Hazırda bütün dünya ağlasığmaz miqyasda böhran yaşayır. Bu o deməkdir ki, hökumətlər də fövqəladə tədbirlər görməlidirlər. Bu vəziyyətin vurduğu və davam etdirəcəyi zərər çox böyük ola bilər. Fakt budur ki, hazırda heç kim böhranın miqyasını və nə qədər davam edəcəyini qiymətləndirmək iqtidarında deyil. Vəziyyətdən asılı olmayaraq, iş yerlərinin icarəsi hələ də qüvvədədir. Bu bir neçə sual doğurur. Bu yazıda kirayəçilər və ya iş yerlərinin sahibləri ilə yarana biləcək bir neçə suala cavab vermək istərdik.
Kirayə haqqı
İcarə haqqını hələ ödəməlisən? Bu sualın cavabı işin şərtlərindən asılıdır. Hər halda, iki vəziyyəti ayırmaq lazımdır. Birincisi, artıq restoran və kafe kimi biznes məqsədləri üçün istifadə edilə bilməyən iş otaqları. İkincisi, hələ də açıq ola biləcək, ancaq qapılarını özləri bağlamağı seçən mağazalar var.
Kirayəçi icarə müqaviləsinə əsasən kirayə haqqını ödəməlidir. Bu olmazsa, müqavilənin pozulmasıdır. İndi sual yaranır, fors-major ola bilərmi? Bəlkə də icarə müqaviləsində fors-major vəziyyətinin tətbiq oluna biləcəyi şərtlər barədə razılaşmalar var. Əks təqdirdə qanun tətbiq olunur. Qanunda deyilir ki, icarəçi uyğunsuzluq üçün məsuliyyət daşımırsa, fors-major vəziyyət var; başqa sözlə, kirayəni ödəyə bilməməsi kirayəçinin günahı deyil. Koronavirus səbəbi ilə öhdəliklərin yerinə yetirilməməsinin fors-major vəziyyəti ilə nəticələnib-gətirmədiyi aydın deyil. Bunun üçün bir presedent olmadığı üçün bu vəziyyətdə nəticənin necə olacağını qiymətləndirmək çətindir. Bununla birlikdə rol oynayan şey, bu tip kirayə münasibətlərində tez-tez istifadə olunan ROZ (Əmlak Şurası) müqaviləsidir. Bu müqavilədə kirayə azaldılması tələbi standart olaraq xaric edilmişdir. Məsələ burasındadır ki, ev sahibi mövcud vəziyyətdə bu nöqteyi-nəzərini əsaslı saxlaya bilərmi?
Kiracı dükanını bağlamağı seçərsə, vəziyyət başqa olacaq. Ancaq hazırda bunu etmək məcburiyyəti yoxdur, reallıq budur ki, ziyarətçilər daha azdır və buna görə qazanc azdır. Sual, vəziyyətin tamamilə kiracının hesabına olmağının olub olmamasıdır. Bu suala dəqiq bir cavab vermək mümkün deyil, çünki hər vəziyyət fərqlidir. Bu vəziyyət ayrı-ayrılıqda qiymətləndirilməlidir.
Gözlənilməz hallar
Həm kirayəçi, həm də ev sahibi gözlənilməz hallara yol aça bilər. Ümumiyyətlə, iqtisadi böhran sahibkarın adından cavabdehdir, baxmayaraq ki, əksər hallarda korona böhranı səbəbindən bu fərqli ola bilər. Hökumətin həyata keçirdiyi tədbirlər də nəzərə alına bilər. Gözlənilməmiş hallara əsaslanan iddia, icarənin məhkəmə tərəfindən dəyişdirilməsinə və ya ləğv edilməsinə imkan verir. İcarəçinin artıq razılaşmanın davam etdirilməsi üçün ağlabatan tutulmayacağı təqdirdə bu mümkündür. Parlament tarixinə görə bir hakim bu mövzuda təmkinli davranmaq məcburiyyətindədir. Artıq məhkəmələrin də bağlandığı bir vəziyyətdəyik: buna görə də hökmü tez bir zamanda almaq asan olmayacaq.
Kirayə verilən əmlakın çatışmazlığı
Kiracı icarə haqqının azaldılması və ya çatışmazlıq olduqda kompensasiya tələb edə bilər. Əmlakın və ya başqa bir şərtin çatışmazlığı icarəçinin icarə müqaviləsinin əvvəlində icarə haqqından istifadə etməməsi ilə nəticələnir. Məsələn, bir çatışmazlıq ola bilər: tikinti nöqsanları, sızan bir dam, kalıp və qəza çıxışının olmaması səbəbindən istismar icazəsi ala bilməməsi. Məhkəmələr ümumiyyətlə ev sahibinin hesabına olmalı olan bir vəziyyətin olduğunu mühakimə etmək istəmirlər. Hər halda, ictimaiyyətin olmaması səbəbindən zəif iş, ev sahibinə tapşırılmalı olan bir hal deyil. Bu, sahibkarlıq riskinin bir hissəsidir. Həm də bir rol oynayan şey, bir çox hallarda icarəyə götürülmüş əmlakın hələ də istifadə edilə biləcəyidir. Buna görə daha çox restoran, yeməklərini alternativ olaraq təqdim edir və ya qəbul edir.
İstismar öhdəliyi
Ticarət binalarının əksər icarəsi əməliyyat öhdəliyini əhatə edir. Bu o deməkdir ki, kirayəçi icarəyə götürülmüş iş yerlərindən istifadə etməlidir. Xüsusi hallarda istismar etmə öhdəliyi qanundan irəli gələ bilər, lakin bu həmişə belə deyil. İş və ofis binalarının demək olar ki, bütün sahibləri ROZ modellərindən istifadə edirlər. ROZ modelləri ilə əlaqəli ümumi müddəalarda kirayəçinin icarəyə götürülmüş yerdən “səmərəli, tam, düzgün və şəxsən” istifadə edəcəyi bildirilir. Bu, icarəçinin əməliyyat öhdəliyinə tabe olduğu deməkdir.
Bu günə qədər Hollandiyada bir ticarət mərkəzinin və ya ofis sahəsinin bağlanmasını əmr edən ümumi bir hökumət tədbiri yoxdur. Bununla yanaşı, hökumət bütün məktəblərin, yemək və içmə müəssisələrinin, idman və fitness klublarının, saunaların, seks klublarının və qəhvə mağazalarının əlavə xəbərdarlığa qədər ölkə daxilində bağlanacağını açıqladı. Kiracı hökumətin əmri ilə icarəyə götürülmüş əmlakı bağlamağa məcburdursa, kirayəçi bunun üçün məsuliyyət daşımır. Bu, mövcud milli vəziyyətə görə kiracının cavabdeh olmaması lazım olan bir haldır. Ümumi müddəalara əsasən kirayəçi də hökumətin göstərişlərinə əməl etməyə borcludur. İşəgötürən olaraq təhlükəsiz bir iş mühitini təmin etməyə borcludur. Bu öhdəlik işçilərə koronavirusun çirklənmə riskinə məruz qalmamaqla yaranır. Bu vəziyyətdə ev sahibi kiracını fəaliyyət göstərməyə məcbur edə bilməz.
İşçilərin və / və ya müştərilərin sağlamlığına görə, icarəçilərin özləri də icarə verilmiş əmlakı hökumət tərəfindən göstərilməməsinə baxmayaraq bağlamaq qərarına gəldiklərini görürük. Mövcud şəraitdə ev sahiblərinin öhdəliyin icrası, cərimələrin ödənilməsi və ya vurulmuş zərərin ödənilməsi üçün iddia qaldıra bilməyəcəyinə inanırıq. Rasionallıq və ədalətlilik, həmçinin kiracının ziyanını mümkün qədər məhdudlaşdırmaq öhdəliyinə əsaslanaraq, ev sahibinin (müvəqqəti) bağlanmasına etiraz edəcəyini təsəvvür etmək çətin olur.
Kirayə verilən əmlakdan fərqli istifadə
Qida və içki müəssisələri bu anda bağlıdır. Bununla birlikdə, yemək götürməyə və çatdırmağa hələ də icazə verilir. Bununla birlikdə, kirayə müqaviləsi çox vaxt ciddi bir məqsəd siyasətini təmin edir; yeməyi restorandan fərqli edən nədir. Nəticədə bir kirayəçi, kirayə müqaviləsinə zidd hərəkət edə bilər və bəlkə də cərimələri kəsir.
Mövcud vəziyyətdə hər kəsin ziyanını mümkün qədər məhdudlaşdırmaq vəzifəsi var. Alma / çatdırılma funksiyasına keçməklə bir kiracı uyğun gəlir. Bu şəraitdə bunun müqavilə məqsədinə zidd olduğu nöqteyi-nəzərini müdafiə etmək çətindir. Əslində, kirayəçi icarə haqqını ödəyə bilməsi üçün işini davam etdirmək üçün əlindən gələni etmədiyi təqdirdə kirayəçi haqqında bir iddia daha çox olur.
Nəticə
Başqa sözlə, hər kəs zərərlərini mümkün qədər məhdudlaşdırmağa borcludur. Hökumət artıq sahibkarlara kömək etmək və maliyyə təzyiqlərini azaltmaq üçün geniş tədbirləri açıqladı. Bu tədbirlərin imkanlarından istifadə etmək tövsiyə olunur. Kiracı bunu etməkdən imtina edərsə, itkiləri ev sahibinə vermək çətin hesab edilə bilər. Bu da əksinə tətbiq olunur. Bununla yanaşı, siyasətçilər, icarəçilərdən gələn müddət ərzində kirayəni normallaşdırmağa çağırdılar ki, risk paylaşılsın.
Kirayəçi ilə ev sahibi bir-biri ilə müqavilə münasibətlərinə və “razılaşma bir razılaşmadır” prinsipinə baxmayaraq. Bir-birimizlə danışmağı və imkanlara baxmağı məsləhət görürük. Kirayəçi və ev sahibi bu müstəsna vaxtlarda bir-biri ilə görüşə bilər. Bağçının bağlanması səbəbindən kiracının gəliri olmadığı halda, ev sahibinin xərcləri də davam edir. Hər iki müəssisənin bu böhrandan sağ çıxması və aradan qaldırılması hər kəsin marağındadır. Bu yolla kirayəçi və ev sahibi icarənin müvəqqəti olaraq qismən ödəniləcəyini və çatışmazlığın iş yerləri açıldıqda tutulacağını qəbul edə bilərlər. Mümkün olduğu təqdirdə bir-birimizə kömək etməliyik və bundan başqa ev sahibləri iflas edən kirayəçilərə heç bir fayda vermirlər. Axı bu dövrdə yeni bir kirayəçi asanlıqla tapılmır. Seçiminiz nə olursa olsun, tələsik qərar verməyin və imkanları barədə sizə məsləhət verək.
Əlaqə
Mövcud vəziyyət bu qədər gözlənilməz olduğu üçün bunun sizin üçün çox sual yarada biləcəyini düşünə bilərik. İnkişafları yaxından izləyirik və son vəziyyət barədə məlumat verməyimizdən məmnunuq. Bu yazı ilə bağlı hər hansı bir sualınız varsa, zəhmət olmasa vəkilləri ilə əlaqə saxlamaqdan çəkinməyin Law & More.