Keçmiş və ipoteka: Evi kim saxlaya bilər?

Boşanma və ya boşanma ipoteka olmadan kifayət qədər çətindir. Hollandiyada əksər şərikli sahiblər “birgə və fərdi şəkildə” məsuliyyət daşıyırlar, yəni bank kreditor bir ad buraxana qədər hər birinizi tam ödəniş üçün təqib edə bilər. Köçmək bu öhdəliyi bitirmir və indi verdiyiniz qərarlar kreditinizə, vergilərinizə və yenidən satın alma qabiliyyətinizə təsir edəcək. Əgər uşaqlar iştirak edirsə, sabitlik və vaxt daha bir aktuallıq qatını əlavə edir.

Yaxşı xəbər: aydın bir yol var. Tərəfdaşlardan birinin evi saxlamasından, siz satmağınızdan və ya bir müddət ərzində ortaq mülkiyyətçi olaraq qalmağınızdan asılı olmayaraq, proses praktiki addımları izləyir - evə necə sahib olduğunuzu və hansı evlilik mülkiyyəti rejiminin tətbiq olunduğunu təsdiqləyin, qiymətləndirmə əldə edin, kapitalı (overwaarde) və ya çatışmazlığı (restschuld) hesablayın, ədalətli satınalma ilə razılaşın, kreditorun təsdiqini təmin edin, vergiyə cəlb edilməmiş tərəfdaşların nəticələrini aradan qaldırın, (faizlərin tutulması, faizlərin ödənilməsi, NHG). Yazılı müqavilələr və düzgün ardıcıllıq risk və xərcləri azaldır.

Bu bələdçi Hollandiya qanunvericiliyinə uyğun olaraq seçimlərinizi və öhdəliklərinizi addım-addım izah edir: mülkiyyət və məsuliyyət, marşrutun seçilməsi (almaq, satmaq və ya müvəqqəti ortaq mülkiyyət), rəqəmlərin hesablanması, əlverişlilik və kreditor tələbləri, notariat hərəkətləri, vergi nöqtələri, aralardakı dövrün idarə edilməsi, əməkdaşlıq pozulursa nə etməli (əməkdaşlıq pozularsa, neqativ hallar əlavə etmək, eHG), müddətlər, xərclər, sənədlər və hüquqi yardıma nə vaxt müraciət etmək lazımdır. Başlayaq.

Addım 1. Evə necə sahib olduğunuzu və hansı evlilik mülkiyyəti qanununun tətbiq olunduğunu təsdiqləyin

Keçmiş və ipoteka sualında - evi kimin saxlayacağı - mülkiyyət sənədində kimin olduğunu və hansının olduğunu təsdiqləyin nikahın mülkiyyət rejimi tətbiq edilir. 2018-ci il yanvarın 1-dən sonra nikahda olan və ya qeydiyyatdan keçmiş tərəfdaşlar, nikahdan əvvəlki müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, məhdud əmlak icmasına aiddir; əvvəllər və ya xarici nikahlar fərqli ola bilər. Əgər xaricdə evlənmisinizsə, Hollandiyanın evlilik qanunu tətbiq olunmaya bilər - mülki hüquq notariusundan idarəetmə rejimini qurmağı xahiş edin.

Addım 2. İpoteka, sığorta və öhdəliklərinizi xəritəyə salın (birgə və bir neçə öhdəlik, NHG)

Evi kimin saxladığına qərar verməzdən əvvəl cari öhdəlikləriniz barədə aydın təsəvvür əldə edin. Hollandiyada müştərək borcalanlar borc verən rəsmi olaraq bir adı açıqlayana qədər “birgə və fərdi şəkildə” məsuliyyət daşıyırlar. İndi ciddi məlumat toplayın ki, danışıqlar və kreditor danışıqları təxminlərə deyil, faktlara əsaslansın.

• İpoteka əsasları: Cari balans, faiz dərəcəsi, sabit faiz dərəcəsinin bitmə tarixi və ipoteka sənədi/kreditdəki adlar.
• Kredit şərtləri: Bankınızın keçmişi buraxmaq üçün tələb etdiyi şeylər (gəlir testi, sənədlər, vaxt); cari bəyanatı və orijinal şərtləri tələb edin.
• NHG yoxlanışı: Kreditin Milli İpoteka Zəmanəti olub olmadığını təsdiqləyin; müəyyən şərtlər altında NHG satışdan sonra qalıq borcunu bağışlaya bilər.
• Əlaqədar sığortalar: Yeni vəziyyətə uyğunlaşdırmaq üçün ipoteka ilə əlaqəli müddətli həyat sığortasını (benefisiarlar, mülkiyyət, əhatə dairəsi) nəzərdən keçirin və yeniləyin.

Addım 3. Marşrutunuzu seçin: satın alın, satın və ya müvəqqəti olaraq ortaq sahiblərdə qalın

Əlinizdə olan faktlarla, mənzil ehtiyaclarını, kapital və borc verən reallığı tarazlaşdırmaqla keçmiş və ipoteka sualına - evi kim saxlayacaq - necə cavab verəcəyinizə qərar verin. Hollandiya praktikasında üç yol demək olar ki, hər bir işi əhatə edir. Praqmatik olun: satınalma və ya satış başa çatana qədər, orada kimin yaşamasından asılı olmayaraq, hər ikiniz birgə və fərdi məsuliyyətdə qalacaqsınız.

• Satınalma / satınalma: Bir tərəfdaş evi saxlayır. Bank münasibliyi yoxlayır və təsdiq edilərsə, notariat qaydasında bölünmə aktı vasitəsilə digərini məsuliyyətdən azad edir. Satınalma adətən hər bir tərəfdaşın kapital payına (overwaarde) əsaslanır. Qiymətləndirmə, notarius, məsləhətçi və bank administrasiyası xərclərini gözləyin; ipotekanı artırmaq lazım ola bilər.

• Əmlakı satmaq: İpoteka ilk növbədə ödənilir; razılaşmanıza uyğun olaraq mənfəəti və ya qalıq borcunuzu (restschuld) bölürsünüz. NHG ilə, qalan borc şərtlər altında bağışlana bilər. Hər iki sahib razı olmalıdır; əməkdaşlıq etmədikdə vasitəçilikdən və ya məhkəmədən istifadə edin.

• Müvəqqəti ortaq mülkiyyət: Həm mülkiyyət, həm də kreditlə qalır. Məşğulluq, ödənişlər, vaxt qrafiki və çıxış tetikleyiciləri ilə bağlı aydın müqavilələr təyin edin. Bu risklidir, tez-tez növbəti addımları maneə törədir və kreditor buraxılmış ödənişlər üçün hər hansı birinizi təqib edə bilər.

Addım 4. Qiymətləndirmə əldə edin və kapital və ya borc hesablayın (overwaarde və ya restschuld)

Müdafiə edilə bilən dəyər hər hansı alış və ya satış üçün menteşədir. Danışıqlar üçün WOZ dəyərinə baxa bilərsiniz, lakin kreditorlar və notariuslar adətən son qiymətləndirmə ilə işləyirlər (taxatie). Kapitalınızın (overwaarde) və ya çatışmazlığınızın (restschuld) olub olmadığını hesablamaq üçün bu rəqəmi ən son kreditor hesabatına qarşı istifadə edin.

• Qiymətləndirmə sifariş edin: Yeni vergi komissiyası; WOZ-dan yalnız ilkin danışıqlar üçün istifadə edin.
• Ödəniş rəqəmini əldə edin: Bankınızdan cari ipoteka balansını tələb edin; hər ikiniz azadlığa çıxana qədər məsuliyyət daşıyırsınız.
• Nömrələri işlədin:
  • equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
  • shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
• Mənfi kapital: Hər hansı bir restschuld-u necə bölmək barədə razılaşın; NHG ilə, şərtlər yerinə yetirildiyi təqdirdə, satışdan sonra qalıq borc bağışlana bilər.
• Onu qeyd edin: Hesablaşma müqaviləniz və notariat faylınız üçün qiymətləndirmə və hesablamaları saxlayın.

Addım 5. Satınalma məbləğini və hesablaşma şərtlərini hazırlayın

Bu, "keçmiş və ipoteka: evi kim saxlaya bilər?" rəqəmə və plana çevrilir. Hollandiya praktikasında, əgər tərəfdaşlardan biri evi saxlayırsa, onlar digərinin kapitaldakı payını satın alırlar (overwaarde); çatışmazlıq (restschuld) varsa, onu necə bölmək barədə razılaşırsınız. Sonrakı mübahisələrin qarşısını almaq üçün hər termini yazılı şəkildə qeyd edin.

• İlkin hesablama: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (nikahdan əvvəl/ortaqlıq/birgə yaşayış müqaviləsi başqa cür göstərilmədiyi halda, adətən 50/50).
• Mənfi kapital: Hər hansı birini necə bölmək barədə razılaşın restschuld; NHG ilə, qalıq borc şərtlər altında satışdan sonra bağışlana bilər.
• Maliyyələşdirmə və vaxt: Satınalmanı nağd və ya artan ipoteka ilə ödəyin; bölünmə aktı üzrə notariusda hesablaşmaq və ödənişi kreditorun ayrılan tərəfdaşın azad edilməsi ilə əlaqələndirmək.
• Kim nə ödəyir: Qiymətləndirmə, bank admini, məsləhətçi və notarius xərclərini bölüşdürmək; yaşayış/açar tarixi təyin edin və hər hansı əlaqəli müddətli həyat sığortasını yeniləyin.

Addım 6. Köçürmə və ya yeni kredit üçün əlverişliliyi və kreditorun təsdiqini yoxlayın

Hər kəs evi saxlamazdan əvvəl borc verəniniz ipotekanı bir ada köçürməyə və ya yeni kredit verməyə razı olmalıdır. Bu baxış əks etdirir a təzə ipoteka müraciəti, və ayrılıqdan sonrakı birdəfəlik gəlir adətən borc alma gücünüzü azaldır. Bank ayrılan tərəfdaşı rəsmi olaraq azad edənə qədər siz hər ikiniz birgə və fərdi məsuliyyətdə qalacaqsınız. Əlverişlilik qısa olarsa, sənədə yeni tərəfdaş əlavə edə bilərsiniz - sonra birlikdə birgə məsuliyyət daşıyacağınıza diqqət yetirin.

• Kreditorlar nə qiymətləndirirlər: Kredit qabiliyyəti və yalnız tam krediti daşımaq üçün gəlir.
• Əsas sənədlər: Boşanma/ayrılıq müqaviləsi, işəgötürənin bəyannaməsi, son illik hesabat və cari ipoteka hesabatı.
• Valuation: Bazar dəyərini və kapitalı sübut etmək üçün son qiymətləndirmə (vergi).
• NHG statusu: Mümkünsə, şərtləri təsdiqləyin; çatışmazlıq ssenariləri üçün əhəmiyyət kəsb edə bilər.
• Mümkün nəticələr: Bölmənin notariat qaydasında təsdiqlənməsi - və ya imtina, bu halda aydın şərtlərlə müvəqqəti ortaq mülkiyyətçilər satılır və ya qalır.

Addım 7. Müqavilələri yazılı şəkildə tərtib edin (boşanma müqaviləsi və ya ayrılma müqaviləsi)

Hər sövdələşməni kağıza qoyun. Kreditorlar və notariuslar imzalanmış etibar boşanma müqaviləsi və ya ipotekanın alınması və azad edilməsini qiymətləndirərkən ayrılma müqaviləsi. Onun yazılması gözləntiləri uyğunlaşdırır, bankınıza aydın əsas verir və sonradan bahalı mübahisələrin qarşısını alır.

• Nəticə: kim ev saxlayır və ya satır.
• Şərtləri: satınalma/overwaarde və ya restschuld bölünməsi; ödəniş tarixi; ipoteka/sığorta/kommunal/texniki xidmət haqqını kim ödəyir; doluluq/açarlar; xərclər (qiymətləndirmə, notariat); son tarixləri olan vasitəçilik/defolt bəndi.

Addım 8. Mülkiyyətin ötürülməsi: Notariusda birgə məsuliyyətin və bölünmə aktının ləğvi

Kreditorunuz bir ad buraxmağa razı olduqdan sonra köçürmə mülki hüquq notariusunda baş verir. Notarius bölünmə aktının və lazım gəldikdə yeni və ya dəyişdirilmiş ipoteka aktının layihəsini tərtib edir. Bu sənədlərin imzalanması həm evi kimin aldığını qeyd edir, həm də ən başlıcası, ipoteka borcunun qeydiyyatını yeniləyərkən birgə və bir sıra öhdəliklərin icrasını təşkil edir.

• Önkoşullar: Kreditorun təsdiqi və satın alma və xərc bölgüsü ilə imzaladığınız boşanma/ayrılıq müqaviləsi.
• İmza: Bölmə aktı; üstəlik satınalmanı maliyyələşdirirsə, yeni/artırılmış ipoteka sənədi. Yeni tərəfdaş birgə imzalayır və birgə məsuliyyət daşıyır.
• Qəsəbə: Notarius satınalma və başa çatdıqdan sonra razılaşdırılmış xərcləri həll edir.
• Effect: Notarial qaydada təsdiqləndikdən və borc verəndən azad edildikdən sonra, ayrılan tərəfdaş kreditdən kənardır; qalan tərəfdaş həmin tarixdən etibarən yalnız məsuliyyət daşıyır.

Addım 9. Vergi və müavinətləri idarə edin (faizlərin tutulması, borcun ödənilməsi, qalıq borc)

Vergilər "keçmiş və ipoteka: evi kim saxlamalı?" sualına cavab verə bilər. sənin xeyrinə - ya yox. Erkən planlaşdırın ki, satın alma, satış və ya satın alma ipoteka faizindən çıxmanızı təhlükəyə atmasın və ya yenidən satın aldığınız zaman sizi sürprizlərlə tərk etməsin.

• İpoteka faizinin tutulması (mənfəət qazanma): Bu, şəxsi ev almaq borcunuza aiddir. Bu borc şəxsidir və köçürülə bilməz; Qəbuldan sonra hər hansı “yeni” hissə çıxılmanın saxlanılması üçün annuitet/xətti olmalıdır (2013-cü ildən sonrakı qaydalar).

• Bijleenregeling (kapitaldan istifadə etməklə): Əgər siz overwaarde ilə satsanız və sonra alsanız, həmin kapitala yenidən investisiya etməmək gələcək faiz endirimlərini məhdudlaşdıra bilər. Kapitalı və hər bir tərəfdaşın nə aldığını sənədləşdirin.

• Qalıq borc (restschuld): Satışdan əldə olunan gəlir krediti əhatə etmirsə, siz birgə məsuliyyət daşıyırsınız. NHG ilə, qalıq şərtlər altında bağışlana bilər; əks halda, fiskal məsləhətçi ilə vergi rejimini və ödənişi müzakirə edin.

• Sübut saxlamaq: Qiymətləndirməni, borc verənin hesabatlarını və imzalanmış hesablaşmanı yadda saxlayın; vergi bəyannaməsi və faiz endirimi iddialarını əsaslandırmaq üçün onlara ehtiyacınız olacaq.

Addım 10. Aralıq dövrü idarə edin (ödənişlər, doluluq və risk)

Kreditor müqaviləni imzalayana və notarius bölünmə aktını qeydə alana qədər siz hər ikiniz birgə və ayrıca məsuliyyət daşıyırsınız. Aralıq dövrü bir layihə kimi qəbul edin: buraxılmış ödənişlərin qarşısını alın, yeni mübahisələrdən qaçın və satmaq və ya köçürmək üzrə olduğunuz aktivi qoruyun. Qısa, praktiki qaydaları kağıza qoyun və onlara əməl edin.

• Ödəmələr: İpoteka, sığorta, vergilər, kommunal xidmətlər və təmiri kim ödəyir - nə vaxta qədər.
• Yaşayış/açarlar: Orada kim yaşayır, giriş qaydaları, baxışlar (satılırsa) və aydın bir köçmə tarixi.
• Decisions: Yazılı razılıq olmadan heç bir əsas xərc və ya qiymət dəyişikliyi (satılırsa).
• Riskə nəzarət: Sığortaları aktiv saxlayın, sayğacların oxunuşlarını/nöqsanlarını sənədləşdirin və müqavilələri izləmək üçün yazılı şəkildə əlaqə saxlayın.

Addım 11. Əgər əməkdaşlıq pozulursa, vasitəçilik və ya məhkəmə variantlarından istifadə edin

Danışıqlar dayanarsa, buraxılmış ödənişlər hər ikinizə zərər vermədən hərəkətə keçin. Rəqəmləri (qiymətləndirmə, kapital, ödənişlər) satış və ya satınalma, doluluq, son tarixlər və ehtiyat planına dair aydın öhdəliklərə çevirmək üçün vasitəçiliklə başlayın. Bu uğursuz olarsa, məqsədyönlü hüquqi addımlarla sürətləndirin.

• Əvvəlcə vasitəçilik: Daha sürətli, daha ucuz və nəzarəti sizdə saxlayır; bütün müqavilələri qeyd edin.
• Satış üçün məhkəmə icazəsi: Əgər keçmiş sevgiliniz əməkdaşlıq etməzsə, vəkil onların razılığı olmadan məhkəmədən satış icazəsi istəyə bilər.
• Kreditinizi qoruyun: Qəbul və ya satış başa çatana qədər siz birgə və fərdi məsuliyyətdə qalacaqsınız; ödənişləri cari saxlayın.

Addım 12. Xüsusi vəziyyətlər: NHG, mənfi kapital və ya yeni tərəfdaş əlavə etmək

Bəzi kənar hallar "keçmiş və ipoteka: evi kim saxlamalı?" hər şeydən çox. NHG-nin müraciət edib-etmədiyini, mənfi kapitalla üzləşdiyinizi və yeni tərəfdaşın ipotekaya qoşulub-qoşulmayacağını tez yoxlayın. Hər birinin fərqli kreditor, notarius və hesablaşma təsirləri var - satın alma ilə bağlı danışıqlardan əvvəl onları planlaşdırın.

• NHG (Milli Hipotek Zəmanəti): Əhatə dairəsini təsdiqləyin. Əgər satış qalıq borcunu tərk edərsə, NHG onu şərtlər daxilində bağışlaya bilər; hesablaşmaya qədər ödənişləri cari saxlayın.
• Mənfi kapital (restschuld): Çatışmazlığın proporsional bölünməsinə razılaşın. Əgər biri qalırsa, ayrılan tərəfdaşın aşağı dəyərdəki payını necə ödədiyini sənədləşdirin.
• Yeni tərəfdaş əlavə etmək: Onlar ipoteka sənədini birgə imzalayır və birgə məsuliyyət daşıyırlar. Bank əlverişliliyi yenidən qiymətləndirir; notarius mülkiyyət və ipoteka sənədlərini yeniləyir.

Addım 13. Vaxt qrafiki, xərclər və sizə lazım olacaq sənədlər

Praktik, mərhələli bir proses gözləyin: qiymətləndirmə, borc verənin qərarı və notariusun tamamlanması. Hər iki kredit faylını qorumaq üçün ödənişləri cari saxlayın. Sadə hallarda, hər şeyi təşkil etmək adətən təxminən iki ay çəkir; kompleks gəlir, mənfi kapital və ya qeyri-kooperasiya bunu genişləndirə bilər.

• Tipik vaxt qrafiki: Qiymətləndirmə və fayl hazırlığı → kreditorun qiymətləndirilməsi və azad edilməsi qərarı → notarius imzası (bölmə aktı və hər hansı yeni ipoteka). Çox vaxt ±2 ay ərzində tamamlanır, lakin vəziyyətə görə dəyişir.

• Ümumi xərclər:

  • Qiymətləndirmə (vergi)
  • Bank administrasiyası haqqı (buraxılış/ipoteka)
  • Notarius (bölmə aktı; lazım olduqda ipoteka sənədi)
  • Məsləhətçi haqları (ipoteka/maliyyə)
  • Fakultativ: əməkdaşlıq uğursuz olarsa vasitəçilik/hüquqi

• Əsas sənədlər:

  • Boşanma/ayrılıq müqaviləsi və aktiv bölgüsü şərtləri
  • Cari ipoteka bəyanatı/şərtləri
  • Gəlir sübutu (işəgötürənin bəyannaməsi və/və ya illik hesabat)
  • Son qiymətləndirmə hesabatı (vergi)
  • NHG təsdiqi (varsa)

Addım 14. Hollandiyada hüquqi yardım nə vaxt alınmalı

Əməkdaşlıq zəiflədikdə və ya risklər yüksək olduqda Hollandiyalı vəkil alın. Tipik tetikleyiciler: satınalma/overwaarde və ya restschuld ilə bağlı fikir ayrılığı, kreditor/notarius sənədlərini satmaqdan və ya imzalamaqdan imtina, mürəkkəb rejimlər (nikahdan əvvəl, xarici nikah), kimin evi tuta biləcəyi ilə bağlı mübahisələr, NHG/neqativ-sərmayə məsələləri və ya təcili ödəniş defoltları. Hüquqşünas şərtləri rəsmiləşdirə, satmaq və ya son tarixlər təyin etmək üçün məhkəmə icazəsi ala bilər və sizi birgə və bir sıra məsuliyyət risklərindən qoruya bilər.

Açar aparıcılar

Evi saxlayan dörd rıçaqdan ibarətdir: mülkiyyətiniz/evlilik rejiminiz, kapital riyaziyyatı, borc verənin əlverişliliyi və əməkdaşlıq. Bank bir ad buraxana qədər hər ikisi birgə və fərdi məsuliyyət daşıyırlar. Aydın ardıcıllıq - qiymətləndirmə, hesablaşma şərtləri, borc verənin təsdiqi, notarius - kredit və vergi mövqeyinizi qoruyur.

• Hüquqi çərçivəni təsdiqləyin: Mülkiyyət sənədi və evlilik rejimi (nikah/qeydiyyatdan keçmiş tərəfdaşlıq/nikahdan əvvəl/xarici nikah).
• Xəritə riskləri və əhatə dairəsi: İpoteka faktları, birgə məsuliyyət, əlaqəli sığortalar və NHG statusu.
• Marşrutu seçin: Almaq, satmaq və ya müvəqqəti müştərək mülkiyyət – cari qiymətləndirmə və həddən artıq ödəmə/istirahət əsasında.
• Əvvəlcə kağıza qoyun: Şərtləri imzalanmış müqaviləyə daxil edin; sonra borc verənin təsdiqini təmin edin və notariusun bölünmə aktını məsuliyyətdən azad etmək üçün keçin.
• Vergilərə baxın: Faizlərin tutulması şəxsidir; qalıq borc üzrə bijleenregeling və NHG qaydalarını nəzərdən keçirin.
• Sıxılıbsa: Mediasiyadan və ya məhkəmədən istifadə etmək; ödənişləri cari saxlayın. Tipik vaxt qrafikləri təxminən iki aydır.

Xüsusi Hollandiyalı hüquqi dəstəyə ehtiyacınız varmı? Komanda ilə danışın Law & More.