Hər bir kiracının iki vacib hüququ vardır: yaşayış həzzinin hüququ və kirayə qorunması hüququ. İlə əlaqədar olaraq kirayəçinin ilk haqqını harada müzakirə etdik ev sahibinin borcları, kiracının ikinci haqqı haqqında ayrı bir blogda gəldi kirayə qorunması. Bu səbəbdən bu blogda başqa bir maraqlı sual müzakirə ediləcək: kirayəçinin başqa hansı hüquqları var? Yaşamaqdan istifadə hüququ və kirayə qorunması hüququ kirayəçinin ev sahibinə qarşı sahib olduğu yeganə hüquqlar deyil. Məsələn, kirayəçi, kirayə və subletinqdən keçməyən əmlakın köçürülməsi kontekstində bir sıra hüquqlara da sahibdir. Hər iki hüquq bu blogda ardıcıl müzakirə olunur.
Mülkiyyətin köçürülməsi kirayədən keçmir
Hollandiya Mülki Məcəlləsinin yaşayış və ticarət sahələrinin kirayəçilərinə şamil olunan 1-ci maddəsinin 7-ci bəndində aşağıdakılar göstərilir:
"Kirayə müqaviləsinin aid olduğu əmlakın ev sahibi tərəfindən verilməsi (...) ev sahibinin hüquq və vəzifələrini kirayə müqaviləsindən alıcıya keçir.".
Kirayəçi üçün bu maddə hər şeydən əvvəl kirayə edilmiş əmlaka sahiblik hüququnun, məsələn ev sahibi tərəfindən başqasına satılması yolu ilə ötürülməsinin, kirayə müqaviləsinin bitməməsi deməkdir. Bundan əlavə, kiracı, ev sahibinin qanuni varisinə qarşı iddialar irəli sürə bilər, indi bu qanuni varis ev sahibinin hüquq və vəzifələrini öz üzərinə götürür. Daha sonra kirayəçinin hansı tələbləri dəqiq bir şəkildə soruşduğu üçün əvvəlcə ev sahibinin hansı hüquq və vəzifələrinin qanuni varisinə keçdiyini müəyyənləşdirmək vacibdir. Mülki Məcəllənin 3-ci maddəsinin 7-cü bəndinə görə: Mülki Məcəllənin 226-cı bəndinə əsasən bunlar, xüsusilə ev sahibinin kirayəçinin ödəyəcəyi ödəniş üçün icarəyə götürülmüş əmlakın istifadəsi ilə birbaşa əlaqəli hüquq və vəzifələridir, yəni kirayə haqqı. Bu o deməkdir ki, kirayəçinin ev sahibinin qanuni varisinə qarşı irəli sürə biləcəyi iddialar, prinsipcə, onun ən vacib iki hüququ ilə əlaqədardır: yaşamaq həzzi və qoruma hüququ.
Bununla birlikdə, əksər hallarda, kirayəçi və ev sahibi icarə müqaviləsində başqa məzmununa görə başqa müqavilələr bağlayır və bunları bəndlərə yazır. Adi bir nümunə kirayənin üstünlük hüququ ilə bağlı bir bənddir. Kirayəçiyə çatdırılma hüququ verməməsinə baxmayaraq, ev sahibinin təklif etmə öhdəliyini nəzərdə tutur: ev sahibi başqa bir qanuni varisə satılmadan əvvəl icarəyə götürdüyü əmlakı əvvəl kirayəyə verməli olacaq. Növbəti ev sahibi də icarəçiyə qarşı bu bəndlə bağlı olacaqmı? Məhkəmə hüququ baxımından bu belə deyil. Bu, kirayəçinin imtiyazlı hüququnun birbaşa kirayə ilə əlaqəli olmamasını təmin edir, beləliklə kirayəyə götürülmüş əmlakın alınması hüququ müddəasının ev sahibinin qanuni varisinə keçməməsi. Bu, yalnız kirayəçidən satın alma opsiyası ilə əlaqədardır və ev sahibinə vaxtaşırı ödəniləcək məbləğ, son əldə üçün kompensasiya elementini də əhatə edirsə, bu fərqlidir.
Sublizinq
Əlavə olaraq, Mülki Məcəllənin 7: 227-ci maddəsində kirayəçinin hüquqları ilə bağlı aşağıdakılar göstərilir:
"Kirayəçinin digər şəxsin istifadəsi ilə bağlı əsaslı etirazları olacağını düşünməməsi halında, kirayəyə götürülmüş əmlakı tamamilə və ya qismən başqasına verməyə səlahiyyət verilir."
Ümumiyyətlə, bu məqalədən kirayəçinin icarəyə götürdüyü əmlakın hamısını və ya bir hissəsini başqa bir şəxsə təqdim etmək hüququnun olduğu aydın olur. Mülki Məcəllənin 7: 227-ci maddəsinin ikinci hissəsi nəzərə alınmaqla, kirayəçi, ev sahibinin buna etiraz edəcəyindən şübhələnmək üçün səbəbləri olduqda, alt icarəyə başlaya bilməz. Bəzi hallarda, ev sahibinin etirazı açıq-aşkar görünür, məsələn kirayə müqaviləsinə subleting qadağası daxil edilir. Bu halda kirayəçinin subletləşdirməsinə icazə verilmir. Əgər kirayəçi bunu hər halda edirsə, bunun qarşılığında cərimə ola bilər. Bu cərimə daha sonra kirayə müqaviləsində sublet qoyma qadağası ilə əlaqələndirilməli və maksimum məbləğlə əlaqələndirilməlidir. Məsələn, Air B&B-dən bir otağın altına salınması bu şəkildə kirayədə qadağan edilə bilər ki, bu da çox vaxt belə olur.
Bu çərçivədə Mülki Məcəllənin 7: 244-cü maddəsi, yaşayış sahəsinin kirayəçisinin bütün yaşayış sahəsini icarəyə götürməsinə icazə verilmədiyini bildirən yaşayış sahəsinin altına salınması üçün də vacibdir. Bu, yaşayış otağının bir otağı kimi bir hissəsinə aid deyil. Başqa sözlə, kirayəçi, yaşayış sahəsini başqasına qismən əlavə etmək üçün prinsipcə sərbəstdir. Prinsipcə subtenantın icarəyə götürülmüş əmlakda qalma hüququ da vardır. Bu, kirayəçinin icarəyə götürdüyü əmlakı özü boşaltması məcburiyyətində qaldıqda da tətbiq olunur. Nəticədə, Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7: 269-cu maddəsi, ev sahibinin, əsas kirayə müqaviləsi bitmiş olsa belə, qanunun tətbiqi ilə sublet olmağa davam edəcəyini nəzərdə tutur. Bununla birlikdə, bu məqalənin məqsədləri üçün aşağıdakı şərtlər yerinə yetirilməlidir:
- Müstəqil yaşayış sahəsi. Başqa sözlə, mətbəx və vanna otağı kimi öz giriş imkanları və öz əsas imkanları olan yaşayış sahəsi. Buna görə yalnız bir otaq müstəqil bir yaşayış sahəsi kimi qəbul edilmir.
- Alt icarə müqaviləsi. Mülki Məcəllənin 7: 201-ci maddəsində göstərildiyi kimi, icarə müqaviləsi üçün tələblərə cavab verən icarəçi ilə köməkçi arasında bir razılaşma olmaq.
- İcarə müqaviləsi yaşayış sahəsinin icarəsinə aiddir. Başqa sözlə, kirayəçi ilə ev sahibi arasındakı əsas icarə müqaviləsi, qanuni yaşayış sahəsi müddəalarının tətbiq olunduğu yerin kirayəsi və icarəsi ilə əlaqəli olmalıdır.
Yuxarıda göstərilən müddəalara əməl edilmədiyi təqdirdə, kirayəçi ilə kirayəçi ilə ev sahibi arasında əsas kirayə müqaviləsi ləğv edildikdən sonra kirayə mülkdə qalma haqqını tələb etmək hüququ və ya mülkiyyəti yoxdur, beləliklə köçürülmə də onun üçün qaçılmazdır. Əlavənin şərtləri yerinə yetirməsi halında, kirayə evinin boşaldılmasına və evakuasiyasına son qoymaq üçün ev sahibinin altı aydan sonra subtenanta qarşı məhkəmə prosesi başlaya biləcəyini nəzərə almalıdır.
Yaşayış sahəsi kimi, ticarət sahəsi də kiracı tərəfindən incə ola bilər. Bəs kirayəçinin buna icazəsi yoxdursa və ya kirayə əmlakını boşaltmaq məcburiyyətindədirsə, bu halda mülkiyyətçinin ev sahibi ilə əlaqəsi necədir? 2003-cü il üçün açıq bir fərq var idi: ev sahibinin kirayəçi ilə heç bir əlaqəsi yox idi, çünki kirayəçinin yalnız icarəçi ilə qanuni əlaqəsi var idi. Nəticədə, subtenantın da hüququ yox idi və beləliklə ev sahibinə qarşı iddia qaldırıldı. O vaxtdan bəri, qanun bu baxımdan dəyişdi və kirayəçi ilə ev sahibi arasındakı əsas kirayə müqaviləsi bitərsə, kirayəçinin, məsələn, məhkəmə iclasında subentantı qatılaraq, kirayəçinin mənafeyini və mövqeyini təmin etməsini şərtləndirir. mülkədar. Ancaq əsas icarə müqaviləsi məhkəmə prosesindən sonra hələ də ləğv edilsə, subtenantın hüquqları da sona çatacaqdır.
Kirayədarsınız və bu blogla bağlı suallarınız varmı? Sonra əlaqə saxlayın Law & More. Hüquqşünaslarımız kirayə hüququ sahəsində mütəxəssisdirlər və sizə məsləhət verməkdən məmnunluq duyurlar. İcarə mübahisənizin məhkəmə prosesi ilə nəticələnməsi halında, sizə qanuni olaraq kömək edə bilərlər.