Əlverişli Kirayə Aktı (Wet betaalbare huur)

1 iyul 2024-cü ildən bəri Hollandiya icarə bazarını əvvəlkindən daha çox tənzimləyir. Əlverişli Kirayə Qanunu — the Əlverişli Kirayə Qanunu — kirayə haqqına nəzarəti sosial mənzillərdən orta bazar seqmentinə qədər genişləndirmək, bal sistemini ölçü vahidi deyil, məcburi etmək və icrasını bələdiyyələrə həvalə etmək. Əgər kirayə mənzil verirsinizsə Amsterdam or Eindhoven, və ya əmlakı orada icarəyə verirsinizsə, aşağıdakı qaydalar qanuni olaraq kirayə haqqınızın nə qədər olacağını müəyyən edir.

Əlverişli Kirayə Qanunu nə edir

Akt ayrı bir məcəllə deyil, Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7-ci Kitabının hissələrini, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte və Wet goed verhuurderschap hissələrini yenidən yazan düzəliş edən qanundur. O, 1 iyul 2024-cü ildə qüvvəyə minib. Ən çox üç dəyişiklik vacibdir.

• Tənzimləmə orta müddətə qədər uzadıldı. 2024-cü ilin iyul ayından əvvəl yalnız 143 bala qədər bal toplayan evlər kirayə haqqına nəzarət edirdi; bundan yuxarı olan hər şey “liberallaşdırılırdı” və bazarın tələb etdiyi qiymətə icarəyə verilə bilərdi. Qanun 144-dən 186 bala qədər tənzimlənən orta bazar zolağı yaratdı.
• Xal sistemi məcburi hala gəldi. Əvvəllər ev sahibi maksimum baldan daha çox şey tələb edə bilərdi və kirayəçi vaxtında etiraz etmədikcə kirayə haqqı qüvvədə qalırdı. İndi isə maksimum məbləğ məcburi qanundur: kirayəçinin şikayət edib-etməməsindən asılı olmayaraq, daha çox pul almaq özü-özlüyündə qanunsuzdur.
• Bal sistemi modernləşdirilib. WOZ komponenti məhdudlaşdırıldı, enerji etiketlərinə daha çox çəki verildi, açıq məkan daha yaxşı mükafatlandırıldı və yeni tikilmiş və siyahıya alınmış binalar üçün əlavə ödənişlər tətbiq edildi.

Hökumət o dövrdə təxminən 300,000 evin kirayə haqqının ayda orta hesabla təxminən 190 avro azalacağını, bunun da 157,000 orta səviyyəli evin orta hesabla təxminən 240 avro azalacağını təxmin etmişdi. Bunlar əvvəlcədən hazırlanmış proqnozlar idi, ölçülmüş nəticələr yox.

Mənzil qiymətləndirmə sistemi (woningwaarderingsstelsel)

The woningwaarderingsstelsel, və ya WWS, ölçülə bilən xüsusiyyətlərə görə yaşayış yeri qiymətləndirir və ümumi məbləği maksimum aylıq əsas icarəyə çevirir ( xidmət haqları istisna olmaqla, kələm huur ). Bu, Besluit huurprijzen woonruimte-nin 5-ci maddəsində, əlavələrindəki xal cədvəlləri ilə birlikdə yer alır.

Özünüidarəetmə evləri

Müstəqil yaşayış yeri üçün — öz giriş qapısı, mətbəxi və vanna otağı olan — ballar aşağıdakılara görə verilir:

• hər otağın və istənilən saxlama yerinin səth sahəsi;
• mətbəx və sanitariya armaturları, o cümlədən iş masasının uzunluğu və ikinci bir tualet və ya vanna otağı;
• modernləşmədən bəri daha çox çəki daşıyan enerji etiketi — yaxşı bir etiket bir çox xal əlavə edir, E, F və G etiketləri isə çıxılmaya səbəb olur;
• bağ, balkon və ya dam terrası kimi açıq məkan, heç birinin olmadığı yerlərdə çıxılma ilə;
• WOZ dəyəri (bələdiyyə əmlakının qiymətləndirilməsi), yüksək dəyərli ərazilərdə yerləşmənin balda üstünlük təşkil etməməsi üçün bir limit tətbiq olunur;
• siyahıya alınmış binanın statusu, qayğı müəssisələri və daha kiçik əşyalar.

Hər bir bal dərc olunmuş cədvəldəki məbləğə uyğun gəlir, buna görə də 143 və 186 balların hər biri dəqiq avro rəqəminə çevrilir. Bu rəqəmlər hər il 1 yanvar tarixində "Əmək Məcəlləsi haqqında" qanunun 27-ci maddəsindəki metoda uyğun olaraq "Əmək Məcəlləsi haqqında" qanunun 12-ci maddəsinə əsasən indeksləşdirilir. Buna görə də oxuduğunuz hər hansı bir rəqəm yalnız göstərilən il üçün etibarlıdır.

Otaqlar və digər müstəqil olmayan yaşayış yerləri

Otaqlar və mətbəx və ya vanna otağını paylaşdığınız digər yaşayış yerləri ayrı bir sistem - WWSO - çərçivəsində qiymətləndirilir - həmçinin modernləşdirilmiş və 1 iyul 2024-cü il tarixində qüvvəyə minmişdir. Tələbələr və gənc mütəxəssislər üçün praktik məqam odur ki, otaqlar üçün pulsuz sektor yoxdur : bal nə qədər yüksək olsa da, otağın maksimum kirayə haqqı var.

Əlavə ödənişlər: yeni tikililər, abidələr və enerji

Besluit huurprijzen woonruimte-nin 8a maddəsi maksimum icarə haqqını bir neçə dəfə artırmağa imkan verir:

• Yeni tikili əlavə ödənişi orta səviyyəli tikintinin davamlılığını təmin etmək məqsədilə, tikintisinə 1 yanvar 2028-ci il tarixindən əvvəl başlanan və ilk istifadədən iyirmi il müddətinə tətbiq edilən orta səviyyəli yaşayış evləri üçün 10%.
• Milli abidə (rijksmonument): 35% əlavə ödəniş.
• Vilayət və ya bələdiyyə abidəsi: 15% əlavə ödəniş.
• Qorunan şəhər mənzərəsi1965-ci ildən əvvəl qorunan şəhər mənzərəsində tikilmiş və özləri siyahıda olmayan yaşayış yerləri üçün 5% əlavə ödəniş.

Siyahıya alınmış binalar həmçinin enerji etiketinin endirimindən qorunur: keyfiyyətsiz etiket üçün xal itirmək əvəzinə, abidə həmin əşyaya görə sıfır bal alır. Ayrı bir təmir istisnası yoxdur; təmir adi yolla həyata keçirilir, buna görə də əmlakı, xüsusən də enerji etiketini həqiqətən təkmilləşdirən ev sahibi qanuni maksimum kirayə haqqını artırır.

Üç seqment

Sərhədlər ballarla ifadə olunur. İki sərhəd balının hər biri, xidmət haqları xaric, yeni icarə müqaviləsinin başlanğıcında əsas başlanğıc kirayə haqqı üçün avro maksimumuna çevrilir. Bu avro rəqəmləri hər il yanvarın 1-də "Əmlak Məsələləri üzrə Əmək Məcəlləsi"nin 12-ci maddəsinə əsasən indeksləşdirilir və Rijksoverheid və Huurcommissie tərəfindən dərc olunur , buna görə də icarə müqaviləsinin başladığı il üçün məbləğdən istifadə edin.

Kirayə haqqı deyil, bal balı müəyyən edir: 160 bal toplayan ev, 1,600 avroya reklam olunsa belə, orta qiymətli ev sayılır və artıq məbləğ qanunsuzdur.

Mövcud müqavilələr: keçid rejimi

Qanun 1 iyul 2024-cü il tarixində və ya ondan sonra bağlanmış hər bir icarə müqaviləsinə tam şəkildə tətbiq olunur. Həmin tarixdən əvvəl imzalanmış müqavilələr üçün keçid qaydaları xal hesabına görə fərqlənir:

• Başlanğıcda liberallaşdırma həddindən aşağı buraxılan 143 bala qədər. Artıq tənzimlənib; modernləşdirilmiş WWS və yeni maksimum 1 iyul 2024-cü ildən tətbiq olunur.
• 143 bala qədər, lakin başlanğıcda liberallaşdırma həddindən yuxarı olsun — əslində aşağı bal toplayan bir ev üçün "liberallaşdırılmış" müqavilə. Qanun bunları yaxaladı 1 iyul 2025, ev sahiblərinə könüllü olaraq uyğunlaşmağa imkan verən bir illik keçid dövründən sonra. Həmin tarixdən etibarən kirayəçi kirayə haqqının maksimum ballara endirilməsini tələb edə bilər.
• 144-dən 186-ya qədər xala. Mövcud müqavilələr yox təsirləndi. Orta bazar maksimumu yalnız ev növbəti dəfə kirayəyə verildikdə kirayəçinin dəyişməsinə təsir göstərir.
• 187 bal və daha yuxarı. Rejim xaricində; maksimum başlanğıc kirayə haqqı yoxdur.

Bu, Qanunun ən çox səhv başa düşülən hissəsidir. Bir çox kirayəçi orta bazar tənzimləməsinin onlara dərhal tətbiq olunduğunu düşünür; əksər orta bazar kirayəçiləri üçün isə bu tətbiq olunmur. Yenə də xalların sayılmasına dəyər: orta bazara uyğun görünən mənzil, zəif enerji etiketi və məhdud WOZ dəyəri nəzərə alındıqda və həmin mənzil sığortalandıqda 143-dən aşağı bal toplaya bilər.

Ev sahibinin sizə verməli olduğu xal ifadəsi

Tənzimlənən və ya orta səviyyəli evi icarəyə verən ev sahibi, kirayə müqaviləsinin əvvəlində kirayəçiyə WWS və ya WWSO çərçivəsində müvafiq maksimum kirayə haqqı ilə bal verməlidir. Bu rüsum, Əlverişli Kirayə Qanunu qüvvəyə mindiyi 1 iyul 2024-cü ildən yeni kirayə müqavilələrinə tətbiq olunur; Huurcommissie-nin icra səlahiyyətləri və alətləri 1 yanvar 2025-ci ildən tam qüvvədədir. Bu, Wet goed verhuurderschap-ın 2-ci maddəsində yaxşı ev sahibliyinin ümumi qaydaları arasında yer alır, beləliklə bələdiyyə onu tətbiq edə bilər. Bu, kirayəçinin ən yaxşı başlanğıc nöqtəsidir: yazılı şəkildə tələb edin və heç biri gəlməzsə, bu, özü də bildirilə bilən pozuntudur.

İcra: icarəçinin təşəbbüsündən bələdiyyənin təşəbbüsünə qədər

Qanundan əvvəl həddindən artıq kirayə haqqı kirayəçinin problemi idi: kirayəçi kirayə müqaviləsinin başlanmasından altı ay ərzində Hüquq Komissiyasına müraciət etməli idi və müvəqqəti müqavilə üzrə müqavilənin yenilənməməsindən qorxan kirayəçi çox vaxt heç nə etmirdi. Qanunda yaxşı ev sahibliyinin ümumi qaydalarına maksimum kirayə haqqı yazılırdı və 1 yanvar 2025-ci ildən etibarən bələdiyyələr bu qaydaları öz təşəbbüsləri ilə tətbiq edə bilərlər. Wet goed verhuurderschap eskalasiya pilləkənindən istifadə edərək:

• xəbərdarlıq;
• inzibati məcburiyyət altında olan bir əmr (last onder bestuursdwang) və ya cərimə qərarı (last onder dwangsom);
• inzibati cərimə (bestuurlijke boete), təkrarlandıqca artır;
• Təkrarlanan pozuntunun ən ciddi hallarında, idarəetmənin ələ keçirilməsi (beheerovername), əmlakı üçüncü tərəfin idarəçiliyinə vermək.

Maksimum inzibati cərimə Hollandiya Cinayət Məcəlləsinin 23-cü maddəsinin qanuni cərimə kateqoriyalarına istinadən müəyyən edilir və eyni ev sahibi Qanunda göstərilən müddət ərzində qaydaları yenidən pozduqda artır (Wet goed verhuurderschap-ın 19-cu maddəsi). Bu kateqoriya məbləğləri hər iki ildən bir tənzimlənir, buna görə də hesablanan limit pozuntu zamanı qüvvədə olan limitdir; bələdiyyələr öz cərimə cədvəllərini dərc edirlər. Hər bir bələdiyyə həmçinin kirayəçilərin istəsələr, anonim şəkildə pis icarə təcrübəsi barədə məlumat verə biləcəyi bir hesabat məntəqəsi ( meldpunt ) işlətməlidir.

Bələdiyyə icrası kirayəçinin öz hüquqi müdafiə vasitələrini əvəz etmir; onlarla yanaşı gedir.

• Kirayə müqaviləsinin başlanmasından sonrakı altı ay ərzində kirayəçi Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7:249-cu maddəsinə əsasən başlanğıc kirayə haqqını yoxlamağı Huur komissarlığından xahiş edə bilər. Həddindən artıq yüksək kirayə haqqı daha sonra retrospektiv təsirlə başlanğıc tarixinə endirilir.
• Bu müddətdən sonra tənzimlənən və ya orta səviyyəli evin kirayəçisi ev sahibinə endirim təklif edə bilər və imtina edildiyi təqdirdə, Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7:254-cü maddəsinə əsasən məsələni Huurcommissie-yə qaldıra bilər. Belə bir endirim ümumiyyətlə yalnız gələcək üçün qüvvədədir.
• Məhkəmə-hüquq komissiyasının qərarları tərəfləri məcburi edir və mübahisənin qanunla müəyyən edilmiş müddət ərzində rayon məhkəməsinə göndərilməsi şərti ilə.

Kirayə haqqı hər il nə qədər arta bilər?

Kirayə haqqının artımı başlanğıc kirayə haqqından ayrıca məhdudlaşdırılır və limitlər hər il sıfırlanır.

• Tənzimlənən evlər (143 bala qədər). Hər il iyulun 1-dən etibarən faiz limitinə tətbiq olunur və əsas kirayə haqqı çox aşağı olduqda, sabit avro maksimum həddi tətbiq olunur. Eyni limit otaqlara, karavanlara və meydançalara da aiddir.
• Orta bazar qiymətli evlər (144–186 bal). Ayrı bir, bir qədər yüksək faiz həddi tətbiq olunur. Müqavilənin özündə daha aşağı faiz göstərildiyi hallarda, müqavilə rəqəmi üstünlük təşkil edir; daha yüksək faiz göstərildiyi hallarda, ev sahibi onu tətbiq edə bilməz.

Hər iki məhdudiyyət eyni qanuni düsturdan istifadə edir: inflyasiyanın və kollektiv razılaşdırılmış əmək haqqının artımının ən aşağı həddi, üstəgəl bir faiz bəndi. Bunlar hər il Mənzil və Məkan Planlaşdırması Naziri tərəfindən elan edilir və qüvvəyə minməzdən əvvəl rijksoverheid.nl saytında dərc olunur, ona görə də artımın olduğu il üçün rəqəmi götürün, keçən il oxuduğunuz rəqəmi yox. Artımı həddindən artıq hesab edən kirayəçi təklifi Huurcommissie-yə təqdim edə bilər, lakin bu, yalnız Huurcommissie-nin həmin il üçün dərc etdiyi müddət ərzində mümkündür, çünki 1 iyulda qüvvəyə minən artım növbəti payıza düşür. Onu görməməzlikdən gəlmək artımı qüvvədə saxlayır. İllik kirayə artımına dair təlimatımız addımları müəyyən edir.

Qanun Hollandiyanın digər icarə qanunlarına necə uyğun gəlir

Yaxşı Mülkiyyət Aktı (Wet goed verhuurderschap)

1 iyul 2023-cü ildən qüvvədə olan "Wet goed verhuurderschap" ev sahibləri və kirayə agentləri üçün milli davranış qaydalarını müəyyən edir: seçimdə ayrı-seçkiliyə yol verilmir, hədə-qorxuya yol verilmir, əsas kirayə haqqının ikiqatından çox olmayan depozit, yazılı kirayə müqaviləsi, kirayəçiyə yazılı məlumat, ikiqat agentlik haqqı və yalnız icazə verilən xidmət haqları. Əlverişli Kirayə Qanunu bu siyahıya maksimum kirayə haqqını və maksimum artımı əlavə etdi, buna görə də kirayə mübahisəsi artıq həm mülki, həm də tənzimləyici məsələdir.

Yaş geniş huurcontracten sonra müvəqqəti müqavilələr

Sabit Kirayə Müqavilələri Qanunu 1 iyul 2024-cü ildə, Əlverişli Kirayə Qanunu ilə eyni gündə qüvvəyə mindi və bu ikisi birlikdə oxunmalıdır. Hollandiya Mülki Məcəlləsinin 7:271-ci maddəsinə əsasən, müstəqil evin yeni kirayəçisi artıq bir qayda olaraq müddətsiz müqavilə alır. Müvəqqəti müqavilələr yalnız səlahiyyətli qanunvericilikdə müəyyən edilmiş müəyyən kateqoriyalar üçün - müəyyən tələbələr, xaricdə müvəqqəti işləyərkən öz evlərini kirayəyə verənlər, kirayəçi müvəqqəti olaraq dəyişdirilərkən müvəqqəti kirayə verənlər və status sahibləri və ikinci şans kirayəsi kimi təcili mənzil ehtiyacı olan insanlar - və müstəqil olmayan yaşayış yerləri üçün mümkün olaraq qalır. Bu kateqoriyalar 1 iyul 2024-cü ildə qüvvəyə minən Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180) sənədində müəyyən edilmişdir. Beynəlxalqlar üçün bu vacibdir: həddindən artıq kirayə haqqına etiraz etməyi riskli edən köhnə iki illik müqavilə artıq standart deyil.

Xidmət haqları

Xidmət haqları WWS maksimumundan kənardadır və bal sisteminin icazə vermədiyi şeyləri geri almaq üçün tez-tez istifadə olunan bir yoldur. Yalnız icazə verilən əşyalar ötürülə bilər və Huur Commissie onları qiymətləndirə bilər. Yeni xidmət haqqı qaydaları 1 yanvar 2027-ci il tarixindən etibarən qüvvədədir.

Qanun ev sahibləri üçün nə deməkdir və o vaxtdan bəri nə baş verib

İnvestor üçün Qanun hesablamanı üç şəkildə dəyişdirdi. Orta bazar vahidi üçün gəlir həddi artıq yerli tələbatdan daha çox ölçülə bilən bina xüsusiyyətlərinin funksiyasıdır, buna görə də yaxşı yerləşmiş, lakin enerji baxımından zəif olan mənzil kirayəyə verilərkən xeyli aşağı dəyərdə ola bilər. Maksimumun indeksləşdirilməsi məhdudlaşdırılıb, buna görə də gəlir artımı məhduddur. Və çıxış yolu cəlbedicidir: mülk sahibinə satmaq çox vaxt kirayəyə davam etməkdən daha dəyərlidir.

Geniş şəkildə bildirilən nəticə, özəl ev sahiblərinin tənzimlənən və yeni tənzimlənən mənzilləri satması, sərbəst sektor təklifinin daralması, eyni zamanda kirayə haqqının artması və bəzi orta bazar inkişafının təxirə salınmasıdır. "Besluit huurprijzen woonruimte"-nin 8a maddəsindəki yeni tikinti əlavə haqqı bunların sonuncusunun qarşısını almaq üçün nəzərdə tutulmuşdu. Kadaster, CBS və nazirlik tərəfindən aparılan bazar monitorinqi bu tendensiyanı təsdiqləyir: bal sistemi 1 iyul 2024-cü il tarixinə qədər orta bazar seqmenti üçün 186 bal daxil olmaqla məcburi hala gətirildiyi üçün özəl ev sahibləri tərəfindən satılan keçmiş kirayə evlərinin sayı artmış və sərbəst sektor təklifi azalmışdır.

Qanun qəbul edildiyi kimi qüvvədə qalır və Besluit huurprijzen woonruimte qanununa düzəlişlər edilməsinə davam edilib, ən sonuncu dəfə 2026-cı ilin aprel ayında, buna görə də qiymətləndirmə qaydaları və hədləri dəyişkən bir hədəfdir. Qanunla bağlı rəsmi monitorinq hesabatları hər il Mənzil və Məkan Planlaşdırma Nazirliyi (VRO) tərəfindən dərc olunur. Ayrı bir qanun layihəsi olan Wet toekomstbestendige huurcommissie (parlament sənədi 36791), Huurcommissie haqlarının strukturu, xidmət haqqı mübahisələri və məhsuldarlıq müddətləri ilə məşğul olur. Nümayəndələr Palatası onu 21 aprel 2026-cı ildə qəbul etdi; Senatda ikinci komitə hesabatı 14 iyul 2026-cı ildə dərc edildi və yazılı hazırlıq hələ də davam edir.

Praktik rəhbərlik

Əgər kirayə haqqının çox yüksək olduğundan şübhələnən bir kirayəçisinizsə

• Ev sahibindən yazılı şəkildə bal ifadəsini istəyin və əgər sizə heç vaxt bal verilməyibsə, deyin.
• Mərtəbə sahələrinizi, enerji etiketinizi, WOZ qərarınızı və açıq məkanınızı əlinizdə saxlayaraq Huurcommissie-nin kirayə qiyməti yoxlamasından istifadə edərək xalları özünüz sayın.
• Müqavilə tarixinizi yuxarıdakı keçid qaydaları ilə yoxlayın — bu, iddianızın hazırda və ya yalnız yenilənmə mərhələsində olub-olmadığını müəyyən edir.
• Kirayə müqaviləsinin əvvəlindən altı aylıq dövrü gündəliyə salın: onun daxilində geriyə doğru endirim əldə edə bilərsiniz, xaricində isə ümumiyyətlə yalnız gələcək endirim əldə edə bilərsiniz.
• Məsələni paralel olaraq bələdiyyənizin birgə təşkilatına bildirin. İcra sizə heç bir xərc tələb etmir və məhkəməyə müraciət etmək istəyinizdən asılı deyil.
• Kirayə haqqının bir hissəsini ödəməyi dayandırmayın. Yalnız razılaşma və ya qərar əsasında azaltın.

Əgər siz portfeli uyğunluq şərti ilə təqdim edən ev sahibisinizsə

• Hər vahidi cari WWS və ya WWSO altında bina başına deyil, vahid başına qiymətləndirin və hesablamanı qeyd edin.
• Əlavə ödənişin tətbiq olunub-olunmadığını yoxlayın - yeni tikili, abidə və ya qorunan şəhər mənzərəsi - çünki bunlar tavanı əhəmiyyətli dərəcədə dəyişdirir.
• Enerji etiketinə diqqətlə baxın: izolyasiyanı, şüşələməni və ya isitməni təkmilləşdirmək daha yüksək maksimum kirayə haqqına çatmağın ən birbaşa qanuni yoludur.
• Xidmət haqlarını ayırın və yalnız icazə verilən əşyaları müvafiq illik hesabatla birlikdə alın.
• Hər yeni icarə müqaviləsi ilə bal hesabatını verin və bunu etdiyinizi sübut edən sənədləri saxlayın.
• Standart müqavilənizdəki icarə haqqının artırılması bəndlərini illik məhdudiyyətlərlə müqayisə edin; daha çox icarə haqqına icazə verən bənd bu dərəcədə qüvvədə deyil.
• Əgər vahid məhdudiyyət altında zərərlə işləyirsə, restrukturizasiyadan əvvəl məsləhət alın. Süni konstruksiyalar — saxta xidmət haqları, mənzilin otaq kimi səhv qeyd edilməsi, guya tətil kirayəsi — hüquq-mühafizə orqanlarının axtardığı şeylərdir.

Law & More həm kirayəçilərə, həm də ev sahiblərinə Hollandiyanın icarə qanunvericiliyi ilə bağlı ingilis dilində məsləhət verir Eindhoven və AmsterdamƏlverişli Kirayə Qanununa əsasən kirayə müqaviləsi bağlandıqda, xalların hesablanması və müqavilə tarixinin yenidən nəzərdən keçirilməsi adətən tez bir zamanda həll olunur.