Korona böhranı biznes sahəsi icarələrinə necə təsir edir?
Hazırda bütün dünya ağlasığmaz miqyasda böhran yaşayır. Bu o deməkdir ki, hökumətlər də fövqəladə tədbirlər görməlidirlər. Bu vəziyyətin vurduğu və davam etdirəcəyi zərər çox böyük ola bilər. Fakt budur ki, hazırda heç kim böhranın miqyasını və nə qədər davam edəcəyini qiymətləndirmək iqtidarında deyil. Vəziyyətdən asılı olmayaraq, iş yerlərinin icarəsi hələ də qüvvədədir. Bu bir neçə sual doğurur. Bu yazıda kirayəçilər və ya iş yerlərinin sahibləri ilə yarana biləcək bir neçə suala cavab vermək istərdik.
Kirayə haqqı
İcarə haqqını hələ ödəməlisən? Bu sualın cavabı işin şərtlərindən asılıdır. Hər halda, iki vəziyyəti ayırmaq lazımdır. Birincisi, artıq restoran və kafe kimi biznes məqsədləri üçün istifadə edilə bilməyən iş otaqları. İkincisi, hələ də açıq ola biləcək, ancaq qapılarını özləri bağlamağı seçən mağazalar var.
Kirayəçi icarə müqaviləsinə əsasən icarə haqqını ödəməyə borcludur. Bu baş vermirsə, bu, müqavilənin pozulmasıdır. İndi sual yaranır, fors-major ola bilərmi? Ola bilsin ki, icarə müqaviləsində fors-major halların hansı hallarda tətbiq oluna biləcəyi ilə bağlı müqavilələr var. Əgər yoxsa, hüquq tətbiq edilir. Qanunda qeyd olunur ki, icarəçi tələblərə əməl edilməməsinə görə məsuliyyət daşıya bilmirsə, fors-major vəziyyət yaranır; başqa sözlə icarə haqqını ödəyə bilməməsi kirayəçinin günahı deyil.
Koronavirusa görə öhdəliklərin yerinə yetirilməməsinin fors-majorla nəticələnib-nəticə vermədiyi bəlli deyil. Bunun heç bir presedenti olmadığı üçün bu işdə nəticənin necə olacağını mühakimə etmək çətindir. Bununla belə, bu cür kirayə münasibətlərində tez-tez istifadə olunan ROZ (Daşınmaz Əmlak Şurası) müqaviləsi rol oynayır. Bu müqavilədə icarə haqqının azaldılması tələbi standart olaraq istisna edilir. Məsələ ondadır ki, ev sahibi mövcud vəziyyətdə bu nöqteyi-nəzəri əsaslı şəkildə qoruyub saxlaya bilərmi?
Kiracı dükanını bağlamağı seçərsə, vəziyyət başqa olacaq. Ancaq hazırda bunu etmək məcburiyyəti yoxdur, reallıq budur ki, ziyarətçilər daha azdır və buna görə qazanc azdır. Sual, vəziyyətin tamamilə kiracının hesabına olmağının olub olmamasıdır. Bu suala dəqiq bir cavab vermək mümkün deyil, çünki hər vəziyyət fərqlidir. Bu vəziyyət ayrı-ayrılıqda qiymətləndirilməlidir.
Gözlənilməz hallar
Həm kirayəçi, həm də ev sahibi gözlənilməz hallara müraciət edə bilər. Ümumiyyətlə, iqtisadi böhran sahibkarın adından cavabdehdir, baxmayaraq ki, əksər hallarda bu, korona böhranı səbəbindən fərqli ola bilər. Hökumətin həyata keçirdiyi tədbirləri də nəzərə almaq olar. Gözlənilməz hallara əsaslanan iddia məhkəmə tərəfindən icarə müqaviləsinin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi imkanı verir.
Bu, kirayəçinin müqavilənin davam etdirilməsini əsaslı şəkildə dayandıra bilməyəcəyi halda mümkündür. Parlament tarixinə görə, hakim bu məsələdə təmkinli davranmalıdır. Biz indi də elə bir vəziyyətdəyik ki, məhkəmələr də bağlıdır: ona görə də tez bir zamanda hökm çıxarmaq asan olmayacaq.
Kirayə verilən əmlakın çatışmazlığı
Kirayəçi icarə haqqının azaldılmasını və ya çatışmazlıq olduqda kompensasiya tələb edə bilər. Əmlakın vəziyyətindəki çatışmazlıq və ya hər hansı digər şərt icarə müqaviləsinin əvvəlində kirayəçinin hüququna malik olduğu kirayə haqqının olmaması ilə nəticələnir. Məsələn, çatışmazlıq ola bilər: tikinti qüsurları, damın sızması, qəlib və təcili çıxışın olmaması səbəbindən istismar icazəsi ala bilməmək.
Məhkəmələr, ümumiyyətlə, ev sahibinin hesabına olması lazım olan bir vəziyyətin olduğuna dair hökm verməyə həvəsli deyillər. Hər halda, ictimaiyyətin olmaması səbəbiylə pis iş ev sahibinə tapşırılacaq bir vəziyyət deyil. Bu, sahibkarlıq riskinin bir hissəsidir. Həm də rol oynayan odur ki, bir çox hallarda icarəyə götürülmüş əmlak hələ də istifadə edilə bilər. Buna görə daha çox restoran alternativ olaraq yeməklərini çatdırır və ya götürür.
İstismar öhdəliyi
Ticarət binalarının əksər icarəsi əməliyyat öhdəliyini əhatə edir. Bu o deməkdir ki, kirayəçi icarəyə götürülmüş iş yerlərindən istifadə etməlidir. Xüsusi hallarda istismar etmə öhdəliyi qanundan irəli gələ bilər, lakin bu həmişə belə deyil. İş və ofis binalarının demək olar ki, bütün sahibləri ROZ modellərindən istifadə edirlər. ROZ modelləri ilə əlaqəli ümumi müddəalarda kirayəçinin icarəyə götürülmüş yerdən “səmərəli, tam, düzgün və şəxsən” istifadə edəcəyi bildirilir. Bu, icarəçinin əməliyyat öhdəliyinə tabe olduğu deməkdir.
Bu günə qədər Hollandiyada bir ticarət mərkəzinin və ya ofis sahəsinin bağlanmasını əmr edən ümumi hökumət tədbiri yoxdur. Bununla belə, hökumət bütün məktəblərin, yemək-içmə müəssisələrinin, idman və fitnes klublarının, saunaların, seks klublarının və qəhvəxanaların növbəti xəbərdarlığa qədər ölkə daxilində bağlı qalacağını açıqlayıb. İcarəyə götürən dövlətin əmri ilə icarəyə götürdüyü əmlakı bağlamağa borcludursa, icarəçi buna görə məsuliyyət daşımır.
Bu, mövcud milli vəziyyətə görə icarəçinin məsuliyyətə cəlb edilməməsi lazım olan bir haldır. Ümumi müddəalara əsasən, kirayəçi də hökumətin göstərişlərinə əməl etməyə borcludur. İşəgötürən kimi o, həm də təhlükəsiz iş mühitini təmin etməyə borcludur. Bu öhdəlik işçilərin koronavirusla yoluxma riskinə məruz qalmamaqdan irəli gəlir. Bu şəraitdə ev sahibi icarəçini fəaliyyət göstərməyə məcbur edə bilməz.
İşçilərin və / və ya müştərilərin sağlamlığına görə, icarəçilərin özləri də icarə verilmiş əmlakı hökumət tərəfindən göstərilməməsinə baxmayaraq bağlamaq qərarına gəldiklərini görürük. Mövcud şəraitdə ev sahiblərinin öhdəliyin icrası, cərimələrin ödənilməsi və ya vurulmuş zərərin ödənilməsi üçün iddia qaldıra bilməyəcəyinə inanırıq. Rasionallıq və ədalətlilik, həmçinin kiracının ziyanını mümkün qədər məhdudlaşdırmaq öhdəliyinə əsaslanaraq, ev sahibinin (müvəqqəti) bağlanmasına etiraz edəcəyini təsəvvür etmək çətin olur.
Kirayə verilən əmlakdan fərqli istifadə
Qida və içki müəssisələri bu anda bağlıdır. Bununla birlikdə, yemək götürməyə və çatdırmağa hələ də icazə verilir. Bununla birlikdə, kirayə müqaviləsi çox vaxt ciddi bir məqsəd siyasətini təmin edir; yeməyi restorandan fərqli edən nədir. Nəticədə bir kirayəçi, kirayə müqaviləsinə zidd hərəkət edə bilər və bəlkə də cərimələri kəsir.
Mövcud vəziyyətdə hər kəsin ziyanını mümkün qədər məhdudlaşdırmaq vəzifəsi var. Alma / çatdırılma funksiyasına keçməklə bir kiracı uyğun gəlir. Bu şəraitdə bunun müqavilə məqsədinə zidd olduğu nöqteyi-nəzərini müdafiə etmək çətindir. Əslində, kirayəçi icarə haqqını ödəyə bilməsi üçün işini davam etdirmək üçün əlindən gələni etmədiyi təqdirdə kirayəçi haqqında bir iddia daha çox olur.
Nəticə
Başqa sözlə, hər kəs zərərlərini mümkün qədər məhdudlaşdırmağa borcludur. Hökumət artıq sahibkarlara kömək etmək və maliyyə təzyiqlərini azaltmaq üçün geniş tədbirləri açıqladı. Bu tədbirlərin imkanlarından istifadə etmək tövsiyə olunur. Kiracı bunu etməkdən imtina edərsə, itkiləri ev sahibinə vermək çətin hesab edilə bilər. Bu da əksinə tətbiq olunur. Bununla yanaşı, siyasətçilər, icarəçilərdən gələn müddət ərzində kirayəni normallaşdırmağa çağırdılar ki, risk paylaşılsın.
Baxmayaraq ki, kirayəçi və ev sahibinin bir-biri ilə müqavilə əlaqəsi var və “sövdələşmə sövdələşmədir” prinsipi. Bir-birimizlə danışmağı və imkanlara baxmağı tövsiyə edirik. Kirayəçi və ev sahibi bu müstəsna vaxtlarda bir-biri ilə görüşə bilər. Bağlandığı üçün kirayəçinin gəliri olmadığı halda, ev sahibinin xərcləri də davam edir. Hər iki biznesin sağ qalması və bu böhrandan çıxması hər kəsin marağındadır.
Beləliklə, kirayəçi və ev sahibi razılaşa bilər ki, icarə haqqı müvəqqəti olaraq qismən ödəniləcək və iş yerləri yenidən açıldıqda çatışmazlıqlar tutulacaq. İmkan daxilində bir-birimizə kömək etməliyik və bundan başqa, ev sahibləri müflis kirayəçilərdən heç bir fayda görmürlər. Axı bu dövrlərdə yeni kirayəçi asanlıqla tapılmır. Seçiminiz nə olursa olsun, tələsik qərarlar verməyin və imkanlar barədə sizə məsləhət verək.
Əlaqə
Mövcud vəziyyət bu qədər gözlənilməz olduğu üçün bunun sizin üçün çox sual yarada biləcəyini düşünə bilərik. İnkişafları yaxından izləyirik və son vəziyyət barədə məlumat verməyimizdən məmnunuq. Bu yazı ilə bağlı hər hansı bir sualınız varsa, zəhmət olmasa vəkilləri ilə əlaqə saxlamaqdan çəkinməyin Law & More.