Kirayə qorunması

Hollandiyada bir ev kirayəyə götürdüyünüzdə, avtomatik olaraq kirayə qorunması hüququna sahibsiniz. Eyni şey icarəçilərinizə və köməkçilərinizə aiddir. Prinsipcə, kirayə qorunması iki aspektdən ibarətdir: kirayə qiymətlərinin qorunması və kirayə müqaviləsinin ləğv edilməsinə qarşı kirayə mülkiyyəti, mənzil sahibinin sadəcə kirayə müqaviləsini ləğv edə bilməyəcəyi mənasında. Kirayə qorunmasının hər iki cəhəti sosial mənzil kirayəçilərinə şamil edilsə də, sərbəst sektordakı mənzil kirayəçiləri üçün belə deyil. Hansı kirayə qoruma məsələsi gündəmdədir və icarə qiymətinin qorunması və ya icarə ləğvi kontekstində kirayə qorunması nə vaxt bu bloqda müzakirə olunur. Ancaq əvvəlcə bu blog icarə müdafiəsinin ümumi tətbiqi üçün yaşayış sahəsi adlanan vəziyyəti müzakirə edir.

Yaşayış sahəsi

Kirayə qorunması ilə əlaqədar qanuni müddəaların tətbiqi üçün əvvəlcə yaşayış sahəsi ilə bağlı bir sual olmalıdır. Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7-ci maddəsinə görə: 233-cü yaşayış sahəsi, müstəqil və ya özünə məxsus olmayan bir ev, bir karvan və ya daimi yaşamaq üçün nəzərdə tutulmuş bir dayaq kimi kirayəyə verildiyi müddətcə tikilmiş bir daşınmaz əmlak deməkdir. Beləliklə, kirayə müdafiəsi məqsədi ilə müstəqil və ya özünəməxsus yaşayış yerlərinin kirayəçiləri arasında başqa bir fərq qoyulmur.

Yaşayış sahəsi konsepsiyasına daşınmaz əşyalar, başqa sözlə, təbiətinə görə ev, karvan və ya meydança ilə ayrılmaz şəkildə bağlı olan və ya icarə müqaviləsi sayəsində onun bir hissəsi olan obyektlər daxildir. Bir yaşayış kompleksində, məsələn, pilləkən zolağı, qalereyalar və dəhlizlər, habelə ümumi bir xarakter daşımayan boşluqlar olaraq müqavilə ilə təyin edildikləri təqdirdə mərkəzi qurğular ola bilər.

Bununla birlikdə, Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7: 233-cü bəndinin mənası daxilində yaşayış sahəsi yoxdur:

• yaşayış sahəsindən qısamüddətli istifadə; bunun olub-olmaması, məsələn, tətil evi və ya mübadilə evi kimi istifadənin təbiəti əsasında müəyyən edilir. Bu mənada qısa müddət razılaşdırılmış vaxta deyil, istifadəyə aiddir;
• asılı yaşayış sahəsi; ev ticarət sahəsi ilə birlikdə icarəyə verildiyi təqdirdə; bu halda, ev kirayə verilən iş sahəsinin bir hissəsidir, beləliklə mənzil şərtləri deyil, iş sahəsi ilə bağlı müddəalar evə şamil edilir;
• ev qayığı; bu, Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7: 233-cü maddəsinin qanuni tərifinə uyğun olmayan bir fenomendir. Belə bir ev ümumiyyətlə daşınmaz əmlak kimi qəbul edilə bilməz, çünki torpaqla və ya bankla davamlı bir əlaqə yoxdur.

İcarə qiymətinin qorunması

Yuxarıda təsvir olunan yaşayış sahəsinin şərtləri yerinə yetirilmişsə, kirayəçi ilk növbədə kirayə qiymətlərinin qorunmasından istifadə edəcəkdir. Bu halda aşağıdakı başlanğıc nöqtələri tətbiq olunur:

• kirayə qaldığı yaşayış yeri daxil olmaqla keyfiyyət və bunun üçün ödənilməli olan kirayə haqqı arasındakı nisbət məqbul olmalıdır;
• icarəçinin ilkin kirayə qiymətini İcarə Komitəsi tərəfindən qiymətləndirilməsinə hər zaman imkanı var; bu, icarə başlanandan sonra 6 ay ərzində mümkündür; Kirayə Komitəsinin qərarı məcburidir, lakin baxılması üçün hələ Rayon Məhkəməsinə təqdim edilə bilər;
• ev sahibi sınırsız kirayə artımı ilə davam edə bilməz; Nazir tərəfindən müəyyən edilən maksimum icarə artım faizi kimi kirayə artımına xüsusi qanuni məhdudiyyətlər tətbiq edilir;
• kirayə qorunması ilə əlaqədar qanuni müddəalar məcburi qanunlardır, yəni ev sahibi icarə müqaviləsində icarəçinin zərərinə bunlardan kənara çıxa bilməz.

Yeri gəlmişkən, göstərilən prinsiplər yalnız sosial evin kirayəçisinə aiddir. Bu, tənzimlənən kirayə sektoruna daxil olan və bu səbəbdən liberallaşdırılmış və ya pulsuz kirayə sektoruna aid yaşayış sahəsi ilə fərqlənməli olan yaşayış sahəsidir. Sərbəstləşdirilmiş və ya pulsuz mənzil halında, kirayə o qədər yüksəkdir ki, kirayəçi artıq kirayə subsidiyasına layiq deyil və bu səbəbdən də qanunların müdafiəsindən kənarda qalır. Liberalizasiya edilmiş və sosial mənzil arasındakı sərhəd təxminən aylıq 752 avro kirayə qiymətindədir. Razılaşdırılmış kirayə qiyməti bu məbləği keçərsə, kirayəçi artıq yuxarıda göstərilən prinsiplərə etibar edə bilməz, çünki bu, liberallaşdırılmış mənzilin kirayəsi ilə əlaqədardır.

Kirayə müqaviləsinin ləğv edilməsinə qarşı kirayə qorunması

Bununla birlikdə, kirayə qorunmasının digər aspektinin tətbiqi üçün sosial və liberallaşdırılmış mənzillərin kirayəçiləri arasında heç bir fərq qoyulmur. Başqa sözlə, bu mənzil sahibinin sadəcə kirayə müqaviləsini ləğv edə bilməyəcəyi mənasında, yaşayış sahəsinin hər bir kiracısının kirayə müqaviləsinin ləğv edilməsindən böyük ölçüdə və avtomatik olaraq qorunması deməkdir. Bu kontekstdə kiracı xüsusi olaraq qorunur, çünki:

• ev sahibi tərəfindən xitam verilməsi, Mülki Məcəllənin 7: 272-ci maddəsinə uyğun olaraq kirayə müqaviləsini ləğv etmir.; prinsipcə, əvvəlcə icarə müqaviləsinin qarşılıqlı razılıq əsasında ləğv edilməsinə çalışmaq ev sahibinə aiddir. Bu nəticə vermirsə və kirayəçi ləğv etməyi qəbul etmirsə, ev sahibinin xitam verməsi kirayə müqaviləsini həqiqətən ləğv etmir. Bu o deməkdir ki, kirayə müqaviləsi həmişəki kimi davam edir və ev sahibi icarə müqaviləsinə xitam verilməsi üçün qanuni bir iddia qaldıraraq rayon məhkəməsinə müraciət etməlidir. Bu halda məhkəmə ev sahibinin xitam tələbi ilə bağlı geri dönməz bir qərar qəbul etməyincə, kirayə müqaviləsi bitməyəcəkdir.
• Holland Mülki Məcəlləsinin 7: 271-ci maddəsi nəzərə alınmaqla, ev sahibi ləğv üçün bir səbəb göstərməlidir; ev sahibi kirayə müqaviləsinə xitam verəcəksə, Mülki Məcəllənin yuxarıda göstərilən maddəsinə uyğun olmalıdır. Xəbərdarlıq müddətinə əlavə olaraq, ləğv üçün zəmin bu kontekstdə vacib bir rəsmiyyətdir. Beləliklə, ev sahibi Hollandiyanın Mülki Məcəlləsinin 7-ci maddəsi: 274-cü bəndinin 1-ci bəndində göstərildiyi kimi, ləğv barədə bildirişində xitam səbəblərindən birini göstərməlidir:

1. kirayəçi özünü yaxşı kirayəçi kimi aparmadı
2. bu müəyyən bir müddət üçün kirayə ilə bağlıdır
3. ev sahibinin öz istifadəsi üçün təcili olaraq kirayəyə ehtiyacı var
4. kirayəçi yeni icarə müqaviləsi bağlamaq üçün məqbul təkliflə razılaşmır
5. ev sahibi, etibarlı bir bölgə planına uyğun olaraq kirayəyə verilmiş bir ərazi istifadəsini həyata keçirmək istəyir
6. icarəyə xitam verilməsində mənzil sahibinin mənfəətləri, icarənin davam etdirilməsində kirayənin mənafelərindən üstündür (ev sahibi icarəsi halında)

• icarə yalnız Holland Mülki Məcəlləsinin 7: 274-cü maddəsinin 1-ci bəndində göstərilən əsaslarla hakim tərəfindən ləğv edilə bilər; Yuxarıda göstərilən əsaslar tamdır: yəni məhkəmə icraatı məhkəmələrdə aparılırsa, digər əsaslarla kirayə müqaviləsinə xitam vermək mümkün deyil. Yuxarıda göstərilən əsaslardan biri yaranarsa, məhkəmə icarəçinin xitam vermə tələbini də təmin etməlidir. Bu vəziyyətdə, mənafelərin (daha da) ölçülməsi üçün yer yoxdur. Bununla birlikdə, təcili şəxsi istifadə üçün ləğv zəminində bu baxımdan bir istisna tətbiq olunur. İddiaya icazə verildikdə, məhkəmə evdən çıxarılma vaxtını da təyin edəcəkdir. Lakin ev sahibinin xitam tələbi rədd edilərsə, müvafiq icarə onun tərəfindən üç il müddətinə yenidən ləğv edilə bilməz.

Kirayə Bazar Hərəkatı Qanunu

Əvvəllər kirayə qorunması praktik olaraq çox tənqidlərə məruz qalırdı: kirayə qorunması həddini aşmış olardı və kirayə mühafizəsi o qədər sərt olmasaydı evi kirayəyə vermək istəyən daha çox ev sahibi var. Qanunverici bu tənqidə həssas olduğunu sübut etdi. Bu səbəbdən, qanunverici bu qanunu 1 iyul 2016-cı il tarixindən etibarən İcarə Bazarı Transfer Qanunu ilə tətbiq etməyi seçdi. Bu yeni qanunla kirayənin müdafiəsi daha az sərtləşdi. Bu qanunun kontekstində bunlar ən vacib dəyişikliklərdir:

• iki il və ya daha az müstəqil yaşayış sahəsi ilə bağlı kirayə müqavilələri üçün və beş il və ya daha az müstəqil olmayan yaşayış sahəsi ilə bağlı kirayə müqavilələri üçün, ev sahibinin kirayə qoruması olmadan kirayə verməsi mümkün olmuşdur. Bu o deməkdir ki, icarə müqaviləsi razılaşdırılmış müddətdən sonra qanunun qüvvəyə minməsi ilə başa çatır və əvvəllər olduğu kimi ev sahibi tərəfindən ləğv edilməməlidir.
• hədəf qrup müqavilələrinin tətbiqi ilə, tələbə kimi müəyyən bir hədəf qrupu üçün nəzərdə tutulan mənzillərlə bağlı kirayə müqaviləsini ləğv etmək ev sahibinin də asanlaşdırdı. Kirayəçi artıq müəyyən bir hədəf qrupuna aid deyilsə və məsələn, artıq tələbə kimi qəbul edilə bilmirsə, ev sahibi təcili şəxsi istifadə səbəbindən xitam verməyə daha asan və daha tez davam edə biləcəkdir.

Bir kirayəçisiniz və hansı kirayə qorunmasına uyğun olduğunuzu bilmək istəyirsiniz? Kirayə müqaviləsini ləğv etmək istəyən ev sahibisiniz? Yoxsa bu blogla bağlı başqa suallarınız var? Sonra əlaqə saxlayın Law & More. Hüquqşünaslarımız kirayə hüququ üzrə mütəxəssisdirlər və sizə məsləhət verməkdən məmnunluq duyurlar. Kirayə mübahisənizin məhkəmə prosesinə səbəb olması halında, sizə qanuni olaraq kömək edə bilərlər.