan kirayəçinin hüquq və vəzifələridir, yəni kirayə haqqı. Bu o deməkdir ki, kirayəçinin ev sahibinin hüquqi varisinə qarşı irəli sürə biləcəyi iddialar, prinsipcə, onun iki ən mühüm hüququna aiddir: yaşayışdan istifadə hüququ və kirayə müdafiəsi hüququ.
Bununla belə, çox vaxt kirayəçi və ev sahibi icarə müqaviləsində başqa məzmunda başqa müqavilələr də bağlayır və bunları bəndlərdə qeyd edirlər. Ümumi nümunə kirayəçinin üstünlük hüququ ilə bağlı bənddir. Bu, kirayəçiyə təhvil vermək hüququ verməsə də, bu, ev sahibinin təklif etmək öhdəliyini nəzərdə tutur: ev sahibi icarəyə götürdüyü əmlakı başqa hüquqi varisə satmazdan əvvəl ilk növbədə icarəçiyə satış üçün təklif etməlidir.
Növbəti ev sahibi də kirayəçiyə qarşı bu bəndlə bağlı olacaqmı? İşə görə hüquq, bu belə deyil. Bu, kirayəçinin üstünlük hüququnun kirayə haqqı ilə bilavasitə bağlı olmadığını nəzərdə tutur, belə ki, icarəyə götürülmüş əmlakın satınalma hüququna dair bənd ev sahibinin hüquqi varisinə keçməsin. Bu, yalnız icarəçidən alqı-satqı opsiyasına aid olduqda və ev sahibinə vaxtaşırı ödənilməli olan məbləğə son alış üçün kompensasiya elementi də daxil olduqda fərqlidir.
Sublizinq
Əlavə olaraq, Mülki Məcəllənin 7: 227-ci maddəsində kirayəçinin hüquqları ilə bağlı aşağıdakılar göstərilir:
"Kirayəçinin digər şəxsin istifadəsi ilə bağlı əsaslı etirazları olacağını düşünməməsi halında, kirayəyə götürülmüş əmlakı tamamilə və ya qismən başqasına verməyə səlahiyyət verilir."
Ümumilikdə, bu maddədən aydın olur ki, kirayəçinin icarəyə götürdüyü əmlakın hamısını və ya bir hissəsini başqa şəxsə əlavə icarəyə vermək hüququ vardır. Mülki Məcəllənin 7: 227-ci maddəsinin ikinci hissəsini nəzərə alaraq, icarəçinin buna etiraz edəcəyindən şübhələnmək üçün əsasları olduqda, icarəçi subicarəyə davam edə bilməz. Bəzi hallarda, məsələn, icarə müqaviləsinə subicarəyə verilmə qadağası daxil edilərsə, ev sahibinin etirazı aydın olur. Bu halda, kirayəçinin subicarəyə verilməsinə icazə verilmir.
Əgər kirayəçi hər halda bunu edərsə, bunun müqabilində cərimə də ola bilər. Bu cərimə daha sonra icarə müqaviləsində subicarəyə verilmə qadağası ilə əlaqələndirilməli və maksimum məbləğə bağlanmalıdır. Məsələn, bir Air B&B-dən bir otağın subicarəyə verilməsi bu şəkildə icarədə qadağan edilə bilər ki, bu da çox vaxt belə olur.
Bu kontekstdə, Mülki Məcəllənin 7: 244-cü maddəsi yaşayış sahəsinin subicarəyə verilməsi üçün də mühüm əhəmiyyət kəsb edir ki, bu da yaşayış sahəsini icarəyə götürən şəxsə bütün yaşayış sahəsini icarəyə verməyə icazə verilmir. Bu, otaq kimi yaşayış sahəsinin bir hissəsinə aid deyil. Başqa sözlə, kirayəçi yaşayış sahəsini digərinə qismən icarəyə verməkdə prinsipcə azaddır.
Prinsipcə, kirayəçinin də icarəyə götürdüyü əmlakda qalmaq hüququ var. Bu, kirayəçinin icarəyə götürdüyü əmlakı özü boşaltmalı olduğu halda da tətbiq edilir. Axı, Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7: 269-cu maddəsi, əsas kirayə müqaviləsi başa çatsa belə, ev sahibinin qanuna uyğun olaraq subicarəyə davam edəcəyini nəzərdə tutur. Bununla belə, bu maddənin məqsədləri üçün aşağıdakı şərtlər yerinə yetirilməlidir:
- Müstəqil yaşayış sahəsi. Başqa sözlə, mətbəx və vanna otağı kimi öz giriş imkanları və öz əsas imkanları olan yaşayış sahəsi. Buna görə yalnız bir otaq müstəqil bir yaşayış sahəsi kimi qəbul edilmir.
- Alt icarə müqaviləsi. Mülki Məcəllənin 7: 201-ci maddəsində göstərildiyi kimi, icarə müqaviləsi üçün tələblərə cavab verən icarəçi ilə köməkçi arasında bir razılaşma olmaq.
- İcarə müqaviləsi yaşayış sahəsinin icarəsinə aiddir. Başqa sözlə, kirayəçi ilə ev sahibi arasındakı əsas icarə müqaviləsi, qanuni yaşayış sahəsi müddəalarının tətbiq olunduğu yerin kirayəsi və icarəsi ilə əlaqəli olmalıdır.
Yuxarıda göstərilən müddəalara əməl edilmədiyi təqdirdə, kirayəçi ilə kirayəçi ilə ev sahibi arasında əsas kirayə müqaviləsi ləğv edildikdən sonra kirayə mülkdə qalma haqqını tələb etmək hüququ və ya mülkiyyəti yoxdur, beləliklə köçürülmə də onun üçün qaçılmazdır. Əlavənin şərtləri yerinə yetirməsi halında, kirayə evinin boşaldılmasına və evakuasiyasına son qoymaq üçün ev sahibinin altı aydan sonra subtenanta qarşı məhkəmə prosesi başlaya biləcəyini nəzərə almalıdır.
Yaşayış sahəsi kimi, ticarət sahəsi də kirayəçi tərəfindən icarəyə verilə bilər. Bəs kirayəçinin buna səlahiyyəti yoxdursa və ya icarəyə götürdüyü əmlakı boşaltmalı olarsa, bu halda subicarəçinin ev sahibi ilə əlaqəsi necədir? 2003-cü il üçün aydın fərq var idi: ev sahibinin subicarəçi ilə heç bir əlaqəsi yox idi, çünki subicarəçinin yalnız kirayəçi ilə hüquqi münasibəti var idi. Nəticədə, subicarəçinin də heç bir hüququ yox idi və beləliklə, ev sahibinə qarşı iddia irəli sürülür.
O vaxtdan bəri, qanun bu baxımdan dəyişdi və kirayəçi ilə ev sahibi arasında əsas icarə müqaviləsi başa çatarsa, kirayəçi, məsələn, icarəçi ilə məhkəmə prosesində iştirak etməklə, kirayəçinin maraqlarını və mövqeyini nəzərə almalıdır. ev sahibi. Amma əsas kirayə müqaviləsi icraat başa çatdıqdan sonra hələ də ləğv edilərsə, subicarəçinin hüquqları da sona çatır.
Kirayədarsınız və bu blogla bağlı suallarınız varmı? Sonra əlaqə saxlayın Law & More. Hüquqşünaslarımız kirayə hüququ sahəsində mütəxəssisdirlər və sizə məsləhət verməkdən məmnunluq duyurlar. İcarə mübahisənizin məhkəmə prosesi ilə nəticələnməsi halında, sizə qanuni olaraq kömək edə bilərlər.